由于热点城市房价渐高，部分置业者转而选择租房。近日，领英(linkedIn)中国总裁沈博阳宣布离职，称将出任长租公寓品牌蛋壳公寓董事长。之后5天，蛋壳公寓就宣布已完成超亿元的A+轮融资。长租公寓，这一被认为新兴却有着万亿前景的领域，终于找到了市场全面爆发的临界点。蛋壳公寓于2015年1月在北京成立，相继进入北京、上海、深圳、杭州，迅速成长为当地极具影响力的公寓品牌，管理公寓规模已达3万间。蛋壳公寓迅速崛起的原因也很简单。伴随着房贷收紧的压力和楼市政策的轮番上阵，近两个月的房产交易市场逐渐降温。而在租房市场，在多个运营机构和房企的介入之下，长租公寓市场已经成为资本聚集地。比如，石榴集团的创新产品熊猫公寓正式开业，佳兆业发布创享空间品牌，正式宣布进军长租公寓和联合办公领域。实际上，万科、龙湖、世联行等房地产企业已经在长租公寓领域有所动作。早在2014年，万科就推出万科驿产品，后更名为“泊寓”;随后，保利、远洋、绿城、阳光城在2015年也加入布局长租公寓;金地、龙湖、旭辉、合富辉煌、世联行于则在2016年进入该市场。在更早之前，魔方公寓、优家公寓等一批机构化运营的公寓已经打开这一市场，链家、我爱我家等经纪机构也正在试图分一杯羹。
还未抓住的盈利“痛点”
今年以来，监管层频繁出台限购政策，目前已有超过60座城市加入楼市调控。而一线城市留给房企的时间和空间并不多。实际上，房企拼抢的所谓一线城市，指的是一线城市的郊区，以北京为例，五环内严禁新增建设用地，近年来的住宅土地供应热点是大兴、昌平、顺义等区域。土地供应稀缺时，等闲抢不到，即便合纵连横拼尽全力抢到了，利润也被挤压得稀薄;供应充足时，越来越多的土地建成商品房后不许销售只能持有，数十亿甚至上百亿元的住宅资产沉淀足以成为压趴房企的最后一根稻草。这样的土地供应局限了房企在一线城市的规模，调控的窗口期也总是打得房企措手不及，长租公寓就成了房企自救的新技能。随着越来越多的房企入场，当前长租公寓主要有两种商业模式：一种是租赁产权转租，运营机构通过对旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场，例如魔方、YOU+、链家自如寓等都采用这种模式;另外一种是房企自持物业从事租赁，如万科的长租公寓品牌泊寓、佳兆业推出寓享空间等。但不管是什么模式的公寓品牌，目前都面临着一个同样的问题：什么样的运营方式才可以盈利?长租公寓发展至今，一方面拼规模，一方面看资金，最终落点都会是拼盈利，但到现在为止，整个行业盈利难的问题还没有有效解决办法。纵观长租公寓的盈利状况，除仅有一家实现一个点的盈利外，其余都是亏损状态。房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试。就目前的市场情况来看，还没有盈利的企业，以及盈利的可能性。即使管理相对好的企业长租公寓租售比也只有2%至3%，远远不足覆盖资金成本。而运营机构涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价。以链家旗下自如寓为例，采取的主要模式是通过中介代理房源，与房东签订长期合同，并提供统一装修、统一配置，然后以“租房平台”的形式对外散租。在取消“中介费”的同时，自如会收取一定数额的“管理费”，房租相较市价而言，通常高出30%至50%。遗憾的是，尽管租金不菲，但自如寓所获利润却不高。据链家研究院院长杨现领表示，自如在运营初期的5年是非常痛苦的，一线城市的租金回报率都不到2%。
亟待监管的金融试水
除租金收入以外，一些长租公寓运营商也开始在金融领域试水，以期得到额外的收益。以链家自如寓为例，自如寓与京东白条共同推出租房分期贷款服务，可以对全年房租及自如服务费进行分期。这种方式让自如寓除了租客的房租，还多了一笔额外的利息进入自家账户。另外，部分长租公寓还与银行合作设计一些消费贷产品，希望可以解决一定的资金问题。比如，近期开业的蘑菇公寓就与平安银行、中国银行及浦发银行合作上线了“蘑菇宝”。租客使用蘑菇宝，只要每个月把房租打给银行即可;而蘑菇公寓支付一定金额的利息后可以从银行一次性获得租客的全年租金。这样，蘑菇公寓就可以将未来的现金流用于现在的规模扩张。不过，这种消费贷产品是否会侵害消费者权益，目前监管界定还很模糊，而这种没有三方协议保护的租客确实可能会面临着“房财两空”的风险。由此可见，监管层急需制定出一份详细的行业规范，才能在长租公寓运营方盈利和租客利益之间找到一个平衡点。
一头热的社群运营能否奏效
与1960年代至1970年代出生的父母一辈不同，80后、90后大学生进入社会后，更注重追求生活品质，讲究“房子是租来的，生活不是租来的”。市面上的长租公寓主要面向的也是这些中高收入的年轻群体。不同于传统的租房模式，为了照顾年轻人爱玩的特点，长租公寓不止提供住所功能，部分长租公寓还具备社交属性。这部分长租公寓多采用社群运营模式，除提供房屋住所外，还包括休闲区、娱乐区等公共区域，提供网络、熨烫、健身、咖啡、IPTV等服务。在长租公寓的日常社群运营中，各品牌公寓会根据受众群体的差异以不同方式来增加租客黏度。比如，魔方公寓每月举办租客生日会、手工课堂;链家自如寓则举办夏日向上跑和瑜伽大课堂。万科泊寓更是号称拥有一年四季不重样的社群活动，包括创业分享、火锅啤酒、音乐节、台球大赛、枕头大战、厨艺争霸、团圆饭、万圣狂欢等。不过，对于长租公寓在社群运营上的大量投入，以及有些运营商以此作为主要方向的业务模式，租客的反应却有些冷淡。一项媒体针对年轻租客的长租公寓偏好调查显示，在客户、过往客户和潜在客户眼中，“装修精美”以35.08%的占比位列第一，“无需缴纳中介费”位列第二，占22.29%，而“社群活动”只能排在第三位。从网上的评论可以看出，在目前的环境下，租客在都市打拼并不容易，住得舒适、方便、性价比高才是大多数人考虑的实际问题。
盈利的路还在未来
长租公寓作为一个逐渐兴起的新兴行业，没有先例可以借鉴，目前各运营方都是摸着石头过河，谁也没有一个准确的方向。在目前的市场基础上，长租公寓的盈利点仍在未来。房价不涨了，资金价格降低了，租赁行为才会相对稳定。只要房价在中长期依然上涨，大部分租户依然会存钱买房。就目前来看，在政策支持、资本追捧、消费升级等利好因素的影响下，现在对于长租公寓来说是一个很好的机遇。但是，当前市面上多数长租公寓仍然靠资本投资维持运转，能否在预期时间内建立盈利模式、实现扭亏转盈，才是长租公寓运营方面临的生死挑战。
（来源：第一财经日报）
