这是一个日新月异的春天。
恒大宣布完成“房地产+服务业”的转型，碧桂园发力科技小镇，龙湖投身长租公寓市场……各家房企业绩会上，地产规模的增长不再是唯一的谈资，多元化业务成为众人关注的新焦点。
曾经的地产“一哥”万科，也正经历着从传统住宅开发商向城市配套服务商转型的过程，而商业地产是其中重点发展方向之一。
股权之争愈演愈烈之际，收购印力曾被外界视为万科管理层的“退路”之一。如今，深铁“入局”，万科管理层话语权加强，这事也仿佛一下变得“单纯”了。人们也终于开始相信，多年前说过“你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”的王石，声音已经开始弱化。
万科商业地产，正在酝酿一场全新的变革。未来，印力将作为万科商业地产运作的唯一平台，目前双方的资产整合已迈出第一步，人员融合正有序推进。
见地君还打听到，由于万科商业项目比较分散，新平台将全国划分为六个片区进行管辖，片区下再设城市公司。整合前，商业作为新业务的一种，在城市公司体系下运作，每个城市公司是一个业务单元；整合后，业务层面接受新平台指导。
新平台的“指导”主要分为三个阶段：前期定位、中期开发和后期经营管理。在前两个阶段，新平台会参与并给出意见，细至成本、进度、装修、设计等等方面。在第三个阶段，等商业项目开业后，新平台会将其以合适的价格“放入”投资基金里，进行统一经营管理。
据悉，第一批放入万科商业地产投资基金中的42个项目，有相当大部分位于广深片区。
此前有媒体援引一位万科城市商业公司员工的话称，万科的商业板块是由各个城市公司独立发展运作起来的，有独立的核算体系、产品定位、考核权属，商业的经营并无统一模式，不同地区也很难有继承的基因；而且，集团商业发展部没有决策权，与城市公司的权责也不明确，这使得商业发展部的作用十分有限。
组建投资基金、委托印力对万科商业项目进行统一运营管理，或许正意味着万科商业地产到了“赛马机制”收官之时。
多个信源向见地君证实，自2018年开始，万科商业的决策权将从城市公司逐渐上移，也会细分出几大块业务模块，比如投资拿地、开发建设、商业运营、资产管理等，由不同的业务负责人进行管理。
管理也将更为“扁平化”，比如去掉中间层，使统筹和决策更高效。
“职业经理人已死，事业合伙人时代诞生。”自2014年万科总裁郁亮在合伙人创始大会喊出这句口号后，事业合伙人作为万科的根本管理制度在践行着。
如今，丁力业和郁亮亦再次强调，无论是万科还是印力，都要“合伙人化”。
见地君获悉，万科目前花了大价钱请麦肯锡设计了一套完整的事业合伙人机制，包括参与条件、管理模式和退出机制，未来万科商业也会按照这套方案进行新平台的发展。
据万科首席财务官及执行副总裁孙嘉透露，作为事业合伙人机制重要组成部分的跟投制度，已经迭代了两次，3.0版本引入了劣后担当的概念，即“达到10%的股东回报之前，参与跟投的人员要优先补足公司的收益，超过10-25%的部分是同权的收益，超过25%以上，跟投人员才有1.2倍的收益”。
见地君也打听到，万科商业未来亦不排除推行跟投制。
回顾万科开始发展商业地产，是在王石2011年游学海外之后做出的一个重要战略转型。业界猜测认为，这是王石与郁亮面对2010年之后住宅市场高压的调控环境做出的相互妥协：王石放弃死守单一住宅开发模式，而郁亮则把进军商业地产界的雄心壮志改成“为做好住宅配套而做商业，并不是为商而商”。
改变出现在2014年中期业绩会上，郁亮明确提出，万科未来会像做住宅一样发展商业地产。
半年后，丁长峰接任万科商业，也曾一度期望将万科的商用品牌，构建成与住宅领域地位相称的位置和名声。但这一期望并未实现。
2017年春节后，万科和印力共同举办了商业新平台春茗，郁亮亲自“站台”并作了总结性发言，他说，“所有人需共同携手，敢于突破创新，承担责任，把新的商业平台打造成中国数一数二的商业地产品牌。”
这无疑是一个信号，万科未来或藉由商业这艘巨轮努力转型，并在城市里树立起商业品牌的影响力。
迎来“新主人”的万科商业，能否真如郁亮所愿，打破“住宅配套附属”的魔咒，达到“跟开发业务相提并论、并驾齐驱的水平”，共建“万亿万科”？
（来源：微信公众号“见地” 姚瑶）
