似乎从2014年开始，不少百货企业便开始了单体百货门店购物中心化的改造或升级，也有不少百货企业宣布进军奥特莱斯等新领域，或与互联网公司合作进行O2O业务尝试等等。但百货转型并不是一件简单的事情，对人才和管理的要求都非常高。目前国内尚无一例成功转型的案例，现有的大多是炒作概念迎合资本市场需求。而且转型需要时间，并不可能马上见效。
但有一点可以确定，即随着近些年土地价格的不断上涨，物业建筑及装修成本亦大幅提升，这些都大幅拉高了零售物业的投资预算，激发了物业出租方对租金收益的更高预期。在“联营”模式下，百货的盈利能力决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营也形成了障碍。
1日上午，百盛即将关闭其郑州二七店的消息在郑州各个微信群里广为传播，如下图。
虽然从去年上半年开始，就频繁传出百盛要关店的消息，但也是直到今天在最终从传闻变为了事实。根据上述“告顾客书”显示，2017年5月31日即本月最后一天晚营业结束后，将就此终止经营。
如前文所述，造成百盛关店的具体原因不可而知，但在郑州商业观察看来根本原因有两点：
1、租金越来越高、难以承担。土地价格不断上涨，物业建筑及装修成本亦大幅提升，这些都大幅拉高了零售物业的投资预算，激发了物业出租方对租金收益的更高预期。在“联营”模式下，百货的盈利能力决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营也形成了障碍；
2、品牌选址“排他”，影响招商、运营跟着躺枪。一直以来，都有这么一条游戏规则，即如果某品牌率先进驻了商圈内的一家百货商场，则会事先约定不能再去同商圈内的其他商场开店，否则将被要求从这里撤柜；在这种规则之下，大多数经销商不得不固定老商场，放弃新商场，这些因素也无疑对百盛一直以来都希望进行大面积调整的想法带来了极大的限制；
或许会有人问道：既然按照传统的百货模式招商、运营都受限，那为什么不换一种玩法？
在郑州商业观察看来，并不是百盛不想换思路、换玩法，对于以二房东形式租赁物业的百货商场们，都被最初的这个“租赁”规则给锁死了。试想，你会在自己租住的房子里大兴土木不计成本的搞装修及二次升级改造吗？答案肯定是不会！（其实这是一个另经营者非常纠结的问题，如果投入资金改造，便会出现投入产出无法达成正比的现象，毕竟是租的物业，是以一个“保姆”的身份在替别人养孩子；但如果不去投入这笔资金，便会被更多的消费者所抛弃、从而影响到后续的经营）单就这一点连带出的就是你无法提升场景体验、无法迎合消费者需求，并最终被其他商场把抢走客流；
再例如，二房东的租赁年限大多在10-15年（也有签署长达20年租约的），当你完成这一轮租赁期（5-7年）的一半时，便会发现老旧的物业（很难与新开业的项目进行抗衡）如同一台破旧的汽车，也许只有更换一台新的发动机才能带动整个车子继续前进。快时尚品牌、更具体验感的特色品牌正在成为这一轮消费者最为青睐的。做为运营方，内心的想法一定是希望将这些都招至麾下，但此时你与房东的租赁期或许只剩下5年或6年，而这些品牌大多是需要签一份很长的合约（6-8年），除了签约年限的无法满足，还有一点即在于“风控”。
例如主编Tony所见识过的一个郑州本地案例，同样是二房东的经营模式，其想与某国际快时尚品牌签约，但自己与大房东（即物业产权方）的合同只剩下4年。如此一来，便会出现如继续谈下去就要做好签两份合约的准备（即一份跟“二房东”运营方签，另一份作为补充协议跟物业产权方“大房东”签，并且还需要在经过三方协商共同指定的银行开共管账户，打入一笔不菲的保证金，并会在补充协议中约定，一旦因大房东或二房东的原因无法继续执行租约，则品牌方撤离的同时拿走共管账户内的全部保障金。
即便是如此，上面跟大家分享的这个案例最后还是没能成为现实，即最终由品牌商（国际某快时尚品牌）内部认定后续存在可能的风险而最终放弃。
由此可见，在当下这个购物中心井喷、电商冲击实体、消费客群越来越追求自我的市场阶段，以二房东形式进行租赁、再辅以联营模式经营已经到了一个拐点，能否再继续下去，谁都说不准，但有一点可以肯定，即这样的模式走下去对甲、乙、丙三方都会很累。
百盛会就此撤离郑州市场吗？
可以肯定的是，不会。
众所周知，去年12月26日，国家发改委发布了《促进中部地区崛起“十三五”规划》，在第六章第二节中对于中部的重要城市，国务院均赋予了新的发展目标，支持武汉、郑州建设国家中心城市。加之今年自贸区的正式挂牌，不难想象今天的郑州，无论是经济定位还是政治定位，均上升到了一个前所未有的高度。
所以说对商家而言，此时正是纷纷布局进场阶段，谁都不会轻易放弃，何况百盛在郑州地区经营了这么多年，更不会轻易放弃先前打下的基础及市场被认知度。
根据郑州商业观察的了解，百盛仍在郑州继续选址中，是否会以百盛优客城市广场或百盛金狮广场（百盛中国地区首个Shopping Mall）的形式归来，让我们拭目以待。
百盛优客&金狮广场
从2015年12月19日开始，这里便成为了国内众多做商业的、尤其是百货行业从业者们来参观、重点考察的项目。焕然一新的项目外立面，给人以视觉冲击。
从2015年7月闭店歇业到12月19日重装开门试营业，整体营业面积4.5万平方米的项目经历了由传统百货升级为小型城市奥莱店，在业态上增加了餐饮和体验业态的比例，东楼L1层引入极具品质的奢侈品买手集合店LUXURY GALLERY，与韩国最大的零售服饰集团依恋的合作，对公共空间及卫生局的改造都使得该项目再一次展现在消费者眼前时，可谓“脱胎换骨”。
纵观这座改造后的百盛，给人以颠覆，去传统百货化后的他展现出了应有的魅力，与其说他因电商、购物中心的崛起而消逝，不如说是未主动向下一个成长阶段“进化”。集合店、折扣店、特色店等各式各样的组合店淡化掉了传统百货、购物中心的分楼层、业态及消费者性别的界限，在与依恋的资源嫁接上也配备了应有的场景，洗手间、母婴室、茶水间、东西楼连廊、公共空间的巧妙搭配与设置以及各个店铺的风格设计都给人眼前一亮。总共4.5万方的经营体量，700万日销售额、节假日高峰1500万的销售业绩也直接秒杀掉周边的金光绿庭广场和巴黎春天百货。
可以说这是百盛集团涉足中国商业地产的首个项目，更是百盛集团打造以消费者为核心的战略转型的重要举措及在中国市场开拓创新的又一个里程碑。百盛以14.22亿元的价格整体收购了青岛啤酒城项目，由过去走轻资产租赁模式的发展变道走上了重资产发展的道路。
根据郑州商业观察的了解，该项目在建筑设计及业态规划上，有着极大的突破。不仅成为了青岛首个引入退台式设计的购物中心，在业态布局上也是做到了层层有主力店、层层有餐饮店。如此规划，在市场上实属罕见。
总之，期待百盛的归来，不论以何种方式回归，我们都应该一如既往的支持。郑州商业在发展道路上，需要大家的共同努力。
（来源：郑州商业观察 Tony）
