外来兵团PK本土品牌 谁将主导西安楼市未来？

      如果说，2004年是外来兵团小试牛刀的一年，那么2007年的西安楼市无疑四外来兵团叱诧风云的一年，外来兵团来势十分凶猛，本土开发商受到严峻挑战！竞争的差距何在？企业生存之道何在？寻找适合本土企业发展壮大的良策，已成为关系本土企业生死存亡的重大课题。 
外来兵团来势凶猛

      前几年，中海、绿地、珠江等外来开发商在西安只是“小试牛刀”。如今，外来兵团登陆西安楼市的势头则空前火爆、以及外来巨鳄雄厚的资金实力、庞大的开发规模、以及让消费者“如饮甘醇”的品牌号召力，本土开发商曾在2004年进行过一场规模宏大的思想论战，明显地感觉到了生存危机的逼近。

      西安由于独特的区位，是各地企业进军西部的桥头堡，因而也是一块房地产大蛋糕，各地房地产巨头纷纷抢滩西安，如富力、中海、绿地、金地、融侨、大华、华汉、广厦、泰盈、万达、中新、和记黄埔、香港恒基等等强势进驻，推出众多品牌项目，如中海华庭、绿地世纪城、西安富力城、融侨紫薇馨苑、大华阳光曼哈顿、水岸东方、奥林匹克花园、华城国际等高尚楼盘纷纷出现，外来兵团和本土企业的大对决拉开序幕。此外，上海复地、首创置业、恒大地产等外来开发巨头，其在西安项目都处于蓄势待发的状态，规模更是让人不可小视。

      在西安楼市的版图上，外来兵团在东、南、西、北四个方向形成了对本土开发商的包围之势，与西安开发商分布在街头巷尾的“小项目”形成了鲜明的对阵之势。中海、绿地、珠江、大华等在前几年取得了很好的开发成绩之后，都分别找了大施拳脚的项目——绿地斥资15亿竞得257亩地，在西安北开发区规划开发34万平方米的“绿地公馆”，中海地产和曲江新区签署战略合作合同，投资100亿参与改造曲江新区范围内4个城中村，开发建设总面积1500亩的三处大型城市社区；而大华地产继阳光曼哈顿之后，又将于2007年在曲江开发1000亩大盘；金地在曲江开发的曲江尚林苑项目刚面世不久，有将下一个目标再次锁定曲江。

      生死对决反差立现

      对外来兵团与本土企业形成的大对决局面，业内人士认为，外来兵团对本土开发商产生的生存发展压力，不仅仅体现在资金和品牌上。

      据悉，中海、绿地、富力等在进入西安之前，市调的主要题材是——能不能进入西安？如何进入西安市场？西安的区域开发环境如何？如何在西安市场进行持续的发展等问题，企业运作的规范性赫然在目。对此，有人认为，由于西安缺乏现代工业的传统，本土开发商的小生产者意识比较强，企业家精神表现较弱，尽管本土企业的开发水平不断得到全国同行的认同，但这仅仅体现了本土开发商的学习精神、战术打法和集约化等方面，与外来兵团还存在巨大的差距。

      外来兵团对西安本土开发商造成的最致命冲击是什么？不少本土企业开始思考着这类沉甸甸的问题。有业内资深人士认为，本土企业大量存在的家族方式，以及企业老总的素质都是制约了企业的发展，并造成了很多人才的流失。现在，在外来开发企业里，绝大多数的中层岗位其实都是西安本土企业培养出来的人才。 

      纵观西安众多的房地产企业，销售业绩佼佼者众，真正打动消费者的项目则少；单个项目触动购房者神经的实例多，以品牌感动消费者的则少。日历已翻到2007年，面对外来兵团和本地企业的对决，一个最关键的问题开始浮出水面：对决之后，西安房产，谁主沉浮？抑或二者各占半壁江山？

      谁来主导楼市规则？

      谁制定规则，谁主导规则，谁就是行业的掌舵者！

      放眼当今世界，这几乎是各行业的例行准则。按理，各地的市场规则应有本土领航者来制定，遗憾的是，西安本土开发商正在丧失楼市规则的制定权，这一大权逐步落入外来兵团之手，这在新去开拓、大盘开发、楼市价格等三大方面体现的尤为突出，俨然成为西安楼市规则的制定者。

      环顾外来兵团的开发足迹，一个共同的区域特点就是：项目往往地产城市新城区。在外来兵团尚未入驻前，这些区域通常不被业界看好，并且整体开发水平普遍偏低。随着外来兵团的开发，其推出的楼盘以及耳目一新的推广模式，往往会起到“以点带面”的效应，唤起该区域楼市的开发热潮，并使整个区域发生根本性变革。

      作为开拓者，这些企业在进入以前，对该区域的开发水平、区域优势、发展前景、市场潜力等进行了深入细致的调研和分析。在大量可行性指标的基础之上，凭借成熟的开发经验、务实的财团背景。超常的操作能力这三大优势，捷足先登并开拓了整个楼市的全新局面。中海华庭、绿地世纪城、西安富力城、奥林匹克花园等无一例外起到了先行者的带动和开拓作用。
目前，从西安楼市的整个业态不难看出，凡是有外来兵团入驻的区域，其楼盘价格平均都是比周边其它楼盘的价格高出300-1000元/平方米左右。由此可见，外来兵团在楼市价格中所具的王者风范。

      难怪西安一开发商在列举外来兵团的实力后尖锐的指出，未来3-5年，西安楼市的主要竞争将是大盘的竞争，大盘将成为西安楼市的消费主流。该人士分析外来兵团的背景后认为，大盘开发需要雄厚的实力，这是本土企业望尘莫及的。