民营房企京基集团是原深圳第一高楼京基100大厦（441.8米）的开发商。很快，京基100大厦就被平安金融大厦（593米）超越，如今他们在京基100大厦旁边规划建设两栋新的高楼，一栋760米，一栋608米。
4月13日，深圳市罗湖区城市更新局网站公布的《关于罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）的公示》（下称蔡屋围草案）透露了上述信息，这意味着这一个规划总建筑面积267.67万平方米的“旧改航母”迎来一个重要节点。
蔡屋围草案显示，整个城市更新统筹片区包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域，整体拆除用地范围30.17万平方米，建设用地面积高达18.63万平方米，相当于27个标准足球场。
其中京基晶都酒店区域规划为一栋由三座塔楼组成高楼，最高为169层、760米高，性质为办公用途，与其隔深南大道、深圳大剧院相望的寰宇酒店区域规划为一栋130层、608米高的高楼，性质为办公+公寓用途；大剧院旁边的农业银行大厦区域还规划一栋45层、200米高的办公大楼。
这一由罗湖区政府公布的草案，与之前京基集团透露的设计效果图略有差异，彼时寰宇大厦区域的高楼设计为739米，晶都酒店区域的高楼为600米，即两栋高楼的建设位置对调了，并略微调整了高度，但两栋高楼在深南大道上以架设廊桥相连的设计得以保留。
一位不愿具名的业内人士告诉界面新闻，目前这仅仅是一个城市更新统筹片区的草案，各利益方会陆续反馈一些意见，可能会继续修改直到政府最终批准。在后续设计方案、施工方案中，各类参数也可能修改，直到最终开工建设。
还有一点不容忽视的限制因素是航空限高，虽然罗湖区远离深圳宝安机场，但按照相关规定，深圳超过地面300米高的建筑物都需要得到航空管制部门的审核。此前，深圳前海自贸区多栋建筑就因处于航道下方，被要求降低高度，目前的深圳第一高楼平安金融大厦也曾被要求降高。
“最终是否能够达到760米高，仍然是个未知数。”但这名业内人士也表示，控制性规划草案的出炉，在某种层面上也代表了官方以及开发商希望达到的高度，而760米的高度也是国内进入到公示阶段的第一高楼。
站在这两栋高楼背后的开发商是京基集团。政府公布的《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》显示，蔡屋围城市更新统筹片区的申报主体是深圳市罗湖区重建局（现已更名为罗湖区城市更新局）和深圳市京基房地产股份有限公司（下称京基地产）。
来自广东湛江的商人陈华控制的京基集团有限公司，拥有京基地产80%的股份，陈华的胞弟陈辉拥有京基地产20%的股份，拥有京基集团10%的股份，但陈华依然是这两家公司的董事长。
去年六月下旬，陈华请来诸多深圳地产大佬参观项目效果图时透露，设计为169层的高楼将超过世界第一高楼迪拜塔的可使用楼层数量，高楼初步命名为“中国门”，他还强调“相信政府会同意我们建的”。
对于该项草案的“出炉”，一名京基集团内部人士告诉界面新闻，该项目由罗湖区政府主导，方案也不能说完全确定，具体两栋高楼最后是什么样子，涉及到交通、环保、航空限高等各方面因素，但他表示，“这个项目是公司未来10年最重要、投入最大的项目。”
一名熟悉城市更新流程的业内人士也认为，按照惯例，京基地产是蔡屋围片区城市更新项目的第一个开发商，目前也参与到诸多前期工作，因此后续应该主要是由京基地产来开发，但也不排除京基地产引入其他合作者共同开发。
总建筑面积267.67万平方米的蔡屋围片区，与华润集团参与的205.84万平方米的湖贝片区一样，是罗湖区最重要的超大型城市更新综合体项目，蔡屋围项目商务公寓规划建筑面积有29.5万平方米，住宅62.98万平方米，并拥有18万平方米的地下商业用房，京基集团极有可能先期开发住宅、公寓等可出售物业，最后才开发两栋高楼。
除了方案调整修改等难题，摆在京基集团面前最大的难题是后续的拆迁补偿谈判问题，608米高建筑所在区域晶都酒店属于京基集团，但760米高楼所在区域的寰宇酒店为政府产权，而200米高的农业银行大厦属于银行机构，同时还涉及到数以千计的城中村利益主体。
复杂的利益主体，漫长的谈判周期，需要大量资金支撑，而京基集团仅是一家销售额过百亿的开发商。京基集团应该早有心理准备。在早先建设同区域的京基100大厦时，京基集团拆迁谈判耗时多年，最后还诞生了一宗高达1700万元的赔偿案例。
这些并没有阻挡陈华追求摩天大楼的脚步，某种程度上，他将追求第一高楼作为了公司战略。2011年，高度为441.8米京基100大厦正式封顶，超越1995年建设的地王大厦（324.8米）成为深圳第一高楼，但5年后即被平安金融大厦超越。
为了再次超越，陈华已经做了一些准备。其中最重要的一些早期谈判与并购。以目前草案中的608米高楼所在的寰宇酒店为例。工商资料显示，寰宇酒店的经营主体为深圳寰宇贸易有限公司（下称寰宇贸易），早先由五家国有企业控制，为政府的指定接待酒店。
从2012年开始，京基集团开始收购部分国企手中的股份，到2014年12月16日，寰宇贸易的股东为广东粤烟投资管理有限公司（46.6667%）、中国对外贸易中心（33.3333%）、深圳市京基空间百纳商业管理有限公司（20%），陈华任该公司副董事长。
但变化出现在2014年12月18日，陈华实际控制的深圳市京基空间百纳商业管理有限公司被出售给了广东湛江国资委旗下的一家公司，公司更名为“深圳市裕康华源投资有限公司”，到2016年7月11日，陈华卸任寰宇贸易副董事长一职。陈华的老家在湛江，其与湛江市政府关系较为密切。
近两年来，一向不太喜欢利用银行贷款的陈华也开始和银行合作。去年6月2日，一向低调的陈华高调宣布，京基集团获得中信银行300亿元授信合作，他宣称这些资金将主要用于推动城市更新项目的开发、优质资产收购，所持有物业的经营性融资需求等。
一向独立开发的京基集团也开始引入合作者。2016年8月23日成立的深圳市京基城市更新房地产有限公司，释放了30%的股权给深圳市深国投众成投资有限公司，后者由印力集团（已被万科收购）前高管龚晓津创办，龚晓津此前是印力集团旗下印象城产品线的董事长。
值得关注的是，京基集团还在2015年底成立了一家名为深圳市航母房地产开发有限公司的公司，京基地产只占51%的股份，其余两个股东为深圳前海航母投资管理有限公司（39%）、广东京泰投资有限公司（10%），公开资料来看，这两家公司均是颇具实力的投融资公司。
另外，站在陈华背后的还有罗湖区政府。深圳超大型的城市更新统筹片区基本都由官方主导推进，加上近年来城市更新决策权下放到各区，项目推进中能够给予开发商更多的支持，而罗湖区便是深圳市城市更新试点改革区。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，无论对于罗湖区，还是对于开发商，摩天高楼不仅具有形象价值，同时也有产业经济价值。罗湖区作为国际消费中心，政府依然期望其成为未来城市中心的一部分。
宋丁也认为，摩天高楼的建设必须经过专家严格的经济测算，充分考虑产业的支撑限度，做到整体投资回报持平略有盈余的状态，因为做到很高的投资收益不现实，但如果亏损就没有必要投资了，“应该不会是陈华头脑发热”。
（来源：界面新闻 记者：罗强）
