500米天幕&苏州IFS By TERRY
苏州令人惊喜的程度达到历年来各地踩盘感受的首位，对于几乎没有提前做功课的我们而言，有点猝不及防。
从苏州北站出来，满地脸盘子大小开得如火如荼的月季花，便捷得有些不可置信的交通，整座城市密度极高的公区绿化，以及干净漂亮的道路——舒适不乏热情，悠闲不失积极，对一座城市一见钟情，尚属首次。
未曾想，这里的商业亦是如此。
此次苏州踩盘的重点集中在金鸡湖东西两侧
苏州商业目前大致分为三大版图：古城区、新区、以及工业园区。
其中，古城区商业板块以观前商圈和石路商圈为核心，苏州新区商业板块以狮山商圈和淮海路商圈为主，而工业园区商业板块则以环金鸡湖商业带为主打。
此次我们踩盘的重点，选在环金鸡湖商业带，原因也简单，冲着诚品和苏州中心去的，却不曾想，遇见了尚未开业苏州IFS和在建的ICC。
最先遇上的，是主体工程基本完工的苏州国际金融中心。
在建的苏州IFS高耸入云 By TERRY
这座全新的苏州IFS拥有450米高的塔楼异常醒目，底部的裙楼尚在施工中，波浪一样的外观雏形初现。
而整个建筑围挡上那句“我来 我见 我征服”气势磅礴，彰显出向来低调华丽的九龙仓在苏州大展宏图的雄心壮志。
但有趣的是，我们了解到，苏州IFS并没有商业部分，而只有写字楼，底部裙楼则是一个超级挑高的大堂。
苏州IFS的围挡气势磅礴 By TERRY
纵观九龙仓在中国内地的IFS项目，大致可分为两类：一是选址于城市最具代表的CBD商圈，譬如成都红星路步行街和长沙解放西路;或是进入城市潜力巨大的新兴CBD，譬如重庆的江北嘴和苏州的金鸡湖。
已经开业的重庆IFS毗邻尚未开业的重庆来福士，与2016年9月开业的长嘉汇隔江相望，形成一个三角形商业带。
苏州IFS则位于ICC和久光百货之间，建筑体量蔚为壮观。苏州IFS称，该项目将于2020年初开业，而规模同样不小的国内第三座ICC目前工期在正负零左右，应该也会在近2-3年内接踵而至，但至于业态构成是否有商业板块暂时未知。
与苏州IFS一街之隔的ICC By TERRY
对于地段有着极大执念的港资企业而言，拿地的考量必定是再三斟酌后谨慎至极的决定。就IFS目前在国内的前三座项目而言，想必港资企业对于苏州的金鸡湖湖东CBD的未来潜力已有可靠判断。
值得一提的是，每一座IFS都选择了商业林立的繁华地段，直面竞争的姿态与征服城市的决心皆令人佩服。
为何九龙仓和新鸿基都选择将大体量的物业落址于此?在后来的走访中，我们多多少少找到了一些答案。
金鸡湖东岸能有如今的商业繁华景象，十年前现身的圆融时代广场功不可没，2009年1月16日开业的久光百货就身在此地。
苏州久光百货 By Lori
不得不说，无论是项目外观还是内部设计，久光百货都不像已经开业9年有余的“老项目”——
精致的装修风格与合理的品牌组合至今仍不落伍，四座裙楼高低错落，场内以红黄蓝绿四种颜色各自对应做分区导视，最大的中庭位于黄区与红区之间，整体动线直接且清晰。
苏州久光百货红黄区中庭 By TERRY
楼面面积17.1万㎡的久光百货，将零售业态的细分品牌悉数囊括：女装、男装、儿童、母婴、箱包、配饰、美容、美妆、厨具、家电…
虽为百货，但久光百货动线清晰、可视性强，并设有多个休息区，且在1F和2F配有咖啡厅和甜品店。
而另一方面，传统百货的痕迹在这里也依然清晰，譬如除了B1F红区和4F的餐饮品牌之外，其他区域几乎都是统一收银，包括歌帝梵单独门店的一颗巧克力。
苏州久光百货负一层 By Lori
尽管偶显刻板和不善变通，但日系企业精细严谨的作风，确与苏州人民对精致生活的需求相当吻合。
从业态安排和品牌引入来看，如果说久光百货主要针对白领阶层和中产家庭，那么街对面的圆融购物中心则更偏向年轻家庭。
圆融购物中心 By Lori
圆融购物中心位于圆融时代广场南面，体量6万㎡，据说打造理念是休闲、生态，这一点从其设计的退台式景观——圆融公园可见一斑。从这一理念延展而出的还有内部分区的命名：森林、瀑布、天空和峡谷。
圆融购物中心 By Lori
业态与品牌方面，中规中矩。
零售部分H&M、MUJI、GAP、MONKI、UR为代表的快时尚品牌占比较大，餐饮囊括了星巴克、咖啡陪你、鲜芋仙、57°湘、德庄火锅、西贝筱面村、新石器烤肉等多种类型的品牌;休闲娱乐业态则由主力店之一的中影国际影城领衔。
圆融购物中心 By TERRY
不过，在硬件设计上，圆融购物中心的硬伤比较明显。
首先是商场内部的灯光偏暗，不知是否出于刻意和外部公园保持反差感的考虑，终归有些影响体验。
此外，在没有导视图的指引下，内部动线不甚清晰，且商业区域内的立柱遮挡视线现象普遍存在，严重影响了品牌的可视性。
圆融购物中心立柱遍布 By TERRY
商场的吉祥物设计也确实有点清奇，来感受一下…
圆融购物中心吉祥物 By TERRY
至于人气与客流，短时间的踩盘难下断定，不过LOHO眼镜店的销售人员透露的业绩可作参考：“周末和节假日每天的销售通常都能上万，日常销售也有好几千。”
圆融购物中心LOHO眼镜店 By TERRY
圆融时代广场还有一处特别惹眼的风景——圆融天幕街区。
这里有500米长32米宽的“世界第一天幕”，街区汇聚近百家品牌，服饰、休闲、娱乐、餐饮……丰富且壮观。
遗憾的是，除了肯德基、汉堡王、必胜客一族，其他餐饮不到晚上九点半便早早地闭门谢客。是因片区消费成熟尚待时日，或源于区苏州人民“养生”的生活方式，我们还不得而知。
圆融时代广场天幕街区 By TERRY
穿过天幕街区之后，2015年先后现身的新光天地和诚品都等待在另一侧。
一个是新光三越集团在中国大陆独立投资建设的首家百货公司;一个是诚品书店在中国大陆设立的首家旗舰店，二者直线距离不到200米。
非要比较谁更好?
若要客观，一个“百货”，一个“书店”，全凭需求，各看喜好。
若是主观，在新光天地转一圈就想出来，却恨不得在诚品呆上一整天。
先说新光天地。
苏州新光天地 By Lori
B1到7F，一共八层，商业面积约8.8万㎡，定位中高端。看完各楼层导览图，从内容层面，可以对标成都群光广场。不过，苏州新光天地单独在5F设置了家庭、家电用品。
苏州新光天地 By Lori
空间规划与品牌落位方面，苏州新光天地与传统百货也大相径庭。尽管业态规划上跟随了百货“重零售”的步伐，但体验场景的营造不输如今的大部分购物中心。
另外，新光天地还因地制宜地引入“苏州园林”概念，设置了层层退台，将户外与室内、生态与商业自然衔接。
苏州新光天地 By Lori
简而言之，苏州新光天地颜值颇高，但人气欠佳。
再说苏州诚品。
苏州诚品标志性大楼梯 By TERRY
毫无疑问，这是一个属于全国文艺青年的打卡圣地。
项目区域内的设计、装修、音乐和香氛，都有一种不张扬的书卷气，高级得不失气度和水准。
苏州诚品 By TERRY
当色彩美学的彩色楼梯进入视线时，即便此刻已经疲累不堪，即便旁边亦配有手扶电梯，你应该也会和我一样，忍不住选择拾阶而上。
这动力既源于色彩与空间的互动，也源于文字与文学的魅力。
苏州诚品三楼书店 By TERRY
阶梯两侧便可进入不同的业态分区，动线简单直接，空间与内容绝不含糊。一个必经的类似中庭的空间，位于三楼正中，一些文学的、艺术的、生活的活动与展览，会在这里呈现和分享。
苏州诚品 By Lori
苏州诚品官方微信平台的自我定义是：一座人文阅读、创意探索的美学生活博物馆。
围绕着人文、创意、美学这几个关键词，它的内容囊括了图书、服饰、餐饮、珠宝、数码、家居，以及花艺、香氛、美容、健康，乃至旅游和教育等。
苏州诚品 By Lori
果真如博物馆一样，精彩、厚重，且具备探索的乐趣。相对于台湾诚品，苏州诚品物业更新，设计感更足，对于体验的考量也更周全，比如，两端入口处都有的音乐体验空间：
苏州诚品一楼音乐体验空间 By TERRY
恰逢诚品30周年生日，颇有质感的纸质调研单和线上调研互动平台，都让人想与这样一个走心的地方迅速产生连接。
湖对岸的苏州中心，相隔一个地铁站的距离，出自凯德手笔，并且是其在华最大购物中心。
整个项目商场部分35万㎡，位于整个苏州中心的核心位置，正门处两块巨幅LED，搭配颇具规模的喷泉广场，气势尽显。
苏州中心正立面全景 By TERRY
楼宇天桥、屋顶平台、地下通道三处设计，将各栋建筑和购物区巧妙连接，兼具功能性与美观性。空中连廊还能直接通至金鸡湖湖滨公园开放空间。
商场分为南区和北区两大部分，引入超过1000家品牌，涵盖全业态，可谓真正地满足全客层需求。
苏州中心局部 By TERRY
用“大而全”形容苏州中心，毫不夸张。
除商场之外，还有7.5万㎡的苏州W酒店，17.4万㎡的写字楼，以及15.2万㎡的公寓，整个项目总面积达113万㎡。苏州中心的“大”直观可见。
苏州中心全景图(图据项目官网)
而于去年双11正式开启试营业的星悦汇，5万㎡的潮玩主题MALL，也为苏州中心的“全”再添一臂之力。
苏州中心星悦汇 By TERRY
此外，苏州中心还拥有全城首个主题式情景创意街区，命名为“街角七号”。它位于星悦汇3F-4F，整体面积约4000㎡，共计入驻51家店铺，设计风格和业态搭配上，很受年轻一代的喜爱。
星悦汇里的“街角七号”(图据官方宣传海报)
总体感受而言，苏州中心应该是凯德在上海长宁来福士和杭州来福士之后落子江浙地区的最大潜力股，尽管缺少抢眼亮点，但总归大而有料，规整之中不失内容，又位于环金鸡湖商业带，长线看好。
更多关于苏州中心的细节，请移步至我们此前转发“商业咔”的文章：苏州中心商场almost完整体验报告。
时间所限，金鸡湖西岸还有湖滨新天地、环球188购物中心等，这次无缘会面。
此外，毗邻苏州中心东方之门的中南中心也在此，“全国在建第一高楼”(塔冠最高点高度729米)的名号与多年烂尾的声音交相辉映，或许它需要更多的时间，可能它确实值得期待。
非常模糊的网络效果图片
苏州中心的“大裤衩”左边就是中南中心
苏州行走两万步下来，即使是身为一个“过路游客”，也完全能都感受到环金鸡湖一带的商业，应该不止于此。
时间的局限留下的遗憾，相信不远的将来，我们或将有“苏州10万步”的稿件出来。
再见苏州，期待商业喷薄之后，精致再添丰腴。
（来源：商业地产志 作者：陆一）
