近日，记者有幸走进上海百业信集团，与杨百根董事长畅谈投资临港的十年心路，采访报道杨百根董事长对“未来之城 当下机遇”的独到见解。
杨董事长首先讲了一个卖鞋的故事，故事讲的是两位商人到非洲去推销鞋，发现那里的人都光着脚。其中一位商人惯性思维就认为这里的人都不穿鞋，于是就失望地走了。但另一位商人却开心地发现这里的人都没有鞋穿，所以留了下来，并获得了成功。这个故事告诉我们，看问题的角度不同，得出的结果自然也就不同。凡是具有一定前瞻性的机会，是无法完全用数据来简单判断的，更需要的是数据逻辑串联能力。因为临港不是一个已经成熟的城市，按简单的数据链条评估是看不出机会的。所以杨董事长用这个故事来比喻临港目前的市场环境。
当下中国所面临最突出的经济矛盾就是产能过剩，就商贸零售行业而言，成熟商圈竞争更为激烈。在短缺年代，商圈成熟度很重要，因为成熟度是稀缺的。进入到过剩年代，区域市场空白相反变成稀缺了，而珍贵往往与稀缺有关。相比目前竞争激烈的市场环境，临港的商业发展成长空间无疑要好很多。临港让人心动的不仅仅是区域市场空白商机和低成本的进入门槛，更重要的是他有三项最为夺人眼球的指标，而这三项指标基本做到了“人无我有，人有我优”的排他性竞争优势。
1、 全球化的航运枢纽港特征明显，临港新城与浦东国际机场、洋山国际深水港相邻，目前两大港口年货物吞吐量分别排名全球第一和第三位。
2、中国先进智造示范区特征明显，围绕临港主城区有四大产业区——装备产业区、自贸物流区、综合配套区和主产业园区。目前地区GDP总量排名上海卫星城首位。
3、上海生态型城市典范特征明显，临港定位的是打造人居环境最优的海绵城市标杆，生态环境、空气质量堪称上海最优。
临港不仅是一座产城高度融合的未来之城，当下已成为上海东南部地区集航运、智造、科创、旅游四大产业功能的战略重镇。尤其是他面向全球的海港和空港两大航运枢纽，以及背靠中国经济最发达的长三角经济圈的战略地位，造就了上海有望超越香港成为中国最具活力的商品贸易集散中心，因此临港突显的魅力就是上海最前沿的一个商贸平台阵地，他无疑也会是上海投资发展潜力最好的地区。
从房地产投资的角度看临港，他最直接的价值看点就是具有更好的补涨性。例如：按上海市地区等级分类，目前临港大致为8类地区，随着地区成熟度的逐步提高，临港有望从8类地区上升到1类地区，即使按2类地区推测，临港主城区目前地价为每平米2万元左右，而上海2类地区的地价每平米约为6万元以上，可预见的地价差每平米就有4万元以上。所以房地产市场即使存在滞涨风险，临港仍然会有很大的补涨空间。这就是他最具诱惑力的投资价值看点。
从商业地产投资的角度看临港，上海人均商业面积占比已近3平米，尤其是中心城区商圈还面临俗称三高的现象，即更高的投资成本、更高的租金成本、更高的商业密度。由此可见，成熟商圈光鲜繁华的背后，其实质是发展空间严重受阻。换言之，用惯性思维模式选址开店，可靠性已然减弱，导致业内纷纷将投资目标转向城市周边区域市场或三、四线城市。
以上海为例，由于中心城区商圈密度高、总量大，辐射聚客能力虽远胜城区周边区域性商圈，但不利的是客流也更容易被众多的商业项目稀释。虽然多数优质商业项目都集中在中心城区，关键是竞争胜出难度很高。综观能够在人均3平米的市场份额中抢食胜出的商业项目，无一例外都有两项优势指标，即项目具有区域性的鹤立鸡群标杆聚客优势，或差异化错位的功能定位优势。而更多的商业项目经营现状并不乐观，只能退而求其次，扮演邻里中心角色，以近距离便民进行自保。因此在过剩的市场环境下，商圈成熟度已显得不太重要，更重要的是能够在竞争中胜出的相对优势。
结合当下行业环境，临港商业机会十分明显。临港新城距上海中心城区80公里，周边被近20个镇扇形合围。城区周边方圆50公里范围，虽有数个商圈城镇，如周浦镇、南桥镇、川沙新镇，但相比临港高大上的产城融合定位，显然不是同一等级。尤其距临港城区30公里范围，具有典型的“三差”现象——地区环境差、商业设施差、品牌档次差。相对而言，临港主城区无疑是上海东南部地区环境最优的一个区域性龙头城市平台。如距主城区15公里，仅有泥城宝龙广场；距主城区30公里，原地区的经济文化行政中心惠南镇，看似商业总量不小，但主要以街区商业为主，城镇环境现代化程度欠缺。相比之下，临港主城区的环境优势和市场空白，无疑很容易让公司投资的两个商业项目脱颖而出。现阶段，唯一蒙蔽投资者双眼的是主城区人口密度不高，商业气氛不足。
根据人口调研数据显示，主城区5公里范围有11万人口，15公里范围有33万人口，30公里范围有100万人口，以及每年来临港观光考察的数百万旅游人口，再加上临港是人口净导入地区。所以，杨董事长认为，地区没有商业中心汇聚散落的人口是真相，消费人口缺失是假象。结合地区居民出行方式多以自驾车为主，以车程时间推算，本地区30公里相当于市区10公里，地区居民到中心城区商圈所需时间会更多，路程会更远的地理特征，加上临港主城区环境优美、停车便利的优势，因此从人会不会来的角度分析，由于地区居民没有更好选项，会来的可靠性和粘性度更高。区域市场各自为阵的城镇商业格局，也造就了主城区责无旁贷的区域中心地位。百润时代项目开业，将会打破区域市场各自为阵的社区型商业现状，形成区域中心的龙头聚集效应。所以临港主城区他不仅是一座充满魅力的未来之城，当下的区域市场商业发展先机也十分明显。
百业信目前已在临港主城区投资了两个商业项目，其中百润时代项目建筑面积6万平米，现已建成，计划于2018年开业，届时将会成为主城区首个居家消费的城市会客厅，为地区居民解决一个长期缺失的休闲消费的体面会客场所。百润天地项目预计将会在2022年竣工开业，项目定位的核心构思是：在临港主城区这个区域性龙头平台上，打造一个龙头型商业项目，业态将会包括吃、穿、用、玩、游一站式的服务，项目建成后将致力于成为区域市场最具影响力的公园式商业新地标。
百业信深耕临港10年，最看重的是临港作为一座港口城市所具有的商贸发展潜力，努力想做的就是能够为这座未来的商贸之都开好头，为地区发展贡献自己的一份力量！
