渐入存量时代的房地产行业，暂时还没有哪个业态能比长租公寓更具话题性。在这场以规模为名的长租公寓赛跑中，有人进退维谷进而选择黯然退场，有人正在各个城市马不停蹄地落点并未项目持续输血。
6月7日，世联行发布公告宣布增加一项中期票据的发行额度，预计发行总额从不超过8亿元调整至16.7亿元，票据期限由3年调整为5年，募集资金用途为包括但不限于偿还公司存量银行贷款、补充流动资金和长租公寓建设。
需要明晰的是，2016年下半年世联行酝酿向不超过10名的证券投资基金、证券公司等对象募集20亿元，加上自有资金近5000万元，投向一二线城市建设13万间长租公寓。不过受制于监管规则，该项定增计划已于2017年5月16日宣布终止。
定增受阻仅过半个多月，世联行就调整中期票据发行规模，除了进一步佐证长租公寓“对资金饥渴”的属性外，勾勒出的更是世联行对10万间长租公寓版图的倚重。
定增受阻，8亿中期票据融资翻番
过去的2015-2016年，世联行大举进军长租公寓领域，先是控股高端长租公寓龙头晟曜行70%的股权、与完成A轮融资的寓见青年公寓达成战略合作，后又宣布启动20亿元的定增计划。
按照世联行的规划，2017年其长租公寓的签约目标是10万间，未来则要做到100万间。
观点地产新媒体查询年报获悉，截至2016年末，世联行长租公寓业务先后落地20个城市，红璞公寓全国签约超过2万间。
报告期内，世联行实现营业收入62.7亿元，在上述62.7亿元的营业收入中，包含长租公寓在内的资产管理服务营业收入约8亿元，其中长租公寓营业收入约为0.43亿元，占比仅0.69%。
“微薄”的收入似乎无碍世联行加大长租公寓投入的坚定决心。6月7日，世联行公告宣布，计划增加一项中期票据的发行额度，预计发行总额从不超过8亿元调整至16.7亿元，票据期限由3年调整为5年，募集资金用途为包括但不限于偿还公司存量银行贷款、补充流动资金和长租公寓建设。
从以上信息来看，此次的中期票据除了发行总额翻番以及期限延长外，与一般的并无异同。但是，细究资金的用途就会有新的发现。
2015年，该中期票据的议案中披露，募集资金用途为包括但不限于偿还公司存量银行贷款和补充流动资金，如今则新增了“用于长租公寓建设项目”的表述。
观点地产新媒体就此向世联行公寓事业部总经理甘伟求证，对方表示，调整的中期票据将用于寻找好的物业标的，不过需要看机会，投资要算回报，还没确定怎么用。
由此观察，此次的中期票据更像是20亿定增计划受阻后，世联行为长租公寓业务寻求其他输血路径的又一次尝试。
2016年7月8日，世联行发布公告称，拟向不超过10名证券投资基金、证券公司、信托投资公司、保险机构投资者等对象，按照每股7.01元的价格，非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，将全部投入长租公寓建设项目。
据世联行彼时介绍，募得的资金将用于在一二线城市建设13万间长租公寓，并投入软硬装修，引进管理、保洁、维修等人员，该长租公寓建设项目总投资24.79亿元。
不过，略为遗憾的是，酝酿了近一年的20亿元定增计划没有成行。5月16日，世联行向投资者宣布，定向增发计划终止，公司将向证监会申请撤回申请文件。对于终止的原因，公告中提及是“再融资政策法规、资本市场环境、融资时机等因素发生了诸多变化”。
重资产、重运营的属性，决定了长租公寓需要资金的持续“喂养”。世联行首席总监王海晨曾以红璞公寓项目拓展为例：一间公寓的成本在2-2.8万元之间，10万间公寓就是20多亿元。
可以说，2017年10万间长租公寓目标所形成的资金需求不断“裹挟”着世联行前行，由此，世联行在定增受挫仅过半个多月后，就迫切地寻求中期票据渠道也是情理之中了。
持续输血，10万间长租公寓版图想象
不管是20亿元的定增计划还是16.7亿元的中期票据，都勾勒出世联行对长租公寓版图的倚重。
此前在2016年第三次股东大会上，世联行高层曾表示，“即使定增融资得不到获批，我们也会坚定推进，因为长租公寓的时代来了。”
上述的“坚定”首先表现在签约目标的制定上，年报显示，世联行希冀2017年长租公寓业务全国目标签约总量能达到10万间。陈劲松则在2016年业绩发布会上透露了更大的雄心：“长远来看长租公寓要做100万间。”
可以对标的是，几年前开始涉足长租公寓的万科，预计到2018年拓展的公寓目标是45万间，预计年收入94亿元；远期规划则是计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元。
世联行对长租公寓的规模诉求，除了有抢食“蛋糕”的意味，还有盈利逻辑蕴含其中。
在2016年业绩交流会中，世联行高层曾透露：“公司敢于做持续性的投入以形成规模效应，
（因为）规模非常重要，叠加服务也因规模而产生。成规模之后可以托管运营，之后的投入会很小。”
但规模化或许用简单的数字就能想象，回归到现实，世联行还需要解决困惑长租公寓已久的盈利难题。
2016年业绩交流会上，世联行高层的相关描述或许能让这个问题具象化：“世联行To B端的能力很强，可以通过整租方式获取房源，降低成本。另外世联行在二手房后市场的服务能力可以与传统二手中介形成差异化竞争，可以继续将这些服务深化。”
世联行公寓事业部总经理甘伟也表示，世联行是做服务出身，对市场比较熟，对物业获取具有较强的敏感性。
发展模式上，世联行此前在广州、深圳、武汉等地运营的长租公寓项目，通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式，为客户提供包括精准信息、精致房源、精细服务(包括租后管理、保洁维修、社交娱乐等)等服务。另外，世联行建立了自有营销出房体系，搭建互联网出房渠道，有效提升了项目的出租率。
不过，发展长租公寓更像是一桩“细水长流”的生意，所有关键链条都需要“精打细算”，收房、服务升级以外，改造和装修成本也是长租公寓的大头。
对此，甘伟向观点地产新媒体透露，世联行依托组织优势和B端资源设立了装修业务部。2016年，世联行装修业务布局27个城市，接洽14大类别供应商，与主要一线主材厂商形成了战略合作关系。
按照世联行的预期，其长租公寓项目投资回收期为6.01年，内部收益率为14.69%。预计2015-2018年录得亏损后，会在2019年迎来盈利。
（来源：观点地产网 陈朗洲）
