1st
一共拍了336轮。最后100轮，就只有两家港资房企在拍，你一手，我一手，很有节奏感。
两家港资房企的风格不太一样：在336轮中，恒隆一共出手140轮，可以说是打满全场；九龙仓不一样，只出手了52轮，也就是说，前面236轮只出了两次手，最后100轮跟恒隆血战肉搏。
杭州为此多收了17亿。恒隆干掉所有竞拍对手时，地价是90亿；最后跟九龙仓肉搏了100轮，变成了107亿。
107亿－90亿=17亿。杭州因为一场爱恨情愫，多了17亿。
在香港，有一条未被承认的情愫定律：凡是九龙仓想要，恒隆都想要；反之，亦然。
感谢九龙仓，让杭州这座城市多了17亿的收入，平均每个市民多赚到了200元——放心，政府多多少少会把它砌进医院、学校或地铁里。
2nd
5月28日，杭州拍了一块地，百井坊地块，楼面地价破了5.5万元/㎡，破了该城有史以来的楼面地价纪录。
别担心，这是纯商办地块，拍地前政府就事先声明须100%自持，不得散售。
港企恒隆拿下，总价107亿元，溢价率118％。
3rd
华润是很想要这块地的。面对恒隆与九龙仓的爱恨情愫，华润最终还是克制地捂紧了自己的钱包。
▲华润的百井坊地块规划方案
其实，今天这场百亿大地的较量，此前已经预演过一轮。
绿城在杭州武林广场另一边有一块商办用地，在淡市中拍下的，价格不高，由于各种原因，要出让部分股权，与人合作开发。
九龙仓是绿城股东，当然近水楼台先得月，也谈到了七七八八的程度，但恒隆也来插了一脚，最后被华润拿走。
因为恒隆与九龙仓的爱恨情愫，华润成了绿城那块地的合作者，赢家，可以再盖一座万象城。
但是今天，或许是因为恒隆与九龙仓的爱恨情愫，华润没拿到今天这块地。
4th
接下来聊正题，5.5万元/㎡，100％自持，纯商办用地，不能做成类住宅散售，贵吗？
恒隆当然不全是因为情感问题而花了107亿。
107 亿，是恒隆确认了杭州崛起的眼神。一个城市崛起的过程中，多花一些钱持有核心资产，长线来看都不是问题，都是日后赚得盆满钵满的先见之明。
就算杭州前程远大，商办用地需要这么贵吗？假设这是一块宅地，肯定不止5.5万元/㎡，但商业的帐不是这么算的。当然，如果是宅地，现在是不可能拿出来拍的；那样的话，影响不好。
以住宅为主业的大部分地产商在算账时，是看不起也没有能力看到商办用地的价值的，他们的利润逻辑差不多是地买买买、房卖卖卖。如果是一块商办与住宅混合用地，他们的算账逻辑通常是商办是负担，商办是累赘，甚至商办部分直接抹掉、成本直接转移到住宅部分。
我们期待恒隆用107亿验证一个问题：商业运营能力，得是地产商必备的一种技能。
当然，恒隆可能也验证不了，但至少他们表明了这样的决心。
拍到溢价率118％的另一个因素，是资产荒。前几天，经济学家管清友先生有一篇文章，《金融防风险对资产配置提出新要求》，最后两段值得重读三遍——
「过去的泡沫主要体现为垃圾资产的泡沫化，现在的泡沫则主要体现为核心资产过度溢价。不过，现在是真的已经从『资产荒』转向『资金荒』了吗？真的是钱变少了吗？不完全是。虽然整个市场的资金端在收缩，但资产端收缩得更快，导致了结构性的『资产荒』。同时，结构性的『资产荒』又导致了结构性的『资产热』，或者说核心资产泡沫。过去可能是全局性『资产荒』，所有资产『鸡犬升天』，现在是结构性『资产荒』，虽然大部分资产被打回原形，但核心资产仍被过度追捧，核心资产变得拥挤。」
「这可能是未来很长一段时间的资产配置逻辑，但在不同的短周期内，核心资产的重点可能有所区别，之前可能是二八分甚至是一九分，现在可能向三七分、四六分的方向转变。因此，更应该关注涨得少的二线核心资产。」
5th
总结一下，杭州这块100％自持商办用地的楼面地价5.5万元/㎡，主要由这四个部分构成——
1. 杭州的城市崛起；
2. 卓越的商业运营能力将成为房企竞争的标配技能；
3. 当前中国的结构性资产荒；
4. 恒隆与九龙仓的爱恨情愫。
只有同时具备了这四个因素，才能拍到总价107亿，溢价率118％。
6th
最后说一句：马云的阿里也在当天的竞拍场上。
幸亏他们没拍到。一个不敢在公开场合正视房地产正面价值的企业，不配拿下这块地，也做不好这块地。
（来源：德科地产频道 刘德科）
