最近老王家出了一些状况，出售了酒店和文旅项目，引得很多人在围观，也有许多评论。理性思考的有，例如王玮老师，但这样的人不多；更多操心的人在乎的是国家的金融政策和产业政策是不是产生变化了，这是出于对行业和自身企业的命运的关心，这是正常的；还有一些人是不嫌事多，兴奋地看待万达出事，甚至期待万达出更大的事，不乏幸灾乐祸。
其实，任何一家企业，做一些资金上的安排，进行一些资产上的调整，是很正常的一些事情。既然有议论，有围观，我也议论几句。
万达广场的业绩很差，估值很低？
有那么一些评论：
“2018年，3300万平方米商业地产产生330亿元的租金收入就是每年每一平方米建筑面积的万达商业要产生1000元的租金，或者更直观地说每天每平米2.7元。”
直观地就这些财务指标进行评价，结论确实是：万达广场的业绩很差，很差。不过我很疑惑，3300平方米是建筑面积吧？如果按照总建筑面积50%计算租赁面积，每天每平米租赁面积的租金标准是5.4元，很低吗？
“你只要把万达的商业地产的租金收入除以万达商业物业的规模，你就可以知道坪效不高，特别是可以很容易横向地对也是在同一个市场的华润置地、新鸿基和太古等作一个比较，就知道香港市场给万达的估值其实是很公平的。”
“其综合坪效不到华润置地的一半，市盈率不到华润的一半难道不正常吗？”
我知道评论者选取的同一个市场的样本，是在北京、上海这样的一线城市以及成都这样的二线城市这样的市场，不过有三点需要澄清。
——华润置地、新鸿基和太古，是不会到三、四线城市去的，而万达3300平方米的商业地产大多数会覆盖到三四线城市，如何进行坪效对比，恐怕不那么简单吧？
——正是针对不同细分市场，华润置地、新鸿基和太古的产品与万达的产品也不一样。客单价不同，单位面积的投资也不是一个水平吧？你怎么不算投入只算产出呢？
——就拿同一市场进行比较，比如成都，锦华万达广场和华润万象城年销售额20多亿，IFS40亿左右，太古里30多亿，按单位租赁面积计算，太古里和IFS是锦华城的2倍，万象城与万达广场相差不大。但是，区别在于，太古里、IFS位于核心区的春熙路，万达广场和万象城不在核心区，而太古里、IFS和万象城的投入远远高于万达广场。这又如何进行简单地说万达不行呢？
“现在万达以每年50到60个无论是重的还是轻的万达广场的节奏开发，收入和回报与之前相比却呈断崖式下降，不是找死的节奏又是什么？”
举个不恰当的例子吧。
老王家生了很多孩子，每年生50-60个，这些孩子很小，还处于嗷嗷待哺的阶段，没有学会挣大钱，成年会挣钱的孩子不多，结果按人口算下来，家庭每个人平均年收入很低；隔壁老陈家的孩子都成年了，在挣大钱，家庭每个人平均收入很高。因此，评论断定，老王家挣钱能力很差。
不管老王家狂生孩子的战略是什么，你不管人家家里孩子年龄参差不齐，就直接以人均挣钱能力高低来评价就不对。小孩子还不会挣钱是生活常识，商业地产需要养成期这也是商业地产的常识。
“评估一个商业盒子的价值当然不会看土地价格和建安成本的，就是要看这个盒子能够持续产生多少收益。”
商业地产的估值当然要采取收益法，而不是成本法和比较法。这个结论，老王比你更清楚，事实上在2006年全中国还在追捧房地产开发的时候，老王就已经确定了不动产经营发展的道路，也很清楚不动产估值的数学模型。
但是，从理论上的数学模型到实践上的努力，不是旁观者说说那么轻松。中国房地产证券化在实践上苦难重重，不得以才出现了个“现金流滚资产”的万达模式。因为比较于住宅房地产开发业能提供持续稳定的税源，提供大量就业机会，政府支持万达商业地产以成本较为低廉的土地，同时万达以自己的建造标准和成本控制标准，控制住成本，以普通家庭消费为市场定位，达到收入和成本的现金平衡。现在即便利用收益法进行估值，万达产品的估值不是很高也很是正常。其实资本市场进行不动产资产估值，不仅要评价你的坪效，一样会评价你的技术资产。收益最终是会同你的技术资产，会同你的投入联系在一起的。尽管收益法与成本法的评估方式不同，但其价值链的形成机制是一致的。
最后，还是要对万达表示敬意！从当年的十来个亿不动产收入，到2013年三十多亿的不动产收入，到如今两百多亿的不动产收入，老王家的不动产经营的成绩足可以证明他的伟大，这种伟大不会因为他努力过程中面临的困难而减色。
（来源：商业新视界新思维 郭向东）
