随着市场供应节奏加快，商业地产已经进入存量时代。一方面，自2015年掀起的“关店潮”仍在继续，另一方面，一场关于运营和资本的竞争也已经拉开帷幕。
连日来，《中国经营报》记者实地走访上海港汇恒隆广场、恒隆广场、环球港、创智天地、合生汇等多个商业综合体发现，不少商场不乏存在闲置、装修、即将开幕等空置现象。
在这背后，部分商业地产商的物业租赁情况并不十分理想。据老牌商业地产商恒隆地产有限公司(以下简称“恒隆地产”)最新发布的半年报显示，2017年上半年，公司物业租赁总租金收入减少2%至38.35亿港元。
恒隆地产在回复《中国经营报》记者采访时表示，商场开业一般都需要1~2个租期的时间优化租户组合，恒隆看重长远的回报，“我们能承受经营商业项目初期状况，以至经济周期困难时期，也能更准确地拿捏当地市场的喜好及需求，从长远的角度为每一个项目度身订造可持续发展模式。”
事实上，在经济新常态下，随着国家对创新驱动和“互联网+”战略的推动，“新零售”“智慧商场”“体验式业态”等也成为沪上实体商业谋求突围的方向。
多位业内人士在接受记者采访时表示，近两年来，商业地产正面临新一轮转型，其根本原因在于消费升级，只有不停地把握市场上最新的潮流，才能让商场在市场上处于不败之地。
核心商圈闭店频现
记者在走访中了解到，位于上海市徐汇区的港汇恒隆广场购物中心高端品牌店铺的客流量并不多，相反ZARA等定位年轻群体的快周转品牌店客流较多。同时，大型指示牌上贴有“即将开业”“即将呈现”“升级改造”“即将揭幕/敬请期待”等情况也并不罕见。
除了恒隆地产，记者近日走访位于上海市普陀区的月星.环球港发现，目前环球港也约有十余家门店仍处于装修施工停业中。而坐落于上海市五角场商圈最后一个黄金角的合生汇购物中心，尽管适逢换季，秋季新品上市，不少商家打折力度颇大，各个店铺内却鲜有顾客光临。
据上海市商务发展研究中心日前发布的《上海城市商业综合体发展情况报告(2016~2017)》显示，截至2016年底，上海已有189个城市商业综合体，销售规模达到1360亿元，年客流总量18.7亿人次。这些城市商业综合体中，零售业仍占据龙头地位，但比重持续下降。其中，百货业态甚至同比负增长，下降1.1%。
关店频现的情况显示了部分商业巨头的上半年物业租赁情况并不令人满意。
半年报显示，2017年上半年，恒隆地产及其附属公司物业租赁的租金收入下降2%至38.35亿港币。其中内地物业租赁收入下滑4%至19.49亿元。倘撇除期内人民币兑港元较上年同期贬值5%的影响，则租金收入上升1%。
恒隆地产方面坦言，除上海的恒隆广场外，公司业务所在内地城市的高端商品消费依然低迷。
数据显示，上海港汇恒隆广场的商场出租率下降15个基点至81%，租金收入同比下降7%，零售额下降5%。此外，恒隆地产上海以外的6座购物商场表现各异，总收入减少3%。其中，济南恒隆广场的租金收入同比下滑1%，无锡恒隆广场的租金收入同比下滑12%。
恒隆地产2017年半年报亦提及，上海港汇恒隆广场于2017年年初启动优化工程，整个工程将分期启动，至2019年年中完成。19%的可租赁面积现已关闭进行优化及翻新工程，导致出租率有所下降。
恒隆地产方面向本报记者解释称，在商场开业后，一般都需要一至两个租期的时间优化租户组合，以配合市场不断变更的需要及消费者的喜好，同时让租户按市场力量自行汰弱换强。并表示，公司方面亦积极寻找机会，提升物业的价值。“我们先后在香港和上海进行多项资产优化计划。这些措施将进一步提高我们的竞争力。”
优淘城总裁薛建雄认为，近年来在商业地产面临转型的形势下，恒隆也在被动进行转型。港汇恒隆广场通过更新，借二线品牌把人流带进来，通过二线品牌的培育带动一线品牌的消费。“整个商业进行重组之后效率会重新提高。根本问题是消费升级。”
上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌同时强调，上半年港汇恒隆广场出租率的下降并不能代表整个行业，“像嘉里中心、来福士、龙之梦、合生汇等商场业绩稳健向上，新开的来福士、太古里业绩不算理想。所以不能说整个商业地产受到了大冲击。洗牌期至，有好有坏，以前的方向都已经走不通了，各自都在探索不同的方向”。
加码布局体验式业态
商业地产服务及投资机构世邦魏理仕近日发布的2017年一季度全球顶级商圈租金报告显示，伴随全球零售市场日趋艰难，跟一年前相比，全球顶级商圈租金整体下滑0.1%，其中亚太区租金同比下降0.1%，中国市场除上海(+5.3%)有所上涨外，香港(-8%)和北京(-2%)出现下滑，广州和台北与去年持平。
而据第一太平戴维斯提供的数据显示，截至2017年第二季度，上海南京西路商圈、南京东路+人民广场商圈空置率均有所增加。其中南京西路商圈空置率为9.1%，较2016年同期增加3.4%;南京东路+人民广场商圈空置率为14.3%，较去年同期增加0.8%。
与之相对，五角场商圈的空置率减少0.7%达9.1%，徐家汇商圈空置率减少3.4%降至1.8%，淮海路商圈的空置率也减少0.1%至4.2%。
零售市场的艰难和电商冲击的双重压力促使各大开发商也在不断调整自己的运营模式和业态布局。
继三大来福士开业后，凯德集团于近日又开出另一项目凯德.星贸。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓在接受本报记者采访时表示，已经开启新模式向新零售进行转变。“从楼宇的角度来讲，我们要建造智慧型楼宇，从收取数据到智能化管理楼宇、实现楼宇调控系统的智能化;第二，要让我们的楼宇与有智慧的消费者更容易地衔接;第三，我们也在部署不同的渠道，在商场里面做更多体验性的东西，通过线上线下，让商家更容易地打通渠道。”
除了商场运营，多元业态布局也是开发商探索的一大方向。上海市五角场商圈的创智天地汇集着美吉姆，赢在起点、泡泡少儿教育、新东方、芝麻街英语等众多儿童教育业态布局的品牌。
据创智天地相关负责人称，为提升园区内亲子业态的竞争力，创智天地正在积极接洽覆盖K12教育阶段的国际学校资源，计划在已有覆盖0~12岁教育段的基础上，延展教育跨度，完善项目内整体教育链。
此外，体验式业态布局雏形初现。新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷曾于日前公开表示，未来的消费将会是精神消费，“未来我们可能不叫购物中心，而叫体验中心。”
万达网络科技集团总裁曲德君在日前举行的2017商业科技峰会中表示，未来的零售业以及服务业将变得更加以人为核心，并以最自然的方式响应着每个人的个性化的需求。他同时强调科技发展对业态布局的重要性，“历史经验表明，科技总是能深刻改变世界发展的格局，催生或更迭业态，创立或颠覆客户关系。”
高力国际咨询服务部董事张如莹强调，商场更多的是要靠经营方式来进行导流，除此之外，是否有推陈出新的场景、手段、市场营销活动、空间设计，这些都决定商场能否成功地为项目进行导流。商场本身要能够导流，客户才能够来，从而享受各种业态体验。
（来源：中国经营报 张玉、石英婧 特约撰稿 毛中楠 汤俊 对本文亦有贡献）
