“房地产发展和过去二十年非常不一样，下半场的发展逻辑也不只是投资盖房。今年我们获取的64块土地中并购土地占了52块，为我们未来的发展奠定基础。”阳光城执行董事长朱荣斌说。
不久前，阳光城迎来碧桂园前高管朱荣斌、吴建斌加盟，让这家二线房企一跃成为地产圈的焦点，“二斌”加入后的不断改革，也让这家公司开始了自己的地产下半场决战。
利润率较低
从阳光城披露的半年报看，2017年上半年度实现营业收入75.25亿元，同比增长83.88%;归属于上市公司股东净利润3.28亿元，同比增长91.82%。
其中，房地产主营业务(即房地产销售)的收入为73.42亿元，同比增长84.58%。尽管这一项业务的营业收入大为增进，但毛利率却同比下滑9.84%至22.36%水平，去年同期为32.2%。
由于房地产销售回款增加，其经营活动产生的现金流净额扭负为正，达到59.11亿元，同比大增774.93%。
不过，在净利润率方面阳光城则出现了大幅下跌，目前阳光城净利润率为4.56%，远低于同行水平;同时，资产负债率86.55%，出现进一步提高迹象;但是在资产周转速度上却进一步降低，一反以往快周转的形象。
“这里面简单来说就是关于毛利率的问题，毛利率上半年结算的少，所以会显得降低了。现在的负债率，具体原因是我们拿着大量的钱买地，买的地都是中长期的地，导致负债总量增加，权益能立刻增加的很少。”阳光城执行副总裁吴建斌告诉第一财经记者。
在合并报表范围内，阳光城集团通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块，计容建面721.73万平方米。其中，通过公开招拍挂获取12个地块，成交价格39.23亿元，计容建面169.27万平方米;通过收购共计获得52宗地块，并购价款为211.56亿元，计容建面552.44万平方米。
而去年同期，阳光城集团通过公开招拍挂获取7个项目，成交价格46.79亿元，计容建面62.86万平方米;通过收购共计获得2个项目(19宗地块)，股权收购价格33.71亿元，计容建面318.82万平方米。
激增的土地储备是阳光城负债进一步提高的原因，同时这里面很多土地都是中长期项目，因此很难在2017、2018年反应出业绩。
“我们会多拿一些短平快的项目，提高资产周转速度，同时也在三四线城市有了一些布局，我们要求项目8个月现金流为正，通过这些项目操作来提高周转和利润。”朱荣斌说。
此前，阳光城的并购能力一度受到业界认可，用较低成本获得来了较多的土地储备，但是由于土地的性质等原因，则一度拖累阳光城的财务数据，让利润率下滑非常厉害。
重要的三要素
朱荣斌的加盟，很重要一个目的就是提高阳光城的运营效率。
“地产公司很重要的三要素就是人才、土地、资金，我希望依靠一个良好的运营管理体系，实现效率提高。”朱荣斌说。
按照朱荣斌的构想，阳光城要进一步提高产品研发能力，营销推广能力，合约管理能力，工程管理能力。
“通过我们开发工作前置，以及进度加快，使我们原来一个开发周期缩短，通过缩短，我们的资金效益实现了高周转，但是大家都提高周转，高周转这个资金就是要打一个来回，这个时间我可以大幅度缩短。”朱荣斌说道。
事实上，这三个要素对每个公司都至关重要，为了实现人才的集聚，阳光城不断优化跟投制度，希望更大程度和员工分享福利。同时，阳光城的薪资水平在闽系房企也是高分位水平，这样的薪资也成为吸引人才的保障。
“我们很多新区域的区域总来自同行的各个优秀公司，希望阳光城是多基因组成的团队。”朱荣斌说。
在吸引这些人进来以后，朱荣斌要求人力团队经常跟着管理层见习，了解公司的运作结构。同时要求他们入职一段时间以后写一个报告，说说阳光城和前东家的优缺点，希望进一步优化阳光城的结构。
“对比这些同行，我觉得我们在成本上有很大的节约空间。因为我们的利润现在还很低，这个事情不受外围环境影响，通过我们内部管理加强，我就可以实现效益提升，这是可以有把握实现的。”
（来源：第一财经日报 罗韬）
