今年冲上房地产行业规模第一的碧桂园，在北京“郊区”游走多年，并经历退地风波后，终于进入了内城。
碧桂园这次拿下的地块，位于北京二环永定门外大街，属于北京真正的核心区，这也是东城区5年来首次出让土地。与碧桂园联合拿地的是两家央企华润置地和招商蛇口，它们以总价38.4亿元拿下，相比起拍价仅高出2000万元，这在一地难求的北京市场实在少见。
如今的北京土地市场，尤其是核心区域，数家房企抱团拿地已成为常态，最终的成交价格往往也会超出起拍价许多。这次碧桂园华润招商的竞争对手也是实力强劲的保利+首开联合体，以及平安，但这两家在现场竞拍前便选择了退出。
北京二环地块意外爆冷的原因，实则与这幅土地的众多限制因素有关，两家退出的竞买方虽然实力不俗，但也得考虑现实的资金压力和开发成本。
在这幅总建面约7.36万平方米的土地上，必须执行住宅90/70政策（70%以上为90平以下小户型），且最高单价不得高于93521元/平方米，商业部分的50%需自持经营20年，同时还要配建不小于7000平方米的博物馆无偿移交政府。
更重要的是，这幅地块的竞得方还需要交纳土地开发建设补偿费33.9亿元，最终的土地成本将高达72.3亿元，楼面地价或将超过最终的销售价格。难以实现盈利成了这幅土地不被热捧的真实原因。
高昂的成本和诸多限制因素，也得让实力不俗的三家开发商好好考虑后续的开发和运营了。特别是对住宅部分建设和销售严苛的限制，将更考验开发商的开发效率和营销策略。
相比以往，碧桂园和招商与华润置地两大央企联合拿地尚属首次。在这个联合体中，它们赖以成名并取得成功的高周转模式，在这个项目的操作上会显得尤为重要。
招商蛇口董秘刘宁告诉界面新闻，虽然公司风格与碧桂园有差异，但这次选择一起合作看中的就是它们的高周转，能让项目进程更快些，这也与项目的90/70政策相关。至于项目是否由碧桂园操盘，还没有最终确定。
碧桂园这两年之所以取得销售规模的连续突破，一大原因就是周转高速，它们的大多数项目都可以做到6个月资金回正，这样一年之内资金可以循环两次，大大提高了开发效率。这一能力如果在北京新项目上也能实现，将会减少时间和资金成本。
对已经冲上行业第一的碧桂园而言，这次拿下北京二环地块，不仅能进一步检验其高周转模式的运作效果，还能提升其品牌形象，在最具影响力的北京市场证明其行业第一的能力。
自两年前决定全面进军北上广深等一线城市后，碧桂园在其他三个一线城市核心区都开始有项目运作，唯独北京市场，一次次因激烈的竞争、高昂的地价被拒之门外。
2015年10月，碧桂园曾一度闯进了梦寐以求的北京城。它们和另一家央企中国金茂（00817.HK）曾联合拿下了丰台区的两宗地块。但此后却因地价高出老板杨国强的授权，不得不遗憾退出，这也在当时引领了一波房企在北京的退地潮。这一事件，还让当时碧桂园负责一线事业部的联席总裁朱荣斌颇为难堪，今年5月他已从碧桂园辞职，随后加盟了闽系房企阳光城。
但这次退地事件并没有影响碧桂园进军北京市场的决心，这两年来，它们一直在寻找合适的机会进入这个最想证明自己的市场。今年5月，它们以2.2亿元的价格拿下了密云区一宗地块，算是真正进入了北京市场。
与决心相匹配的是，碧桂园为在北京市场更好地发展，设立了多个区域公司专注北京市场以及周边区域。据界面新闻记者了解，目前碧桂园与北京市场相关的区域公司至少有五家，分为北京区域公司、京东区域公司、京南区域公司、京西区域公司和京北区域公司。
这五家区域公司互不权属，同为一级，既有各自的拓展范围，也能相互竞争。这与碧桂园这两年来坚持的积极土地投资策略一脉相承，即便有区域配置，但扩张却不设地域限制。
碧桂园相关人士告诉界面新闻，这次与招商和华润置地联合拿地的就是京西区域公司，它们的区域范围原本是北京以西的市场，真正专注北京市场的是北京区域公司，但由于内部有竞争机制，所以也能在北京市场内拿地。
这将仅仅是开始，在三四线无往不利的碧桂园这两年也在一二线核心市场周围拓展了大量土地，以五个区域配置拓展北京和周边市场的策略，配以相互竞争的机制，相信碧桂园在北京市场还有更高追求。
此次联手两大央企真正进入北京核心市场后，碧桂园的一线城市战略完成了最后一块拼图，当然项目的高难度开发要求，也将考验它们的运营能力，这也是碧桂园在竞争更激烈、限制更多的一二线市场必须面临的挑战。
今年前7个月，碧桂园已实现销售额约3319亿元，位居行业首位，刷新了房企在这一节点的销售新高，全年它们也有望成为行业新的第一。
（来源：界面新闻 彭飞）
