今天介绍一下2017年4月27日开业的杭州的新地标，杭州来福士。
一、项目介绍
二、项目区位
杭州来福士所在的江干区，是杭州东扩的桥头堡，也是杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”的核心区域，杭州的“拥江发展“战略”也将这块区域打造成成为一个集金融、商业、体育、休闲和居住为主的杭州新中心，而新杭州CBD的确立，也让这整块区域升值加码，极其具备商业发展潜力。每次听别人介绍，总感觉未来在发光，哈哈哈！
距离西海景区约4.5km，距离火车站约5km，距离萧山机场约20km；未来会与地铁4号线地下通道无缝连接。
沿江一带，有圆球体状的国际会议厅，有六足鼎立的市民中心，有杭州大剧院，杭州图书馆，还有城市阳台。商业方面，隔江锦路与杭州万象城相望，西南方向则是奥特莱斯。
三、设施设计
杭州来福士的设计灵感来源于"钱塘潮”，两栋250m的超高弧形塔楼，用建筑完美地诠释了涌潮现象的优美曲线和层层相叠的自然形态。
这个设计获得LEED金奖认证，也是浙江省首家整体按照LEED金奖标准整体设计、建造和营运的商业综合体。这里要科普一下，LEED是美国民间绿色建筑认证奖项，由非盈利组织美国绿色建筑协会（USGBC）于2003年开始运作的，目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。LEED设计运用能带来30％用水和15％电力的节省，切实降低业主以及租户的运营成本。之所以会讲到这个，是因为MALL姐之前接触CHANEL品牌案例的时候，品牌方一直强调以LEED标准进行设计装修，以及LEED对品牌的影响效用。随着商业地产的迅速发展和社会对绿色的追求，我想这个也会被越来越广泛的运用，如现在的北京芳草地、银泰中心、来福士、上海K11、广州太古汇等。
内部设计，有特色的花树围板和包柱设计。
四、楼层业态分布与品牌招商
MALL姐按照B1-L7的顺序一层一层讲。在品牌的规划上面，中间的楼层部分，服装类和生活配套类的，MALL姐看了很久，分法还是有点乱，MALL应该还是有很大的调整空间。
B1层为：言又几书店+WILL'S健身+优衣库+生活配套+小餐饮
设施上，有两个下层式广场，最南端部分连接地铁4号线，待开通。
小餐饮有亭西、一点点、coco、丸龟制面、DonCO Bakery、KFC、久赞、杭越小鲜、DQ、另茶、壹向轻食、寿喜锅料理、切壹盒、GO辣、侠饭、COSTA、牛哥的凉皮铺、老街角面馆、小吃广场（西树泡芙、chicken road炸鸡、仰望包角布、丸来玩趣、VQ鲜榨果汁、哞匠工场、衢点点、红唇串串香、salud欧洲冻酸奶）
生活配套类的有华尔街英语、屈臣氏、樱花美睫、YOUHOO、MISS CANDY指甲油、banila co.韩妆、梵文花、tutuanna、pop mart、the sense、eva's farm；精品类的如宝丽眼镜、aojo、mirror gift 、souffle等
L1层为：国际服装+生活配套+餐饮
国际服饰有WHOUS、Mangano、BESIONIA、Massimo Dutti、GUESS、EVISU、HARDY HARDY、MATTITUDE、SEAN BY SEAN。
餐饮有WIN HOUSE、麦丘梵、星巴克、wagas、喜茶、pizza marzano。
生活配套有innisfree、丝芙兰、stella luna、meitu、华为、zara home、小罐茶、I do、sunglass hut 、pandora、Agatha、cross time、HSCC、SWAROVSKI、BLOVE
L2层为：潮牌服装+生活配套
潮牌服装有Donoratico、d&x、aroma.、XXX Trenta、MOUSSY、SLY、inxx、mo&co、blooming、hello汀、ConSTANCE TSUI、UTI、U.DESIGN、UR、N.paia、E900、DAZZLE、BOY LONDON、adidas、ZUEE
生活配套有clarks/JOY&PEACE、GROTTO、黍糖、GG&CC、全棉时代、雷朋、良目、circle、riotLily等
L3层为：少中淑女装+儿童教育+生活配套+餐饮
少中淑女装有飞鸟与新酒、麦檬、玛丝菲尔·苏、bouthentique、personal point、lily、gmxy、nordic by nature、vero moda、MIXMAX、OTT、wancaoyi、GYWJ、WELKIN&WZWJ、the letter studios等。
儿童教育有artspire童绘、芝麻街英语、音卓钢琴、乐高教育、亚马逊乐园、美吉姆、the yian studios。
生活配套类的有晶生晶世、瑞兰穿耳、showcase、ABS家居、STACCATO、millie's、adopt香水。
餐饮有山葵家、KINGMAUII COFFEE、香樟花园法式铁板烧。
L4层为：餐饮+少淑装+潮牌男装
餐饮有杭儿风、多伦多海鲜自助、C16美食研习所、院子餐厅、左庭右院鲜肉牛火锅、新发现烤匠、绿茶、宜之兰等
潮牌男装有美特斯邦威旗下的HYSTYL、Novachic、nine way homme、JDV、HI PANDA、selected、杰克琼斯、Trendiano、SMITHPOLOV等。
少淑女装有百武西、热风、木果果木、 I LOVE CHOC 、axes femme 、LESIES、IENIN、VILAN、only、seifini、body.ing home、森所、VAAWOW等。
L5层为：餐饮+运动潮牌+童装童用
设计上，这一层连通办公楼、天御和雅诗阁，还有两个小露台花园；
餐饮有喜帖街、董鲜生海胆水饺、喜豚猪排、南山市集、太兴、蟹觅、半山小馆PLUS、蔴将、川味觀毛肚火锅、童年小筑。
运动潮牌有NIKE、Adidas、Adidas neo、李宁、new balance、palladium、crose、CAT、斯凯奇、FOSS等。
童装童用有balabala、Adidas young athlets、MITTI、minichoc、Soonyu kids、葡萄乐园、kidsland、Adidas kids、KUB。
L6层为：餐饮+生活配套+体验类
餐饮有川乐小镇、阿香米线、缸鸭狗、蒸锅瘾、饭堂印记、元港元气、禾丰记、氧气工坊和张生记等
生活配套类的有Aoyama科技护理中心、悠庭保健会所、科瓦齿科、Frank Provost、小美汇、华硕体验店、ThinkPad、Microsoft、AVATAR、泡泡吧、tokuyo、mokoo toyscoffee、3D-JP、SKYISH AIR、海马体照相馆、热气球娃娃机、EDU MALL、华尔街英语等。
体验类的有飞行梦想和塞车运动
L7层为：橙天嘉禾影城+餐饮
设计上，这一层还有一个空中花园。
橙天嘉禾影城2.1刚刚开业，餐饮有蟹屋、弥茶、星巴克、little paris、忆暹罗·金
五、MALL姐感想
2017和2018年都是中国商业地产大爆发的年份，但是走了江浙一圈市场，如这两年新开的杭大501、杭州来福士、杭州万象城、上海兴业太古汇、上海万象城、上海七宝万科、苏州中心、苏州龙湖天街等，会发现除了做重奢和轻奢的部分，同区域MALL里面的品牌真的同质化真的越来越严重。不仅仅是外地，深圳17年新开的购物中心，壹方城、来福士等，餐饮零售的同质化也是很严重的。作为一个普通消费者，会觉得去哪都看起来一样，顾客会开始就近消费，只要那个地方有想去的品牌店，而这并不是真正意义上的MALL吸引力。
分析：
一方面是，从商业地产整体看，僧多肉少，商业体迅速扩张，而成熟的品牌数量有限，新创品牌速度太慢，导致了品牌供应不足。
另一方面，来自于商业运营者本身，或是商业运营者本身运营机制的限制，或是同一块区域的商业综合体之间互相参考与借鉴，品牌资源内循环，而缺少了真正意义上的“走出去”和“引进来”。比如，凯德资管派运营的商业地产，以高度资金运转为导向，将投资风险分散为阶段性持有，私募进公募出，资管贯穿始终。前期高成本的建筑资金投入以及高调的商业宣传，投资方最大的诉求就是业绩指标和资金回报率。而看完来福士17年呈现的项目后，我们会发现，新的来福士的品牌构成相对保守，而且总和原来宣传的“轻奢”定位的MALL有点差距，这当然也是来福士一个租金收益与品牌调性间的矛盾。品牌资源的内循环，又比如的奈雪の茶、台盖、面包新语、乐凯撒等，现在深圳的购物中心几乎都随处可见。
想法：
一方面，转变房东思维，不是着眼于眼前快速的商业回报，而是先去做一个能够真正对消费者有吸引力与文化认同感的场所，真正地做出自己的特色，为消费者提供更加丰富的选择和消费体验。对于商业回报，当然是要细水长流，多途径获取。
另一方面，做到真正意义上的“走出去”和“引进来”，建立国际化视野，全球优选品牌，在经济全球化的大环境下保持竞争优势并成功实现MALL的可持续化长远发展。
当然，在网购飞速发展的今天，“新零售”流行的时代，线上线下的高度融合，互联网+实体零售，每天都需要不断变化，以确保客户返回寻找不同的体验，而不是仅仅满足于线上购物。
当建筑的标准超越商业内部的品牌，缺的是真正的“走出去”与“引进来”，这需要无数次勇敢的挑战与尝试，去实现两者的平衡，期待持续更新与美好的明天！
（来源：MALL姐）
