导语
2年前，位于上海闵行的龙盛国际商业广场开业，通过精准的商业定位，精细化运营，龙盛国际商业广场取得了骄人的成绩，成功打造出了一个社区商业项目的样板。
恰逢龙盛国际商业广场2周年庆到来之际，《联商网》走进该项目，对话上海龙盛商业发展有限公司总经理、项目掌舵者汪帆，深入了解龙盛国际商业广场这两年来是如何深耕社区商业，走出自己的特色之路，未来又有何创新运营之道。
以下为采访实录：
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联商网：龙盛国际商业广场开业以后，秉持商场搭台商户唱戏原则，运营中源源不断投入资源，夏令营、IMTA CHINA少儿才艺大赛等各类活动不断为商场培育人气打好了基础，请问经过实践检验，哪些类型的活动最适合龙盛国际商业广场这类中型社区购物中心？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：为了培养人气，龙盛尝试了体验类、促销类、艺术类、时尚类等形式多样的各种活动，由于龙盛国际商业广场是典型的社区购物中心，效果最好的活动当属参与度最高的儿童相关才艺类活动；另一类则是能切实给消费者带来实惠的促销及抽奖活动。此外，龙盛与画廊联合推出艺术品字画的拍卖活动，因为是真迹且起拍门槛低而颇受居民欢迎，说明龙盛客群具备一定的鉴赏基础及文艺精神需求。
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联商网：针对龙盛国际商业广场节假日客流可达8万人次，而工作日客流相对较低的现状，龙盛商业有何对策？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：通过2年的运营来看，的确发现社区型购物中心和都会型、区域型购物中心差异性很大。社区购物中心存在三大特性：第一时效性。虽然社区商业每天经营12个小时，但工作日内真正消费时间段只存在下班前后几个小时内；第二周末性。社区商业周末的人流量是周内的2倍甚至还要更多，并且不管是人流量还是租户的营业额，节假日都要呈好几倍增长；第三固定性。社区商业的整个人流量分布，包括它的消费力很固定，而且很平稳，社区商业固定性消费模式，人流量基本不变，但消费会随着不同时间慢慢改变。
对此，我们采取两条腿走路策略。周一至周四白天除了挖掘全职太太、学龄前儿童、自由职业群体、退休人群的需求外，还要深挖周边工业园区及办公楼潜力。周五至周日则要充分做足家庭客群生意，比如周末会增加餐饮、电影院、超市等家庭客群的定向活动，暑假会增加小朋友亲子等项目消费。此外在商场运营进入第二个年头之际，业态、品牌和服务都是我们调整提升的三大方向。
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联商网：相对于项目初期业态配比情况，即30％的生活类(含超市)、25％的餐饮、15％的娱乐（含影院）、20％的儿童业态，10％的零售。快2年过去了，龙盛国际商业广场业态配比发生了哪些变化，品牌调整其背后逻辑何在，除了引进特色新品牌之外，如何有效提升现有商户的吸引力，进而提升整个购物中心的竞争力？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：总体而言，业态配比并无大的调整，欧尚超市和万达影城仍然是项目的两大主力店。业态微调后，龙盛国际商业广场的儿童业态及家庭相关业态有所强化，其中儿童业态已经成为龙盛国际商业广场的一张王牌，目前有亚马逊儿童探险乐园首家旗舰店，面向幼童游乐的乐乐派及卡雷拉赛车。叠加美吉姆、百变创造力、爱贝英语等儿童教育，以及迪士尼、爱婴室、balabala等儿童零售，吸引了大量周边客群专程前来。
针对周边社区居民中儿童占比较高的情况，我们将儿童教育由0至6岁的学龄前教育延伸至囊括0至12岁的小学及初中课外培训，相继引入了精锐教育、弘毅国学书院，钢琴音乐中心也即将入驻，并配合以睿宝儿科门诊（龙盛国际商业广场堪称上海最早引儿童医疗机构入购物中心的先锋），儿童教育、儿童娱乐、儿童零售、儿童医疗融于一体，多位一体的儿童服务使得儿童业态成为龙盛国际商业广场一大特色。未来龙盛国际商业广场还将加大对儿童配套类如儿童理发、亲子主题餐厅、儿童手作类特色儿童品牌的引进。
另一方面，龙盛国际商业广场周边拥有大量别墅及公寓楼，客群基础支持我们强化家庭相关业态，龙盛力争引领社区居民的生活方式，持续补强家庭相关业态，如家居生活用品及个人生活兴趣相关品类，积极吸纳生活方式品牌店进驻。
例如为了增加商场的可逛性，在零售业态上，引进了以文艺棉麻风为主打的茵曼+，以及时尚个性的susie女装。同时VR体验、友唱吧的入驻也进一步丰富了商场的业态。全新打造现代茶饮新空间的大益茶庭今年9月在龙盛国际商业广场开出了其在上海第四家、全国第六家旗舰店。此外，龙盛正在紧锣密鼓地打造生活街区——集物社。
除了业态配比修正之外，品牌调整升级也在进行中，海底捞、丰收日等知名连锁餐饮集团将陆续进驻龙盛国际商业广场。但龙盛运营的思路从来不是单向思维，用新品牌替换老商户，而是与商户多方联动，实现商场、租户、消费者三赢格局，例如建立定期巡检与租户满意度调查问卷制度。
龙盛商业还不遗余力扶持培育已有品牌升级，例如巴实火锅、pretzels普泽斯首店均发迹于龙盛，如今已成功在多地开枝散叶开出连锁店。又比如位于商场二楼的韩国烤肉店经商场共同论证后，大手笔改装为点心主义港式茶餐厅，其以蒸笼和大自然森林为主基调，错落有致的白桦树，丹麦经典GUBI金属吊灯，营造出森林般的用餐氛围。点心主义凭借高颜值与好口感，跃升为闵行区的新晋网红茶餐厅，每天食客们慕名而来，络绎不绝。
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联商网：龙盛国际商业广场正在一楼打造一个超越单纯购物的社区集合点，集零售、体验、文化、活动于一体的生活主题商业街区shown mart集物社。目前，很多商业项目都在设置主题街区，请问贵方在区域规划、主题规划、场景规划、空间营造、室内设计、智能化设计、平面设计、美术设计、资源整合等方面将有哪些亮点？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：生活主题街区的打造并非盲目跟风，而是基于龙盛国际商业广场消费大数据，同时结合线上线下消费者调查而做出的调整举措。我们在着手规划该主题区域之前已有非常明确的定位，即做一个超越单纯购物的社区集合点，让零售、体验、文化、活动在此融合，集物社生活街区就此应运而生。
生活街区的打造既可对现有业态及品牌做有效补充，同时在开放式消费场景的营造下，进一步做足社区会客厅的商业功能。
龙盛国际商业广场打造的第一条生活街区——集物社以彰显悠闲自由慢生活的“森系自然风”场景为设计主题，由树叶、树枝等元素延展，绿植LOGO墙、垂吊绿植、树叶灯饰……营造出花园市集般的轻松氛围。在店铺的划分上，采用自然无痕的中岛+边铺的无边界购物格局。环形主动线确保店铺的均好性，自由穿插的中岛辅动线则增加了空间的灵动性与开放性。主入口延展出的树枝造型，与室内空间相互呼应，突出主题调性。
在商言商，集物社乃商业主题街区而非艺术馆，我们悉心研究目标客群的消费心理与精神需求，利用其炫耀心态，我们将推出非常适合作为拍照景点的柱包饰、色彩缤纷的艺术墙绘，首期以酷炫的VOGUE杂志时尚墙吸引其自拍成为杂志封面人物后发至朋友圈，从而不知不觉中形成喜闻乐见的立体营销。总之，集物社从空间设计、场景营造、氛围渲染等方方面面紧扣围绕主题发散延伸，多维度营造出LIFESTYLE的轻慢生活。
效果图 / 龙盛国际商业广场集物社开放式街区
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联商网：龙盛国际商业广场打造的第一条生活街区——集物社在招商方面有何哪些想法？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：集物社主题街区总租赁面积仅1500多平米，划分为30多个铺位。引入品牌必须符合“三有”原则，有品、有料、有趣的体验类、生活类、零售类品牌都是其招租的对象，别有洞天的设计师服饰及饰品品牌、好玩的艺术手作，趣味十足的儿童生活服务更是招商重点。市场总在更新迭代，消费者需求更是不断变化。我们统装LOGO招牌，使得集物社常规品牌与爆发力强但周期短的临时店品牌得以兼顾，使之自由切换、持久运营。集物社是龙盛商业自主经营的第一个尝试，未来我们将逐步改造提升更多区域。
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联商网：面对越来越注重细节、便利、服务的消费者，龙盛国际商业广场计划在哪些方面做提升改进？
上海龙盛国际商业广场总经理 汪帆：社区型购物中心主要就是服务周边2公里范围内的社区居民，唯有让社区居民感受到商场的贴心、热心，以心换心充分考虑到居民各方面的需求，辐射圈内居民自然不必舍近求远去其他商场。
因此，以人为本对消费者服务升级自然是龙盛国际商业广场的重要举措。如日常美陈以及节庆日美陈，大到空间布局，小到顾客休息桌椅，母婴室、儿童区域的陈设等都进行整体考量，服务台常年提供轮椅、婴儿车、药品、数据线、雨伞等日常生活所需的租借服务，力求每一处运营细节都狠抓落实，此外还引入蓝牙无线充电服务。
商场还对停车库进行升级改造，通过动线调整、出入口变更、吊牌指示更新、车牌识别、停车费支付升级等手段，让停车变得更为便捷与智能。
同时，龙盛商业将硬件与软实力同步提升做为日常运营的重中之重，强化物业服务标准和顾客满意度考核。凡此种种都力求为消费者提供最大的便捷度与舒适度。
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联商网：在龙盛全新主题街区开放式消费场景的营造下，龙盛计划如何进一步做足社区会客厅的商业功能。例如在生活方式、时尚引领等方面做哪些配合？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：答案是精细化运营，今春开始，我们特意在一楼开辟了1号客厅的公共空间，定期举办沙龙活动并作为消费者社交的空间。
社区商业进入3.0时代后，除了在业态上更注重特色化及便利性打造外，如何借力活动做好最后一公里的服务来“笼络”目标客群，从而实现商场运营方、品牌方及消费者三方共赢，龙盛商业已摸索出一条适合自己的道路。
例如通过“接地气”的市场推广活动，以及主题活动吸引消费者。举个例子，为了解决暑期孩子无处安放的难题，龙盛国际商业广场自开业第一年以来就策划了暑期夏令营主题活动。商场联动租户，开展长达一个月的针对小朋友的益智与游乐活动。
今年的暑期夏令营更是推陈出新，在延续第一季的公益小课堂外，还精选插花、鲜花首饰、手工卡包、DIY串珠、精油手工皂等针对爸爸妈妈的生活美学沙龙。这些活动由商场整合内外部手作资源，商场买单，消费者免费体验，这些活动为龙盛商业下一步集物社的运营奠定了良好的基础。
龙盛国际商业广场立足于做好做足家门口的生意，我们会充分利用商场资源，通过商场搭台，商户唱戏的活动策划，把项目真正打造成周边消费者心目中的首选社交活动中心。
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联商网：12.18龙盛国际商业广场即将迎来2周年庆，请问龙盛安排了哪些庆典活动？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：为了迎接2周年庆，我们准备了一系列的主题活动。8000平米的室外广场将打造成运动主题乐园，将健康跑道、篮球场、足球场、国际象棋、极限运动表演等竞技与文化有机结合。室内主要是演艺与游乐类活动，同时加上商家有趣的优惠促销活动，提前引爆元旦新年购物季。与此同时，2周年庆延续了龙盛国际商业广场周年庆一贯的传统，准备了100根金条、万份超值礼品大放送的感恩回馈活动。
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联商网：未来龙盛集团在上海商业地产领域的投资方向是什么？
上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆：作为中国500强、上海100强企业，龙盛集团是一家做化工起家的上市公司，目前正进行多元化投资发展。集团用发展的眼光投资商业地产，对于城市升级及未来商业综合体项目有自己独特的投资决策。目前龙盛集团除了位于闵行颛桥板块的龙盛国际商业广场之外，还大力投资上海市中心极具发展潜力的苏河湾及大宁板块，待开发项目有华兴新城、苏河湾大统地块。其中华兴新城作为苏河湾板块未来5年地标性项目，将建成超过40万平米商业综合体，其中包括一栋高达320米的商办楼。大宁商办项目近期将投入使用。未来，龙盛集团将进一步做足城市商业升级运营商。
（来源：联商网 郭歆晔）
