成都：商业地产空置率居高不下 考验投资眼力

  投资城市：成都 
　　
　　地域样本：荷花金池
　　
　　投铺攻略：首先是投熟不投生。已经展现出良好经营前景的熟铺比一边开发、一边销售、一边招商的生铺风险小得多。其次，看该物业的满租率。如果商铺一年闲置3个月，那4年就有整整1年没有收益，投资回报就直接打了七五折。第三是项目定位准确，具有良好成长性。　
 
　　这几个月，成都北门“荷花金池”的业主们聚集在业主论坛上为商城的经营方向争论不休。业主们言辞激烈，因为他们投资的“荷花金池”大部分铺面都没有租出去，出租率远不像开发商向他们承诺的那么高。看着倾其所有投资、但难以出租的铺面，许多业主异常郁闷。
　　
　　而“荷花金池”业主们的遭遇并非个案。从成都当地报纸广告上越来越多的“旺铺转让”、“熟铺急转”已能窥见端倪。在成都商业地产开发面积和供给历年递增，而市场多年低迷、空置率高企不下的情况下，许多缺乏经验的投资者都在商铺投资上栽了跟斗。 
　　冷飕飕的市场
　　
　　这几年，成都的商业地产经历了冰火两重天的洗礼。从2002年到2004年，成都的商业地产呈现出过度繁荣格局。随着成都商业地产开发的快速增长，从2004年开始，成都商业用房的空置率越来越高，投资者的观望情绪也愈加浓厚。商业地产面临着巨大的销售和招商压力。 
　　
　　根据成都市房地产调查机构的数据，成都的商业营业用房产品基本是以每年近100%的增速上升。2003年成都商业地产竣工及新开工面积150万平方米，2004年增至200万平方米，2005年冲到250万平方米，2006年达到了270万平方米。短时期里大量商业地产喷涌而出，直接后果就是市场消化周期的缓慢与延长。 
　　
　　成都商业用房的销售价格与租金之间倒挂的趋势也日渐明显。统计显示，从2003年到2006年，成都商铺价格上涨了31％，而同期平均租金仅上涨13％。 
　　
　　在这一背景下，投资者面临着两难的局面：可选择的越来越多，但市场的颓势却让人难以放心下手。

　　社区商厦投资机会突显
　　
　　“对于不成熟和对市场不了解的投资者来说，在供应远远大于需求、商铺投资价值混沌不明的情况下，在商铺的投资选择上需要非常谨慎。”成都中环地产的分析师张竞表示。 
　　
　　在成都西北部投资商铺的张先生的经历为这句话做了注脚。他去年在城西北一家大型商业地产项目里购了一个商铺。“当时看好开发商的宣传和前景。我的铺子一年换了5个生意人，没一个做满三个月，短的甚至只做了一个月，租金也从当时的80元/平方米跌至50元/平方米。3月份最后一个租客搬出后，房子现在还空着。”张先生语气相当无奈。 
　　
　　“在投资的地段问题上，眼光可以看得更远些。”张竞表示，以前投资者在商铺投资上主要集中在中心城区和一些专业市场。但在中心商圈的大型商场铺面的投资上，他提醒投资要保持冷静的态度。这几年开发商在春熙路、盐市口片区扎堆儿，形成了近百万平方米的商业地产大项目。“但许多新商场存在着定位不准、管理不力等问题。成都目前1万平方米以上的商业地产项目中，几乎没有一个招商能够完全招满，多的也只有80%。盲目投资的风险性很大。” 
　　
　　而与此同时，核心城市周边的铺面投资机会却逐渐呈现。大量新居住社区的出现为各种服务型商业提供了机会和空间。“其实这些区域是值得关注的。包括随着成都与周边温江、双流等近郊区县快速通道的建设，当地与成都之间的经济联系更加密切，经济发展迅速。当地商铺表现出良好的增值空间。”   
　　
　　除了在投资区域上的考量，四川大学博导、著名商业地产口岸学专家李蔚认为，从今年开始，成都的商业地产从分散走向集中的趋势越来越明显。由“社区经济型酒店＋内外商业街＋社区购物中心”等业态组成的复合型商业受到市场欢迎。“底商正在逐渐淡出，其功能将被相对独立的社区商厦逐渐取代。这些特点都需要投资者留意到。”
 
　　投熟不投生
　　
　　在区域、业态之外，多位受访人提醒，要想进行成功的商铺投资，还必须对商业地产的经营管理方进行甄别。“为尽早回收资金，卖了铺子就不管投资者死活的商业地产开发模式会害死投资者。商业地产的核心是经营和管理。”地产策划人李绍华表示，在这一点上成都的很多商业地产做的并不好。 
　　
　　在今年3月进行的一次调查中，成都的商铺投资者中，有48.4%首先关注的是楼盘的位置，对于开发商的实力比较关注的投资者只有27%。而对经营模式和经营管理团队关注的投资者只占9.6%。“如果投资者缺乏经验，可以找一个相对简单的参照：以前有过成功开发和经营履历的开发商会值得信任一些。” 
　　
　　投资者张先生就一直遵循着这样一个投资理念。“商铺的投资有很多风险。我从不轻易听信开发商诱人的15%高回报率、三年包租的承诺，我有自己的标准。”张先生不久前在成都东门的一家灯饰城投资了一个铺面。这已是他投资的第三个铺面。 
　　
　　他表示，他投资铺面，除了常规考虑的因素外，他的投资原则，首先是投熟不投生。“已经展现出良好经营前景的熟铺比一边开发、一边销售、一边招商的生铺风险小得多。”其次，在这种情况下，他投资商铺会看满租率。“如果商铺一年闲置3个月，那4年就有整整1年没有回报，投资回报就直接打了七五折。”第三是项目定位准确，具有良好的成长性。 
　　
　　但许多投资者并不像张先生这样有自己的判断标准。在很多时候，投资者往往被一些美丽的“说辞”所诱惑，从而导致投资失败。