选址选好了，就等于开店有了70%的成功保证。
过去，为了选到心仪的位置，蹲点、掐人流、打印同行流水是餐饮老板们最常用的选址方法，但付出辛苦不说，还要耗费巨大的时间成本，短则需要数月，长则需要一年左右，才能将店开出。
随着商业综合体的崛起，不少餐饮老板都把目光锁定在了商超里，作为房地产业的佼佼者、在全国开出225家的万达广场理应成为首选，不少餐饮老板都觉得：背靠大树好乘凉，只要把店开到了万达，总能分到一杯羹。
但，万达广场内部的位置毕竟十分有限，大家都削破脑尖想进不说，万达的指标也很多，不是品牌餐饮企业恐怕也很难进的去，那么干脆退而求其次吧，里边进不去了，那进外边总行吧，反正都是万达，况且外边租金还低点……
就这样，开在万达广场外边的万达金街就在最近几年成为了首次餐饮创业者、小微餐饮企业的第一选择。
但，万达金街真的是一个好位置吗？
同姓万达，万达金街却不产“金”
看一个位置好坏，主要和：客流大小、目标客群是否匹配、竞争环境这三者的关系最大。
截止到目前，225家万达广场中，70%的餐饮入住率来算，全国至少也有上万家餐馆开在了万达金街上，虽然万达金街和万达广场同姓万达，可实际上在获客能力上却有着天壤之别。
伪客流：10000人逛万达广场，600人去金街
选择万达金街的餐饮老板，大多数都是没想过很多，被万达广场的光环所蒙蔽，觉得万达广场是城市综合体，有“城市副中心”之称，背靠这样的商业综合体，何愁客流？
然而，实际情况却是由于万达金街在万达广场的背面，动线设计上也是互不干涉的两个部分，去万达广场里的人不一定会去万达金街，去万达金街的人多半都会去万达广场，所以这就导致了有10000个人逛万达广场，可能只有600人会逛金街，先前看到的流量并不是真实存在的流量。
客群非目标客群：只能承载周围1公里
选择什么样的位置，先要清楚的知道自己的目标客群是谁。
来到万达的客群主要分为两部分：一部分是外部涌入，也就是15公里以内都有可能过来吃饭的人；另外一种就是内部客群，万达广场内部员工，周边写字楼员工、附近居民都属于这种，一般来说作为城市综合体来说，外部涌入的流量大，餐饮企业拼命的都想抢这部分客群。
那么，这部分的消费动机是什么呢？
无论是朋友聚餐、同事聚会、爱人过生日，说到底，社交才是他们的第一需求，满足社交一个是需要有环境，另外一个是需要有特色，往往满足这两要素的就只有万达广场里的餐饮了。
而，万达金街无论是在社交和特色上都没有什么亮点，甚至有部分城市的万达金街上大部分都是没品牌的小餐饮、快餐品牌，人均突破40的都很少，如果拿这个请朋友是很没面子的。
再者，如果说万达广场能够满足的社交需要，万达金街能够满足的就是吃饱需要，但对于外部客群来说，开车几十分钟来到这里，是不屑于吃几十块钱的快餐的，因为吃饱哪里都可以，没必要非要驾车来你金街上吃，这就让很多开在万达金街的餐饮老板感到迷茫，原本自己昼思夜想的目标客群，竟然不是自己的客群。
（广州白云万达金街，一片萧瑟）
内部竞争环境惨烈：四面八方抢客流
分析了一圈客流以后，才恍然如梦初醒发现原来只有周边一公里的人才是自己的主要客群，没办法开都开了，只能认命，要是周围都能来那也够养活自己的。
可问题是即便你知道了你的客群是周边1公里，他们就真的会来你的门店里消费吗？
首先，我们来看看在周边你的竞争对手都有谁？
1、万达广场里的餐厅，只要是有聚餐场景，顾客肯定首选它们
2、万达广场负一层，连永辉超市都来抢客流
3、同一条街上的，相同品类的竞品
直到把它们都PK过了，周围1公里的人才有可能去到你的店里，心累不心累？
体验不如商场：冬天没暖气，一年只能做4个月生意
南北方的气候差异是非常明显的，万达在外街的设计上并没有考虑到全国各地域差异，夏季酷热，冬季又尤为冷，在万达金街就更为突出了。
在北方，夏天可能对于万达金街来说生意还好点，大家吃饱了没什么事，晚上可以出来逛逛，买点吃的，但在冬天除了被窝、暖气哪里都不要叫我去的季节里，受气温影响生意就很惨淡，就拿西安的万达新天地来说，一个做面食的老板这样调侃到：“一到冬天这里就成了“鬼街”，见不到什么人，连鬼都嫌这里冷。”
无独有偶，曾经有一个在北京通州万达做串串的餐饮老板就和我们抱怨过，交的是一年的房租，但因为天气的原因，只能做4个月的生意，熬过去了就熬过去了，熬不过就再也看不到第二年的春天了。
在南方，一到梅雨季节，金街上就没什么生意，人们更喜欢去风吹不着、雨淋不着的商场里，体验不如商场，冬天太冷，夏天太热，下雨没生意，已成了一个不争的事实。
无业态保护政策：进入壁垒低，一条街上7家小面馆
和万达广场内部，每个餐饮楼层都有业态保护政策，每个品类最多1-2家相比，万达金街可就热闹了多了，用在郑州金水万达金街做过米线的老王的一句话：“在万达金街，只要你手里有钱，就算你是低到尘埃里的小餐馆，也能进。”
越是进入壁垒低的业态，后期的竞争越是激烈，曾经我们就曾亲眼目睹在北京通州万达开业的时候，一条金街上就有7家小面馆，最后不到三个月的时间就死掉了一半，这还不是最伤元气的，最伤元气的在很多餐饮人看来是遇到不怕死的，他来过来通过低价引流，干上一炮以后迅速撤离的这种，最终伤害的还是在这条街上的其它餐饮企业。
同姓万达，要怪只能怪你是个“私生子”
“没有人流”
“客群非目标客群”
“内部竞争激烈”
“体验不好”……
万达金街之所以没有像万达一样，有一个成熟的餐饮商业环境，归根到底最主要的背后原因还是万达广场是万达自持，万达金街是卖给了各个房东。
就像郑州做米线的老王说的那样：“万达广场是万达亲生的，我们万达金街就是一个爹不疼，娘不爱的私生子一样。”
商铺业主买入万达金街商铺以后，想要赚钱，就必须快速出手，才能收回成本，所以只要肯出钱来做餐饮的就一定会租，由于每个商铺都有自己的房东，万达也很难控制，餐饮老板们就更难知道，会不会半路杀出来个程咬金，和自己做同样的业态，这样的金街运作模式，只能让大多数餐饮老板听天由命了。
小结：
今天的万达金街只是万千选址大坑里的一笔，每一个看起来五光十色的选址，背后都有着密密麻麻的坑，不要被光鲜的外表所吸引，理性分析，每一个选址都应该是你认真思考后的结果。
就像九润资本阮志勇讲的那样：“选址失败的秘密，就是选择了不适合需求、自身、竞争环境的商圈和商铺，不作死，才不会死。
选址成功的秘密，就是绕开不适合的商圈和商铺，只选适合的商圈和商铺，做对的事情，才不会犯错。”
（来源：职业餐饮网 王春玲）
