图为新西环广场嘉宾做客新浪
主持人：各位新浪网友下午好，这里是新浪房产直播室，我们今天邀请到的嘉宾是花旗环球特殊资产投资部副总裁陈怡仲先生，融科经营公司副总经理、西环广场 (论坛 像册 视频)经营管理中心总经理徐越女士，欢迎两位的到来。
今天这么隆重请到花旗到新浪来做专访，是因为我们非常关心花旗放弃了整个东部市场，首次进入北京市场的时候会选择西部，因为在北京人的眼里，尤其是北京楼市整体的专业性方面，觉得西部很多的产品或者整体市场不如东部成熟，所以我们先想请问一下陈总，为什么当时会选择西环广场作为首次进京的投资项目？
陈怡仲：花旗作为一个全球最大的金融机构，在选择投资标的的时候会做一个全盘的考虑，东边您刚才说了一直以来比较成熟发展，而且有很多的外资企业在东边。西边我们有金融街，金融街是一个国家重点发展金融产业的区块，而且也是北京市政府规划、经营产品的机构必须进入金融街的政策。花旗作为全球最大的投资机构肯定会随着政府的政策以及政府希望金融机构往哪个方向去做，况且金融街要没有花旗的话是不完整的，所以西边也是我们参考的非常重要的方向，是跟着国家的政策在走。
主持人：对产品本身你们当时是怎么考虑的？
陈怡仲：看中西环广场最重要的原因，是因为它是在金融街延伸的位置，是属于大的概念，也是属于北京市中心的位置，更重要的是它属于交通枢纽的概念。花旗银行在全球都有投资经验，我们觉得在重要的交通枢纽上能够有自己的写字楼是非常重要的事情。
主持人：两位介绍一下目前新西环 (论坛 像册)产品的情况。
徐越：新西环是座落在西直门的交通枢纽上的，可以说是交通枢纽上地标性的建筑，在2005年这个项目已经被评为北京的新十大地标，也是北京西部非常好的标志性建筑。
这个项目总的面积是将近20万平米，由三部分组成，一块是写字楼，另外一个是商业，写字楼这一块是分为两个部分，其中有T1和T3是由花旗持有和购买的。凯德置地也已经在积极筹备商业开业的前期工作，写字楼是从今年的4月份的时候已经正式地可以入市开始进行招租的工作了，到目前为止已经有客户签约在西环广场里面。
主持人：因为花旗买了两栋，这两栋的情况是自用还是出租？
陈怡仲：目前花旗考虑一部分留作自用，另外一部分是出租的方式来处理。
主持人：租价会是什么样的情况？
陈怡仲：我们充分了解西直门位置的特殊性，在制定出租价钱的时候我们肯定会依照市场上可以接受的范围去做，而且我们选择顾客的本身，选择租户的本身我们也是相当严谨，因为花旗的大楼有它一定的品质和一定的管理系统，在选择租客上的选择性和租价我们都会有所考虑。
主持人：国内很多的产品在建设时并没有考虑到会被花旗或者某个具体的公司购买，产品有些方面可能会不太符合需求，首先问一下你们在接到项目本身的时候，有没有做一些相应的改善？主要是面对一些什么样的客户进行硬件方面的改良？你觉得在你看过了很多的国内的产品以后，你觉得对于国内的写字楼产品本身，有没有跟国外有差距？
陈怡仲：在花旗决定要购买西环广场这个楼之前进行了大量的调研工作，对楼本身的结构、安全、使用、面积各方面都有充分了解。在购买西环广场之后没有做太大的改变，唯一有做的是一些所谓的大堂部分进行了风格的改造，最主要是符合花旗一些的特色，不管是颜色上的选择以及形象上的体现，在大堂和电梯间的部分做了轻微的改动，最主要是体现出国际化办公楼给人的感受。原有的发展商所提供的办公环境，在这一块上面没有琢磨太多，花旗进驻之后我们可以提升整个楼的品质感觉。
第二个问题，国内的写字楼对于发展商在建的时候，考虑到租户和用户的使用度问题，在国内我们看了很多的写字楼，这个问题发现在很多年前，发展商自己建不会考虑租户，但是新的写字楼慢慢的趋势，在造型、实用方面都会慢慢地倾听客户的声音，而且会造出以客户为主要的写字楼，近期西环广场这样的写字楼已经慢慢跟上国际的水准，而且是根据客户的需求来建写字楼。
主持人：西环广场是在一个交通非常方便的环境当中，但是我们对它的车位各方面的配比不是很了解，他们下面还有商场，我不知道写字楼的车位部分是怎么样的？
图为花旗环球特殊资产投资部副总裁陈怡仲
陈怡仲：现在整个西环广场我对那边的了解，是东区的建设进行，东区分两个部分，地上部分是绿化和广场概念的设计，最主要是地底下的部分，下面是地下停车场的概念，会跟整个西环广场上面的部分是连接的，在它完工了之后，整个西环广场本身加上东区下面全部都是一个停车场的概念，停车车位是绝对足够的给写字楼和商场的顾客做使用，停车位的规范会依照整个商场的动线和写字楼大楼出入的动线来做一定的划分，因为我们的写字楼是有独立的出入口以及地上的通道，所以写字楼的客户分配到的车位会在这个氛围内，商场是以商场入口的动线为调配。
主持人：能够满足的数字是多少？
陈怡仲：东区还在继续建设，还没有完工，所以最后的数据没有，不过肯定是依照国家的规定，在它的最新的每平米要提供几个车位，是按照这个规范的。
主持人：整个新西环主要面向的是什么样的客户？
陈怡仲：客户群方面，因为考虑到位置的方便性以及特殊性，南有金融街，衔接地铁13号线，所以现在的客户群有金融机构、专业服务型机构、劳力密集型的机构、客户，以及保险公司、客服中心等，都是我们的客户群。
主持人：选择在新西环就是因为跟金融街有一些挂钩的原因，有没有享受到类似的优惠政策？
陈怡仲：我们受到了科技园区的政策，金融街是要看企业本身的资质来做调整，进行申请。根据客户的需要，我们可以帮助争取，我们目前得到的就是科技园区的政策。
主持人：政策还是跟高科技挂钩的多一些，我想知道你们客户选择的单位面积是一个什么样的起步情况？分割的情况是怎么样的？
陈怡仲：目前已经确认的顾客面积东部是属于中大型的面积，很少有一些小面积的，都是至少半楼层、一个楼层的面积，回到我之前说过的，我们在选择客户的资质上面是有一定的标准的，我们不希望是一个感觉很杂乱的方式，一个楼层有十几二十间的公司，我们不希望，我们希望是大公司，有好的企业背景的能够进入西环广场。
主持人：花旗是买了两栋，另外一栋是开发商散售了，中间一部分客户投资和自住都有，如何协调之间的关系？
陈怡仲：西直门地区三栋楼是独立的，有自己独立的出入口，有自己独立的发电等配套，都是独立的，虽然整体上是一个大区，管理上都是由新昌物业管理，新昌物业是香港的一家上市公司，在香港有做过很多大的物业管理项目，他们也跟国内的金融街开发物业管理做一个合资的公司成立的，比如香港机场、香港赛马会都是香港新昌做管理的，他们的管理水平我们各方面是很满意的，而且我们对他们的要求也是相当高。作为最大的客户，最大的物主，基本上整套的管理方面是由花旗方面来制定的，而不是由T2的小散户、小业主做决定的，他们只是交一些该交的管理费，包括管理流程都是由我和新昌来制定的。
主持人：物业管理费目前是什么状况？
陈怡仲：实际的数字是24.1元。
主持人：很快就看到在西直门这个地方会有一些相对品质比较高的企业进入，我们对地区原本的一些看法，觉得这个区域虽然地理位置非常不错，但是有一点没有爬起来的感觉，因为在这个地方除了西环以外，其他的楼座可能会整栋卖给国内企业，非常高端的项目还是很少的，我不知道花旗是怎么看待这个区域的？
陈怡仲：又回到之前提到的问题，花旗认为一个区域的发展不是一两天的，而且一个对的公司去拥有这个楼，或者对着这个方向，会让整个区域的发展是慢慢的改变的，花旗之所以选择西环广场，由于金融街的延伸、交通枢纽以及下面部分是由凯德置地拥有的商业，凯德说起不动产都知道，新加坡很有名的发展商，着重于在商业部分的，他们开发的项目基本上在国内也都非常成功，而且有很多好的例子，我们觉得有这样一个商业在这下面作为一个基础，不管人流的控制以及整个形象的建立，不仅仅是花旗的两栋楼，还有下面的商业是一气呵成的，随着两大公司的进驻能够慢慢带动。
传统上来说这个区域不太好，多久能够带动这个区域的水平，这个跟花旗的整个投资理念是有挂钩的，花旗不是一个进中国来是追高的，说<
