缔造了万象城和大悦城的宁高宁就任金茂后仍然保持着对商业资产保值增值的独特见解，但他期望建造的第三条商业产品线“览秀城”在北京仍然没有音讯。
6月9日下午，金茂在北京的全新商办项目丰台金茂广场面市，但这个项目中仍然没有宁高宁期待的新产品线的融入。
根据丰台金茂广场规划，这个项目将有LEED金级高端总部商务办公、独角兽创新广场和时尚文艺立体商业三种类型。其中的独角兽创新广场也就是寻找、孵化独角兽公司并为其构建支持性商业生态。
金茂广场营销总监周映彤称，丰台金茂广场要实现的是组织和人的创造力，激发创造力。具体来看，金茂广场要实现的是开会、头脑风暴、社交、应酬等场景的混合和实现信息、资源和社交等时空的跨维、产业和企业的共联。周映彤认为，只要实现了上述条件，就一定能够创造新物种。
宁高宁在2016年1月空降中化集团，4个月后，他又被委任为中国金茂主席兼非执行董事，接过中化集团的子公司中国金茂的担子。彼时，宁高宁特意为中国金茂的商业地产版图规划了一条新的产品线“览秀城”。
览秀城是为18-35岁的城市新兴中产阶级创建的更具有现代体验和更方便交流的新型购物中心，具体包括儿童娱乐业态“酷乐星球”、当地特色餐饮、特色运动休闲品牌以及让消费者享受“情感体验”的全新场景零售中心。宁高宁认为，商业地产资产尤其是大型综合体，是很好的国有资产保值增值途径。
一位接近金茂的人士告诉记者，丰台金茂广场是上个时代的产品，肯定不是宁高宁支持的一个项目。金茂相关负责人也向记者证实，北京丰台金茂广场并不是宁高宁接任后专门为金茂定制的产品线。
在金茂整体的业态布局中，商业项目的占比将会越来越重。其2016年的财报数据显示，金茂目前持有办公楼和商场约51.5万平方米，而在上海星外滩，长沙梅溪湖金茂项目、南京玄武湖金茂广场建成投入使用后会再增加约70万平方米。
持有运营商业地产，对金茂而言还处于一个起步阶段，这个市场也有众多的竞争对手。截至2016年8月，早已转型专注商业地产运营的SOHO中国仅在北京、上海两地的核心地段，持有的完工和在建写字楼就有约170万平方米，另外华润、平安等已实现商业地产在主要核心城市的布局。
一位商业地产专业人士告诉界面新闻记者，金茂正处于从传统开发商向专业服务商转变过程中，以北京为例，金茂的服务半径不够大，与平安、华润、国贸、SOHO中国相比，持有物业的真实现金流还处于入门状态，还没有形成产业生态。
这样的市场竞争程度和金茂的办公楼规模合力的作用下，如何运营以及如何销售就成为重要一步。
不仅如此，当前北京写字楼市场竞争尤其激烈。根据不动产配置及财富管理服务商誉翔安的数据，北京目前办公存量为5000万平方米左右，现在的供求属于刚刚平衡的状态。但潜在供应量目前仍有2000万平方米，这意味着今后的写字楼市场会面临激烈的市场竞争。
在这样的市场环境下，如何争夺到优质客户、如何运营和销售将成为北京丰台金茂广场不得不面临的问题。
记者调查金茂财务报表发现，金茂的写字楼在初期会卖掉一部分回流现金缓解资金压力，大部分会选择自持运营。至于丰台金茂广场是自持、整售还是零售，一位接近金茂的人士称，目前项目才刚开建，具体情况还要等之后再定。
另外，就金茂广场本身这个产品而言，北京丰台金茂广场业态也不如长沙金茂广场和南京金茂广场丰富。长沙梅溪湖金茂广场业态包括五星级酒店、购物中心、5A写字楼、住宅。南京玄武湖金茂广场包括五星级酒店、国际购物中心、甲级写字楼、景观公寓和顶级豪宅五大业态。
这意味着，北京金茂广场的客户群会比长沙和南京金茂广场客户群狭小，以公寓为例，南京和长沙的金茂广场都有一部分公寓产品，但北京、上海陆续出台了公寓禁售政策，丰台金茂广场没有公寓的业态规划。
这样看来，金茂暂时还没有找到商办类产品限售后一个好的解决方式，这可能会影响到金茂销售业绩和现金回款，也相应会增加持有的资金和时间成本。
不过从北京丰台金茂广场作为“大型综合体”这个品类来看，其仍然在宁高宁规划的商业地产保值增值轨道之中。至于宁高宁专门为金茂量身定制的商业地产新产品线“览秀城”会不会入驻丰台金茂广场，金茂相关负责人称还要看具体情况。
调控非常时期，房地产商也要主动调整角色。誉翔安合伙人王珂告诉记者：“丰台金茂广场才刚开建，金茂能不能成功转变角色，能不能创造所谓的新物种还得一步步看。”
需要注意的是，丰台金茂广场规划的“独角兽创新广场”，也就是孵化器业态正在经历“竞争最惨烈的一年”，行业面临重新洗牌。从行业格局上看，目前规模居前的是优客工场，此外传统开发商如SOHO中国、当代置业等都涉足了这个行业。金茂想吸引到“独角兽”公司，在行业中脱颖而出，难度不小。
（来源：界面 杨冰柯）
