当下，包括凯德集团、万科、新城控股等都在着手收购存量商业，各路房地产基金也在摩拳擦掌入手城市更新项目，而在北京亚奥商圈，经营电子产品的香港上市公司华讯股份则盯上了飘亮购物中心，收购这个4万平方米的商场后随即开展了改造行动，计划今年11月重新开业。
在消费力饱满的北京亚奥商圈，由于商业项目分散、缺乏有效规划，该区域商业气氛一直不温不火，华堂商场的撤出、北辰购物中心的调整，加上如今飘亮购物中心的改造，亚奥商圈能否吸引更多品牌商入驻从而焕发新的生机？
1、“外行”的华讯股份15亿元收购飘亮购物中心
飘亮购物中心开业于2001年，位于北京市朝阳区安立路68号，为阳光广场楼盘的底商，距离安立路地铁站仅5分钟路程。
笔者6月22日探访了阳光广场，发现该楼盘是包含写字楼、住宅和商场的项目，商场是飘亮购物中心。商场有北门和西门两个出入口，北门挂有阳光影城的牌匾，但北门已经关闭，位于负1层的阳光影城已经停业半年。从西门进入后发现一楼的商家们已经撤离，大量废弃的物料在现场，只剩下一个特卖的小商家在现场，二楼也处于封闭状态，楼梯上的贴纸显示此前二楼经营的是繁星秀场外贸百货商场。
整个商场只有1层沿街的永和大王、肯德基和负1层的沃尔玛超市在经营中，沃尔玛的员工告诉笔者，商场之前的经营以服装店为主，生意与人气一般，前段时间商场开始重新装修，开业时间还不清楚。
杂乱的一楼
事实上，飘亮购物中心长期以来经营未有起色，与控股股东频繁易主有关。据媒体报道，早年飘亮购物中心由开发商北京金马长城房产建设有限公司持有并经营，在此之后，先后经历了“二房东”北京旺市百利商业有限公司和“三房东”北京亚奥闪耀商贸有限公司的经营，2014年，飘亮购物中心被北京万恒达投资有限公司收入麾下，如今，这个商场最新的业主方是华讯股份。
据悉，华讯股份是一家主营业务为销售电子产品、销售生物柴油产品、节能业务的香港上市公司，此前未涉足过物业开发运营。年报显示该公司2016年实现总收入10.24亿港元，同比上升15%，母公司拥有人应占净利润0.72亿港元，同比上升73%。
华讯股份2016年曾发布公告称，将以1美元收购北京飘亮购物中心，并承担飘亮购物中心15亿元人民币的负债。
2017年1月24日，华讯股份完成了对飘亮购物中心的收购，华讯股份认为收购事项长远而言有利于增强公司的财务状况，使收入来源多元化，为提升股东回报，正在考虑采取不同的方案来提升该商场的租金收入，比如通过装修包装增加可出租面积，提升项目租金收入。
购物中心北门
2、飘亮购物中心计划11月重装开业
华讯股份的公告中显示，飘亮购物中心建成于1999年，包括地下1层与地上2层，总建筑面积约4万平方米，2013、2014、2015年该商场的租金收入和管理费分别是3860万元人民币、3880万元人民币、3960万元人民币，2016年上半年的租金收入和管理费则是3670万元人民币。
公告还显示，2013-2015年，飘亮购物中心的合作租户是地下1层的沃尔玛超市和地上1-2层的众多小商户，沃尔玛超市面积约1.5万平方米。2016年以来，飘亮购物中心与一家大本营在武汉的物业管理公司合作，由该物业管理公司经营购物中心地上1-2层商业，约2.5万平方米。
在华讯股份入主以来，为增加可出租面积、提升租金收入，通过该物业管理公司，华讯股份正在对商场进行大规模的调整。
飘亮购物中心现场负责招商的工作人员明确告诉笔者，商场计划今年11月重新开业，“主力店还是超市和影院，不过营业中的沃尔玛超市要么缩小面积，要么结束合作选择新的品牌，电影院也在谈一家品牌”。
该工作人员表示，购物中心调整后的业态规划是，1层以零售和餐饮业态为主，2层以服饰和教育培训为主，目前都在招商谈判中。
一楼撤离的商铺
3、亚奥商圈聚焦存量商业的改造
作为商业地产的“外行”，华讯股份此番改造行动，能否让飘亮购物中心焕发生机？应该说，从项目的物业条件和业态规划来说，飘亮购物中心有利也有弊。
飘亮购物中心的优势很明显，作为一个小型的社区mall，阳光广场大量的住户和写字楼人群对该商场的消费有一定承接力，而超市开业多年亦积累了不少消费者，项目有一定知名度。
而该项目的最大劣势，是商场规模受限，仅4万平方米的体量不能涵盖齐全的各种业态，特别是近年来兴起的以休闲娱乐为主的新型体验业态，如果以传统的商业经营形式面世，可能在未来难以有较大的市场竞争力。
一楼铺位草图
二楼铺位草图
另外，作为建筑年代较久的商场，飘亮购物中心在招商时可能难以满足品牌商对物业的要求，比如位于负1层的超市，物业层高受限导致超市空间沉闷逼仄，给消费者的体验感较差，比如商场1-2层部分商铺的实用率仅50%左右，低实用率导致招租时难以获得较高的租金定价。
亚奥商圈的消费潜力很大，上世纪90年代，亚运村一带曾经是北京最早的富人居住区，外国人和明星等高消费的业主聚集于此，尽管后来富人扩张到了北京个各个角落，但亚奥商圈的家庭消费客群基数仍很大，商业潜力大。
由于商业项目分散、缺乏有效规划，亚奥区域的商业气氛一直不温不火，2016年以来华堂商场的撤出、北辰购物中心的调整，加上如今飘亮购物中心的改造，预示着存量物业的更新将是亚奥商圈的新主题。
如何让被低估的存量商业重生，活跃各类商业业态，稳步提升租金价值，这是摆在每个开发商面前的课题。飘亮购物中心能否获得生机，亚奥商圈能否吸引更多品牌商入驻，我们拭目以待。
（来源：商业地产观察 林韬）
