苏宁的情怀，苏宁广场的诗和远方_行业观察_商产新闻_商业地产信息网

伴随着城市化的快速进程，中国的购物中心经过十余年裂变式的发展，已进入群雄并起的战国时代，谋棋布子、势如破竹，危机并存。2017年全国计划开业大型商业项目近千家，无论是项目数量还是商业体量华东区域都领跑全国，明星项目层出不穷，可谓风景这边独好。矗立在苏北重镇徐州市中心的苏宁广场就是其中的代表。

在2017年苏宁集团的年度部署会议上，张近东提出了聚焦“智慧地产”核心战略，打造“互联网+地产”竞争力的主体思路。“全渠道、全用户、全业态、全时互动、全时体验”的模式，必将打造出一座座耀眼的城市综合体。

徐州市中心的彭城广场商圈车水马龙、熙熙攘攘，苏宁广场的金色招牌熠熠生辉，这是苏宁广场首个金标项目，也是目前已运营广场中定位最高端的广场。4.28开业火爆的场面刷爆了朋友圈，震惊业界!

266米的塔楼高耸入云，是城市地标更是苏宁人的的精神堡垒。这个项目是集苏宁27载商业情怀的大成之作，是领先的旗舰级智慧型商业地产作品，是苏宁商业地产征途上的一次蜕变，是苏宁乃至徐州商业史上具有里程碑意义的一座MALL，是苏宁人六年磨一剑的造化。从规划筹建到招管运营、从生活广场到轻奢新潮，再加上独有商业内容的造商能力，打通商业地产任督二脉的苏宁商业羽翼渐丰。

苏宁总会被贴上家电的标签，事实上这家企业早已多元化、全球化。徐州苏宁广场是苏宁控股集团最大的线下综合体验店，是把苏宁控股集团六大产业的产品整合到一个项目里的O2O智慧广场，这是苏宁商业地产的新旗舰！

266米的塔楼问鼎徐州之巅，更像是苏宁人的的精神堡垒

2017年4月28日，逢周五，宜开业！购物中心不约而同的选择在今年五一长假的前一天开门纳客，徐州苏宁广场也选择了在这一天绽放，开业当日客流达50万，销售额4800万，开业四天客流超百万，销售突破亿元大关。

苏宁的情怀：与南京和文艺有关

苏宁二字，写尽儒商的清雅风韵，据坊间传闻，苏宁的命名缘自第一家门店的位置，在南京的江苏路和宁海路的交叉路口，所以这家公司后来就叫苏宁。或者说，苏宁的来源就有着极浓的家国情怀和人文气质，南京从来没脱过文艺气质。

文艺气息成就了巅峰时期的苏宁，苏宁靠着惊人的执着坚持了下来。作为中国最大的商业企业之一，已经形成了以零售产业为核心，六大产业协同发展的全新格局，横跨零售、地产、金融、体育、文创和投资等多个领域，成功地坐上了中国民营企业500强的第二把交椅。

顾客体验和资本回报到底孰重孰轻？资本与规模互相成就，能让开发商扩张的效率极大提升，商业项目又会耗费大量的社会资源，如果只注重经济效益，不考虑社会效益和行业贡献，怎能诞生有影响力的行业领袖？如果不注重文化沉淀、品质提升以及工匠精神，怎能应对消费者日渐增长的精神需求？

二十多年来，苏宁对文化的尊重和生活的关怀以一贯之，在艺术氛围的塑造上，苏宁亦不遗余力。值得一提的是，苏宁广场首次大批引入新锐设计师的雕塑作品，打造徐州当下最潮的文化艺术空间，开启一场现代艺术之旅，与艺术家来一次心灵的对话。融合与碰撞、渴望与疑虑不仅发生在购物中心与艺术相遇的过程中，更是购物中心甘愿减低自身得商业化超脱商业空间的本质，是成为社会半文化中心的必由之路。

方旭作品-我是一座小城

青年新锐艺术家邱霞作品

邱霞作品-月光

逛街的同时获得艺术的洗礼，精神层面可以得到极大地满足。优秀的购物中心承担着社会半文化中心的功能，购物中心不再是一座冰冷的建筑，艺术和人文是人性情感的一种表达，是有温度的。艺术作品中呈现出来的是超越心理形式、观念形式、情感形式的概念。当代艺术之于现代商业犹如一股清流沁人心扉，相比美术馆里肃然的氛围，购物中心又多了几分轻松与惬意。

商业跨界艺术，艺术成就商业。不拘泥于传统的美术馆，苏宁致力于青年艺术家的培养，徐州苏宁广场不惜重金，购置了三组当代青年雕塑艺术家的原创作品，呈现于商场内寸土寸金的公共空间，而非将这些宝贵的场地用作直接产生经济效益的多经或特卖。艺术品需要一个精致的承载，策展布展也颇为讲究，现场布以精致的灯光和陈设，每个作品还配有铭牌注解。商业空间透着优雅的文艺气质，放置在一层国际名品区的青年艺术家，毫无违和感，时而有顾客驻足凝视，强烈的带入感，激发受众的思考与共鸣。

无法容忍一块空白墙的存在。顾客目之所及不留死角，通道墙面全部艺术化处理。仅是采用滴灌技术的生态绿植墙就有两处、不同主题的文化艺术墙与楼层经营的品类极为合拍，不仅弱化了建筑遗留的空表墙问题，而且成了自拍达人的打卡地。4处通道画廊展示着青年艺术家的油画作品，也是顾客的心灵驿站，当然若有心仪的画作你也可以拍下带走。

大多数男人内心都住着一个哈雷骑士，其实那是颗不羁的心。引擎轰轰的咆哮而出，如同划破寂静的摇滚，血脉喷张的心灵深处是对自由的热切向往，呼啸而过，留在身后的不仅是回归平静的风景，还有那被烙上传奇的105年征程。哈雷是一种生活态度、一种自我个性的表达及释放，在4楼的运动及户外区的通道上，这对经典哈雷赚足了回头率。

苏宁的情怀：核心商圈的商业旗舰

徐州苏宁广场的开业填补充了徐州唯一核心商圈-彭城广场商圈 mall 的空白。辐射半径达150公里，陇聚4000万消费客群，是市中心规模最大、建筑最高、业态最全、档次最高的城市综合体，也是淮海区域当之无愧的城市地标。在徐州跨越转型，打造淮海经济区国际化大都市的新机遇下，该项目将推动徐州以及周边城市经济圈的服务业新升级，助力徐州城市的国际化进程。

徐州市中心 - 彭城商圈

极具现代感的外立面和车水马龙的彭城商圈

徐州苏宁广场购物中心定位轻奢、新潮。融合了苏宁六大产业生态圈和全业态的丰富商业体验的智慧广场，是苏宁集团六大产业最大的线下体验店。购物中心涵盖国际名品、国际化妆品、国际快时尚、文化艺术、特色餐饮、高端休闲娱乐等十余个优质体验业态。“全渠道、全客群、全业态、全服务、全体验”解读消费者需求，持续刷新了苏宁广场的品质高度，开启淮海人民全新的生活方式。

苏宁的情怀：建筑、艺术、商业相互成就

266米的塔楼问鼎徐州之巅，徐州苏宁广场50万方的超大体量，投资超过60亿。项目由英国凯达环球操刀设计，以祥云为概念，超现代的表现手法呈现。内装设计由全球顶级设计事务所 - 英国贝诺香港公司操刀，对标的正是同为该公司出品的上海ifc和iapm。

项目涵盖了超五星凯悦酒店、SOHO 办公、国际5A 写字楼、服务型国际豪宅及16万方的购物中心。其中B塔楼7-29层为苏宁首创的空中商铺，已纳入苏宁广场整体商业运营体系当中，与裙楼的购物中心联合运营，将形成超高价值的立体商业空间。

徐州苏宁广场共327个商铺，出租率高达99%，入驻品牌彰显徐州苏宁广场时尚轻奢定位，1000多个国际、国内品牌中，超50%首入徐州，其中包括了Emporio Armani、HUGO BOSS、PHILIPP PLEIN、MCM、Neil Barrett、VERSUS、Michael Kors、G GIVENCHY、FURLA、Vivienne Westwood、江诗丹顿、卡地亚、积家等国际名品；徐州首个西西弗书店、玩具反斗城、MUJI无印良品、i.t；餐饮方面，首次在徐州引入了西贝、鱼四季、辛香汇等中外人气美食、西餐料理和融合餐饮，让消费者一站式品尝全球美食。

2200平的天幕广场大气天成

660万巨资预装灯光音响设备，打造不落幕的时尚秀场

高达28米，淮海经济区最大的LED屏，是时尚资讯之窗

徐州苏宁广场16万方的建筑面积，260米环形长廊结构，构筑无死角的双环型闭合式动线。开放式的店铺设计，彻底摈弃了传统一字型动线末端商铺导流困难的问题。内环外环通过米字型的开口形成客流的贯通，当顾客从同心椭圆的外环进入内环，巨大的中庭会有一种豁然开朗之感，面积达2000平米的中庭设计极具前瞻性。偌大的顶棚采用了和水立方一样的膜技术，在晴朗的日子里，温暖的阳光透过这个穹顶洒向中庭。剧场式的人行步道是连接一层和B1层的纽带，站在一层的顾客会不自觉地产生探索的冲动，巧妙的设计创造出双首层效应，中庭的剧场式格局像极了罗马斗兽场。再加之未来负一层与地铁的无缝接驳，此B1会像南京新街口的地下一样客流如织，也就不难理解这4家国际快时尚情愿落位B1的原因了。

苏宁的情怀：协同发展、相互渗透的六大产业

徐州苏宁广场是苏宁集团迄今为止最大的线下体验店。整合了苏宁六大产业的旗舰级产品，承载了苏宁六大体系的核心产品：苏宁易购精品店、苏宁影院及VR体验感馆、苏鲜生精品超市、苏宁红孩子、苏宁体育、苏宁易付宝等。是具备O2O功能的智慧广场，六大产业实现了三通：会员打通、支付打通、积分打通。同时在功能上实现了会员无卡化、积分货币化。通俗点说就是：苏宁的会员积分既可以在苏宁易购上买电器当钱用，也可以到线下的下苏宁广场使用。

苏宁的全球商业版图

苏宁易购精品店是线上线下打通的互联网实体体验店。作为创业之初的老本行，历经27载的锻造，无论从店面形象还是O2O都领跑业界，同时也承担着苏宁易购线下落地、用户交互、服务周边的功能，具备主题体验、特色零售、休闲娱乐、智能服务等模块，为消费者提供一个全方位的生活场景。

苏宁文创集团经营领域涵盖新媒体、院线、影视娱乐三大业务板块，旗下包括PPTV、苏宁影视、苏宁影城等。徐州苏宁影城是已开业的8家影城中最大的一个，5000平米巨幕影院，可容纳1475人同时观影。科视6P激光放映设备和杜比全景声技术，突破六万流明的高亮度，呈现的是视觉和听觉的饕餮盛宴。苏宁文创的VR体验店也在这个项目落地呈现，包括射击、滑雪、3D情景等多重体验，让你在虚拟与现实之间穿越。

苏宁超市2015年推出的线上生鲜品牌 “苏鲜生”。经过两年的快速发展，苏宁超市已经打通线上线下环节，手机和菜篮子合为一体，餐桌和大海再无时空上的距离。和传统的精品超市相比，“苏鲜生”的特别之处是创造出了精品超市+美食广场+生活市集的生活场景和富有调性的生活方式。在这里你可以做个美甲、选一瓶正宗的法国红酒，或者挑一块新鲜的牛排现点现做，市集的感觉惬意极了。

苏宁红孩子母婴集合店是苏宁全力打造的集母婴消费、亲子互动、育儿教学与一体的线下一站式平台，与线上苏宁易购红孩子母婴商城实现双线拓展。主要经营母婴类奶粉辅食、婴幼儿用品、玩具、孕婴童服饰等四大品类，600平的面积创造了621元/平米的高坪效，作为细分领域的线下新零售后劲十足。

2016年6月6日，苏宁体育以2.7亿欧元的总对价，通过认购新股及收购老股的方式，获得国际米兰俱乐部70%的股权，这标志着曾经叱咤欧陆的国际米兰，正式进入“苏宁”时代。苏宁体育以展览的形式呈现在徐州苏宁广场的足球文化墙上，B1层的VIP会员中心里也有苏宁足球这个周边衍生品的展示。

苏宁的情怀：会员营销和顾客服务

购物中心应该学习百货商场的精细化管理，既要懂商品更要懂经营，从管场到管商，再到造商，才称得上是有技术含量的商管公司。徐州苏宁广场将联营百货成熟的会员系统和联营模式融合到购物中心的运营中，将管场和管商相结合，不做传统商管的包租婆，而是通过商管与商户之间的配合，帮助商户把他们的销售做的更好。在营销联动方面，尤其是SP（促销）活动主导性更强，从根本上结决了传统购物中心重PR（公关）轻SP的短板。

苏宁集团的六大产业使用同一个会员系统，实现了会员共享、积分共享。苏宁各大体系的会员积分会汇聚到同一个积分池，商户使用统一的云POS进行交易，积分通过苏宁金融进行结算，实现了线上线下消费积分的打通，线上消费产生的积分线下可以使用，线下消费产生的积分线上也能低现。

积分货币化。100积分当1块钱花，而且可以直接使用。传统百货积分仅能兑换指定礼品，有很大局限性。徐州苏宁广场可以做到积分当钱花，消费积分按照100:1的比例，可以抵扣顾客在场内的消费。5月28日满月庆促销，第一次推出积分抵现的活动，在顾客尚未行成消费习惯的前提下，会员积分的消费占比就高达5%。

会员无卡化。会员可以通过手机号验证捆绑，也可以通过APP扫描二维码进行积分，实行无卡化管理，更加人性化。

会员制对应着的就是二八营销法则，要确定带来80%利润的20%的顾客在哪里并且留住他们，这是成功的关键。从开业的销售数据来看，仅购物卡一项开业预售就高达5000万，开业前四天，VIP会员的消费占比高达到60%，这是许多购物中心企及的目标，正是购物中心大力推进会员制的价值所在。

和机场一样的吸烟室

苏宁的情怀：打造自己的主题街区IP

主题街区犹如一股清风徐来，让购物中心更具文艺范。北京有南锣鼓巷、上海有田子坊、成都有宽窄巷子，而徐州似乎却没有这样的去处，苏宁试图用文艺的方式为徐州的年轻人创造这样的一个空间。经过对这座老工业城市和年轻人的解读，"30间铺子"这个简单、朴实的名字似乎更符合这座城市的性格。主题街区的内装呈现出浓厚的后现代工业风，集合休闲广场、艺术走廊、手工作坊、创意零售、新科技实验室、自由创客空间等业态，其中不乏网红店铺，这将是徐州最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。

消费升级和供给侧改革是推动零售业变革和发展的两股最主要的势能。市场需求正在发生着迅速而剧烈的变化，中国的商业地产整体进入了模式创新、业态创新、技术创新的新阶段。移动互联网、移动支付、大数据、人工智能等新技术的应用广泛且迭代迅速。在转型升级方面苏宁始终走在行业的前列。“科技苏宁、智慧服务” 的战略和 “输出能力，链接资源，构筑平台，合作共赢” 的经营理念，对行业具有借鉴作用。

网红店铺-海马体照相馆

操盘者说

苏宁置业徐州大区邵勇总经理

1、如何让消费者高频多次的走进徐州苏宁广场？

邵总：随着消费的升级，消费者的变化显而易见，“投其所好”是吸引消费者的关键问题。坚持轻奢新潮、人文生活的市场定位，突显业态、品类、品牌差异，做好商品规划，整合新兴业态、新兴品牌，让消费者可以在满足个性、满足质量的前提下无负担、有品质的轻松消费。加强物业品质管控，加强导购培训管理，让顾客的体验感、舒适感越来越好。

在互联网时代，扎实做好自媒体开发和建设，在品牌塑造、企业形象、视觉效果、社会公益、文旅活动上突显轻奢调性、气质内涵、特色企划，吸引消费者关注，形成社会影响，占领广大消费者的心智空间，赢得广大消费者的认同。

在当下以及长远的工作计划中，我们始终把粉丝的开发和互动作为广场的重点工作，紧抓不懈。一是要形成目标顾客，也就是客流蓄水，利用互联网手段和新媒体技术，通过微信、APP直接进行客户的开发和管理；二是对目标顾客进行精准的营销推广，目标顾客形成之后，精准营销就相对容易了。就好比一个水库，水蓄满了，里面有鱼了，投食的价值才能体现。微信粉丝、APP电子会员的开发等，并非一日之功，坚持才能看到效果。可喜的是，开业不到一个月徐州苏宁广场的官微粉丝就攀升至12万+，运营三个月后，目前APP注册电子会员已实现5万+，且保持每月1万+的速度增长。我们相信经过一定的时间积累，在形成一定的规模后，广场流量自然会变现。

2、在内容和服务方面徐州苏宁广场有哪些特色？

邵总：徐州苏宁广场的开业，开启了徐州市的MALL时代，弥补了中心商圈的快时尚空白、集合店空白、轻奢空白。其一，广场内现有快时尚品牌5个，是徐州地区快销品最多的广场，虽落位在负一层但人气不减，业绩稳定。其二，有大批集合店项目。14个集合店，涵盖了包括化妆品、杂货、母婴、图书、手工作坊等品类，且以丝芙兰、悦诗风吟、名创优品、启路、屈臣氏、西西弗书店、玩具反斗城、红孩子、30间铺子为主要代表。其三，我们批量引进、片状规划22个轻奢名品，进一步凸显了广场轻奢、新潮、人文、生活的定位，轻奢是指“能够负担得起的奢华”，是未来消费的主流，可以让广大消费者无负担、有品质，轻松消费、张扬个性。其四，我们有购物中心标配的、苏宁自有品牌：苏宁超市、苏宁影城、苏宁易购、苏宁红孩子，还有苏宁直接投资的真冰冰场，让消费者真正意义上享受和体验一站式休闲娱乐购物。

化妆品的定位，在苏宁广场中起点较高，兰蔻、香奈儿在新开广场中首次进驻的情况并不多见，而在徐州苏宁广场，兰蔻与广场同步开业，香奈儿在6.28盛大开业，且销售可观，为后期的品类招商奠定了良好的基础。

餐饮品类则按照片状和垂直分布相结合的规划落位，广场内70个餐饮品牌，与零售业态自然融合、相互呼应，方便顾客在购物的同时随时满足口腹之欲。加之各品牌间特色鲜明，菜品丰富，囊括了中国饮食、异国风情，且将全国连锁品牌与地方连锁特色相结合，极大的满足了顾客的个性化消费需求。品类整体布局在东侧，充分考虑了低效空间的客流拉动，保障广场运营收益。

依托苏宁“智慧悦人”的理念，充分利用微信自媒体的推广功能和app是个性化服务的功能。我们将通过APP实现：智能导购、拍照入库、智能停车、反向寻车、移动支付等功能，带动体验升级，通过APP把促销券、抵用券进行顾客推送。停车方面广场目前有1200个车位，至尊卡会员可享受每周2小时的免费停车，另广场会员还可以使用积分兑换停车费。

3、在运营和推广方面徐州苏宁广场有哪些规划？

邵总：第一，徐州苏宁广场体量较大，尤其是新开业阶段，顾客认知度和接受度待培养，目前主要以暖场类人气活动为主，且形成活动主线贯穿年度始末，突出家庭、生活、社交这些标签。诸如场内的品牌秀场、新品发布会等有调性的活动组织，结合家庭主题开展的一些才艺演出类活动，把一些具有社交互动功能的活动有节奏的引入等，均产生了良好的活动效果和社会影响力。

第二，苏宁广场是徐州的地标性项目，一万平米的空中花园，将为顾客提供一个闹中取静的欢喜地。未来甚至可以考虑在266米高的徐州之巅，设计一个360度的全景观景平台，类似台湾101，将徐州苏宁广场作为一个旅游项目来打造，将城市建设为具有轻度假、爱情、文化、旅游等地标性项目。

第三，我们继续坚持储值卡的营销推广，开业之前我们的储值卡已经售出5000万，全年储值卡销售有望突破2亿元，目前在淡季也能每月销售1000万元，加之广场每年轻奢风尚会的自创主题促销，在九月、十月的秋冬时节，打造专属的服装狂欢节等，都利于购物卡的销售和转化。

交通方面未来有更多利好，2019年10月1日，2020年12月1日分别是一号线二号线的计划开通时间，目前苏宁广场一楼共有五个出入口，正面两个下沉式广场能创造出很好的双首层效应。可以说占尽天时、地利、人和。未来方便广场享受地铁效应带来的源源不断的客流红利。2018年底，徐州最高的地标266米的甲级写字楼、凯悦酒店将开门迎客，也将给我们增加一些高端优质客群。