酝酿了两个多月的万科商业地产投资基金方案细节，最终在5月22日晚间宣布落定。
万科公告，拟通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司与招银国际资本管理（深圳）有限公司、湖北长江招银产业基金管理有限公司，共同设立两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙），投资公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。
具体而言，招银资本作为普通合伙人出资人民币1.29亿元，出资比例1%；长江招银和梦想家作为普通合伙人分别出资人民币77.4亿元和50.31亿元，出资比例60%和39%。
观点地产新媒体查阅发现，招银资本和长江招银背后的实际控制人均为招银国际（全称：招银国际金融有限公司），而招银国际金融母公司系招商银行。
换言之，在万科此番129亿商业地产基金大单中，招银国际为其提供了近79亿元的巨额资金。
值得注意的是，这并不是招银国际第一次充当万科商业的“金主”，早在10个月前万科129亿收购印力集团96.55%股权之际，招银国际就已扮演过一回“白衣骑士”。
万科129亿设商业地产投资基金
据观点地产新媒体查阅，万科此次共设立招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）和招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）两支专业商业地产投资基金。
成长壹号基金规模为人民币68.9亿元，其中，招银资本作为普通合伙人出资6890万元，出资比例1%；长江招银作为有限合伙人出资41.34亿元，出资比例60%；梦想家作为有限合伙人出资26.87亿元，出资比例39%。
成长玖号基金规模为人民币60.01亿元，其中，招银资本作为普通合伙人出资6010万元，出资比例1%；长江招银作为有限合伙人出资36.06亿元，出资比例60%；梦想家作为有限合伙人出资23.44亿元，出资比例39%。
普通合伙人作为执行事务合伙人执行合伙事务，负责合伙企业日常运营，对外代表合伙企业，执行合伙人有权对合伙企业的财产进行投资、管理、运用和处置，并接受有限合伙人的监督。
执行事务合伙人应组建投资决策委员会，对项目投资的立项、投资及退出进行专业决策，投资决策委员会是合伙企业对外投资及投后管理的最终决策机构。投资决策委员会由5名成员组成，并由执行事务合伙人委派。投资决策委员会就任何事项作出决策均应经过不少于3名投资决策委员会委员的同意，梦想家对合伙企业拟投资标的无一票否决权。
基金拟投资特定社区商业的不动产或股权等资产，合伙期限为20年，经普通合伙人及持有合伙份额三分之二以上的有限合伙人同意，可以延长或提前终止前述合伙期限。
万科承诺，公司持股5%以上的股东、董事、监事、高级管理人员未参与投资基金份额认购，未在投资基金中任职。
观点地产新媒体查阅了解到，作为此次万科设立商业地产投资基金的下属通道，珠海梦想家商贸有限公司系珠海万科全资子公司，法人代表为万科广深区域本部助理总经理陈忠，珠海万科则为万科企业全资子公司。
值得一提的是，观点地产新媒体在查询工商登记信息时发现，作为万科旗下平台，梦想家还与珠海绿景、时驰企业管理（深圳）企业（有限合伙）共同投资成立珠海市瑬幜共创投资管理有限公司、珠海市昶沣共创投资管理有限公司两个资管平台，包括北京区域本部副总经理付凯、北京万科写字楼与产业园事业部副总经理李智等万科高管都在其中身居要职。
258亿大单与金主招银国际
作为万科此次设立商业地产投资基金的另一主角，招银国际无疑对万科商业事业展现了毫无保留的支持态度，不仅大手笔豪掷近79亿揽下商业地产投资基金129亿份额中61%的出资比例，更是为万科商业允诺了长达20年的合伙期限。
观点地产新媒体向多位基金界人士了解到，一般投资基金合伙年限大约在5-7年之间，最长也不会超过10年，类似万科两支商业地产投资基金长达20年的投资合伙期限，在他们看来都是十分罕见。
一般来说，基金的投资合伙期限越长，要求的投资回报率相应就越高，由于万科并未在公告中提及相应投资回报情况，关于这一部分暂未可知。
但也有业内人士表示，按照万科过往的融资水平和万科当前商业地产投资回报情况，这两支基金的投资回报率“应该不会太高”。
值得注意的是，这并不是招银国际第一次充当万科商业的“金主”，早在10个月前万科129亿收购印力集团96.55%股权之际，招银国际就已扮演过一回“白衣骑士”。
2016年8月21日，万科在港交所低调披露，用旗下基金投资公司的全资子公司Vanke Rainbow收购印力集团96.55%的股权，收购代价为128.7亿元。其中万科出资38.89亿元，招银国际财务支持82.2亿元，另有两个神秘股东出资7.74亿元。
观点地产新媒体查阅彼时公告了解到，为了成功收购印力集团，万科专门设立了相应的SPV（Special Purpose Vehicle）架构，透过间接全资附属公司Vanke SPV，分别设立全资附属公司有限合伙人I、持有50%权益的有限合伙人II，以及持有40%权益的普通合伙人；三家合伙人于7月15日订立“有限合伙协议”，内容包括成立投资基金。
上述合伙人协议对投资基金设定了相应的出资额，有限合伙人I承担5.04亿美元、12.31亿美元、1.93亿美元，分别占比26.14%、63.86%、10.00%，总计投资额19.28亿美元（约合人民币128.70亿元）。
观点地产新媒体查询得知，持有50%权益的有限合伙人II系Vanke SPV及CMBI SPV分別各自持有50%及50%的合资公司，而CMBI SPV正是招银国际全资附属公司。
此外，根据合作协议，万科与招商银行同意就有关投资总额达人民币90亿元的投资事项进行合作，条款为期六年。
观点地产新媒体计算得出，仅收购印力一仗，招银系即为万科提供了超82亿元财务支持。算上此番万科设立的以自有42项商业地产项目为标的的两支商业地产投资基金，在万科一年内近258亿基金大单中，招银系已累计为万科商业事业提供近161亿元资金支持。
除了扮演万科商业大金主的角色外，观点地产新媒体还于万科年报中发现，招商银行同样为万科前十大股东之一，于2016年底，其名下招商财富-招商银行-德赢1号专项资产管理计划名列万科前十大股东之列，持股数量3.29亿股，持股比例2.98%。
（来源：观点地产网）
