从百花广场48楼的百花集团董事长办公室望下去，视野非常开阔，楼下正对着祖庙的停车场、老牌商业兴华商场以及祖庙地铁站，祖庙地铁站目前日均客流2 .06万人次。在这样寸土寸金的黄金地段，曾经的佛山地标———百花广场却陷入了多年的经营危机。据佛山市房协发布的一份地产蓝皮书指出，2016年百花广场的空置率上升到了32%，如何在电商冲击、新型商业体的包围之中突围？
4月18日，百花广场与青少年宫签约，将百花广场5楼和6楼的4000多平米打造成新的“青少年宫”，结合目前百花广场已进驻的40多个教育品牌，打造成一个新的品牌“教育城”。从传统商业体转型为佛山首家“教育城”，这个转身，是会踏空还是会重生？
尴尬
曾经地标 空置率上升到32%
今年百花广场就满20岁了。254米高的百花曾是佛山第一高楼，佛山第一家肯德基就开在这里。2000年前百花广场尽享祖庙商圈的天时地利人和，以兴华商场、百花广场、祖庙为中心的商圈，吸引了南海、顺德众多的消费者，风头一时无两。然而进入2000年后，特别是从2007年起，祖庙商圈风起云涌，东华里的旧城改造加上修建地铁、限行等，祖庙商圈成为了一个大工地，商业氛围暗淡不少。来到2010年，岭南天地焕然一新地出现，广州友谊商店来了又走，铂顿城和岭南站相继开业。以百花为代表的老牌商业体在电子商务以及新的商业体的冲击下，日显疲态。
佛山市房协发布的《2016年度佛山房地产蓝皮书》，对于商业地产进行了专项分析跟踪报告。报告指出，2016年禅城区传统商业体空置率出现了明显上升。祖庙商圈内受到同一商圈岭南站、铂顿城等新商业体进驻影响，传统老商业体空置率明显上升。如百花广场二层男装首次出现了少量空置，三层女装空置率已达30%，四层由于国美电器撤场，空置率飙升至80%，五层体育用品店、寿司店撤场后空置率达到50%，整个百花广场空置率上升到32%.
痛点
产权分散难管理 电商冲击租金大跌
百花集团董事长李可可坦言，最近几年零售业受到互联网的冲击，租金整体都在下跌。“最厉害下跌了一半。”而百花广场自身的特殊原因更加剧了作为运营方的经营困难。李可可分析：“早年间，物业卖给了很多个小业主，所以造成业主比较散，不是统一产权，很多个都是30 - 40平米的小业主，想要租大点的面积给商户，还得一个个去谈。”百花广场遇到的困境就如王健林最初经营万达广场遇到的问题一样，小业主在乎的是合理的回报，缺少培育市场的心态和能力，百花广场的业主有些是授权三年或者五年等较长时间给百花经营，而有些业主则不肯长期授权，有的还规定了经营的品牌等。“这个给我们经营造成了很大的困扰。”百花集团教育事业部总监朱凤珠说。百花广场和位于桂城的百花时代广场都面临着同样的困难。
与百花广场仅有一街之隔的岭南站N O V A 2016年开业。从设计之初就确定下年轻、时髦的精准定位，该项目的负责人中国新天地佛山项目总经理林添荣亦对百花广场保持着关注，他从行业人士的角度也观察到了百花广场经营的尴尬。“纵观国内外各大城市，大部分的购物中心下的商铺，都是由大业主拥有，像百花广场这样将产权卖 散 ，是非常少见的。业内普遍的看法是，一旦将产权卖 散 ，整个购物中心很难将经营做起来，”林添荣说，“经营不只管理，还包括着招商、推广、物管等等。”
当百花广场将产权卖“散”，也就意味着将未来决定自身走向的决定权，托付给了这一个个小业主。仅有经营权的百花广场，所做决策难以迎合商场所有小业主的需求，而产权在握的小业主，只要认为有利可图，随时可能按照自己意愿将商铺出租给他人。如此一来，整个百花广场难以形成统一的商业文化，也难以提升自己的商业价值。
“举个例子，假如我要在1年内花20 0 0万做推广费。放在百花广场，可能就会有业主表示不满，认为是从他们的租金收入里抽出钱来；放在岭南站N O V A，经营权、产权统一，如何运营资金就是完全自主了。”林添荣分析说。
转型
与青少年宫联手“教育城”具雏形
近两三年间，屡屡有报道称百花广场进驻的商家撤场，其中包括大快活等知名餐饮品牌。一年前开始，百花广场管理层意识到，越来越多的教育机构或者品牌办公室进驻百花广场。“我来的时候已经有30多家教育机构进驻了。”目前负责教育事业运营的朱凤珠就是在那时加盟了百花广场。彼时，这些教育和培训机构几乎都是处于自由生长的状态，像野草一般，没有规划管理，但却生长迅猛。“领导层萌生出打造教育品牌的想法———百花教育城。”朱凤珠说，教育城的定位是一站式的教育超市，他们先后考察了广州、深圳、香港等类似的业态，认为教育培训事业受电子商务冲击小，同时又可以激活商业活力。
半年前，百花广场招商部的负责人偶然在一次活动中结识了佛山市青少年宫的副主任周军。“觉得我们合作是 天经地义 ，少年宫想在祖庙商圈找场地，而百花董事长李可可也想寻求转型，把百花建成一个教育基地。”周军用“天经地义”来形容此次的双方合作。
位于升平路上的青少年宫旧址位置尴尬，四周很多地方都围蔽起来在建商业体和商品房，让旧的少年宫变成了一座“孤岛”。而新宫远在佛山新城，祖庙这样的中心城区出现了教育培训的空白地段。“我们也想把少年宫资源更加便利地带给小朋友，开到小朋友家门口。”
身为客家人的李可可，一直都颇重视教育，10年前他将只有17岁的儿子送出国读书，每年的花费大概要几十万。正是由于自己的亲身经历，他意识到在孩子的教育问题上，每个家庭几乎都会异常重视，即使花费巨大。“从国家的二孩政策角度讲，未来15年，绝对是教育需求的高峰期，这些孩子长大后，教育的需求也非常迫切，所以现在看来切入教育行业是一个非常好的机会。”
合作谈了半年多“未来可期”也有顾虑
李可可意识到与青少年宫的合作，将是一个双赢的局面。首先，青少年宫是佛山的老牌课外教育机构，而且是政府主导的，品牌成熟，不需要投入、培育，见效很快。而对于青少年宫来说，选择在商业旺区建点，交通便利且有成熟的配套，又有周围商业的引流，可以满足他们在老城区建点的需要。
双方正式开始对接的时间是2016年年底，从开始有意向到多次的接洽，青少年宫和百花广场各自都遇到了前所未有的困难。
“对于我们少年宫来说，主要担心有没有人来这里上课，这个项目可能做了也不一定成功。”周军坦言，“晚上有没有人来，也是个未知数；来百花广场，公交地铁都很方便，但车位不太够，开车来的家长要考虑停车等问题，算是有利有弊”。
对于百花广场来说，首先是要搞定投入资金的审批。“投资的费用都是我们出，包括装修费和部分器材费。”朱凤珠说，这个项目实际盈利可能并不高，但是综合各方面的考虑，教育对于大厦的未来发展将带来极大的人流。“中长期看，对于我们是有利的，只要投资收入比合理，能够承受，我们就会做。”她也坦言，这种决策对于管理层来说需要极大的魄力。此外，百花广场利用半年的时间，进行了多轮业主谈判。“5层和6层，大概有50-60个小业主，要轮番和他们谈判，耗费了很多时间。”
百花提供场地水电 吸引人群多样消费
经过为期半年的多次谈判和磋商，百花广场将5楼和6楼的约4000多平米面积投入给青少年宫作新场地，且免水电免租金，此外，还投入80 0万进行重新装修，购买电脑等培训器材，而运营权则完全交给青少年宫。双方将在开始营业后按照招生的情况进行分成。
周军说，与旧的少年宫不一样的是，百花青少年宫有地段方便、多时间段选择、探索新项目等优势。因为考虑到中央空调的使用问题，目前佛山新城的少年宫晚上并没有对外开放，而百花青少年宫可以打破这一时间限制。“增设学生晚上的学习辅导课程和托管，同时针对80后等家长开设配套课程。”
“做商业的人都知道，相对服装和餐饮，教育的利润比较低，但是教育能够集中吸流。”朱凤珠分析说，现在青少年宫旧址一年上课学生的人流就达到了1万多人次，佛山新城新馆一年有7000- 8000的上课人次。这样的人流引入百花广场的5、6楼之后，将带动整个广场的消费力。在百花广场未来的规划中，3- 6楼还会引入其他配套的商家，美容、健身、家长课堂、插画，咖啡以及书吧等。李可可目前想要将百花广场打造成一个教育一站式超市，囊括教育的各科各个领域。同时通过整合资源等方向，调整目前百花的品牌商家，释放父母的消费力，并且也解决他们生活的痛点。“我们会引进一些咖啡馆、书吧、美容机构以及一些轻餐饮等业态。”朱凤珠还说，未来还想引进托管机构。“在这里上班的白领很多，暑假期间就可以在上班的时候把孩子放在托管机构。”记者了解到，目前新进的教育品牌有芝麻街英语、夏洛国际少儿英语、快乐魔方、国际菲士舞蹈、佰平会计、明德教育、达内教育等。
业界
也有商业体在尝试一站式教育超市
对于李可可团队来说，这样的转变也是一种新的尝试。“教育进入中心城区商场，我们还是第一家，希望这种经营模式能够开创新的商业模式。”百花品牌增值，也是他很看重的，并且认为能够从此次合作中获得的。“我们希望能够打造百花的另一个品牌，如果事实证明这种模式可行的话，也会考虑应用到百花时代广场。”
记者了解到，目前百花广场周围的几个购物商场里，教育和培训品牌都是零散进驻。“一站式教育超市的概念”也被佛山新城的金海·美斯学谷提到过。美斯学谷是一家来自深圳的一站式文化教育平台。据了解，该项目共4万平方米，除了有一些教育培训机构外，还引入了书吧、咖啡馆、客栈等配套服务的业态。目前，英孚少儿英语、瑞思学科英语、正一道场、科睿机器人、橡皮堂少儿美术、国立画室等教育品牌，以及优邦兔、妈妈网、有资派、儿童周末等多家媒体平台已经确定进驻佛山美斯学谷。
同行：完善商圈配套是好事
青少年宫进驻百花广场将会带来何种化学反应？林添荣认为，百花广场转型的同时也为祖庙商圈增添配套，对整个商圈的价值提升是一件好事。
“百花广场经历多年发展，此次引入青少年宫也是它发展教育产业、实现再发展的又一个契机；青少年宫作为政府配套，引入后可增强祖庙商圈的功能性，为商圈带来更多的青少年这是一件好事。”林添荣说。
百花转型，情怀不再？自百花广场传出要将5、6两层商户搬迁引入青少年宫起，见证着一代人成长的百花广场，如今改头换面，网络上“老佛山”们关于百花广场讨论得最多的就是“情怀”二字。林添荣则认为不然。“百花广场有6层，现在只是拿出2层引进青少年宫，下面依然是商场。”林添荣建议，整个商圈都在转型升级，百花广场未来亦需要对自身做一些规划，进一步提升自身的商业价值。
延伸
高企的空置率 VS 加速扩张的商业体
佛山市房协发布的《2016年度佛山房地产蓝皮书》，对于商业地产进行了专项分析跟踪报告。据深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司统计，20 16年佛山新增商业经营面积129.5万平方米，人均商业面积增加0 .15平方米。预计到2017年底，人均商业面积增长0 .36平方米，为2016年新增商业面积的两倍。
南海、禅城多个商圈空置率上升
电商冲击和商业面积不断增加的双重因素下，佛山市商业租金水平呈现下跌趋势，同时，商业体空置率呈现升高态势。
存在空置率问题的不只是百花广场，新商业体为了避免电商冲击，业态多以饮食、电影院和超市等体验式商业为主，但是这类进驻商铺的开业时间不统一，基本无满店开业的情况，且进驻速度并不快。以铂顿城为例，2014年5月开业以来经营已经两年多（截至2016年底分析报告时间），2016年末也出现负一层和首层商户撤租空置情况，二层空置率达到15%.
事实上，面对空置率问题的不仅仅是禅城旧城区，近年商业纷纷拔地而起的南海区千灯湖、桂澜路等新商业走廊也面临这一境遇。
分析报告指出，2016年南海区的传统商业体空置率同样出现了明显上升。以桂澜路商圈为例，受同一商圈的万科广场、万达广场等新商业体进驻影响，商圈内传统老商业体空置率显著上升。
如城市广场到去年底首层有零星空置，但是二层空置率已达30%，三层只剩余一家健身中心仍在营业，空置率达70%，整体空置率达到33%.同样的还有相邻的百花时代广场，目前首层已经出现少量空置，二层则出现大面积空置，整体空置率高达45%.
一份来自戴德梁行发布的统计数据显示，至2016年底，新增供应推升年末中心城区优质商业存量至138.6万平方米，同比上升36.4%.空置率为19.5%，同比升高7.8个百分点。
今年禅南将添逾十个新商业体
在空置率攀升的同时，大体量的新增供应持续给“新老商业”招商方面带来了不小的压力。
数据显示，2016年佛山新增商业经营面积共129.5万平方米，以佛山常住人口805万人计算，人均商业面积增加0 .15平方米。预计在2017年新开业的商业体面积288.2万，预计人均商业面积增长0 .36平方米，为2016年新增商业面积的2倍。这些商业体主要分布在禅城区和南海区核心商业区，市场竞争进一步加剧。
其中禅城区预计将新添季华路商圈的王府广场、魁奇路商圈的新·D N A、世博商贸城和东方广场商圈的东方新天地。南海区则预计有桂澜路商圈的ipark、新凯广场、丽日广场；位于大沥的永旺梦乐城、位于金沙洲商圈的星港城万达广场，还有南海九江的新基广场和狮山的长华国际中心。而戴德梁行统计，祖庙商圈的正佳Young以及位于佛山新城的星耀101，预计都将在2017年开业。
而2018年到2019年，禅城绿地缤纷城、星星国际、新福港广场，禅城万科广场、苏宁广场和星都汇广场等将开业。
处方：同一商圈要形成“朋友圈”
对此，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司总经理李志银在分析报告中指出，对商业物业来说，持续稳定的客流量、形成用户消费惯性以及黏性才是长期发展的根本。同一商圈内商业体要主动打破界限，从以往“单打独斗”的竞争对手走向互相补充、既合作又竞争的伙伴关系，构建商圈多元化产品生态，寻求自身的稳定、长远发展。
（来源：南方都市报 记者：田海燕 路漫漫 何国劲 洪诗敏）
