联商网消息：5月28日，备受关注的杭州百井坊商业地块终于出让。地块价值的稀缺性同时吸引了包括恒隆、九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投（阿里）等在内的开发商激烈争夺，出让过程堪称惊心动魄，经过336轮竞拍，最终恒隆地产以107亿击败各路对手，将宝地收入囊中。
恒隆地产是优质港资发展商代表，旗下恒隆广场被视为高端购物中心代名词，它的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。今后会不会改写武林商圈结局，会在杭州掀起怎样的商业风潮等等，值得每一位在杭商业地产人士的思考。
特此，《联商网》策划“杭州城市商业冷思考”系列报道，对话一批杭城优质商业掌舵人，请他们一一发表真知灼见。
本期《联商网》采访了杭州国大城市广场总经理洪飞，重点关注恒隆拿下百井坊商地的开发动向及武林商圈和整个杭州商业的未来姿态。
▲杭州国大城市广场总经理洪飞
杭州需要恒隆这样的成熟商业品牌
恒隆高价拿下百井坊地块后，业内对这个结果的声音褒贬不一，在洪飞看来，“恒隆进入杭州，不论是从业者还是消费者应该都是欢迎的，因为杭州需要更成熟的商业进来。”
近年来，尤其是G20后，无论硬实力还是软实力上，杭州都处在一个快速发展的轨道上，商业方面虽然这两年涌现出了不少新的购物中心，但整体的商业氛围与北京、上海，乃至成都、南京都存在差距。之所以会这样，与杭州相对宽松的商业竞争环境有关。
洪飞告诉《联商网》，商业发达的城市，一定要有不同形态的商业体存在，这必然是竞争环境所导致的，而杭州恰恰缺失的就是这种竞争压力。恒隆的到来，且不说未来会给现有商业带来多大的冲击，其成熟的商业开发和运营经验对杭州的商业来说是利好的，尤其是恒隆在奢侈品类的操作经验上，上海两座恒隆广场多年来的表现已经是最好的说明。
107亿的百井坊商地，恒隆将打造成什么样？洪飞表示，恒隆是一个非常“淡定”的公司，相信恒隆会有全盘的考量，况且均价5万多在杭州实属正常，中国现在的市中心核心物业是稀缺的，以恒隆的经验不会浪费这样的资源。而且物业存在多种变化的可能性，百井坊这个地块很特殊，文脉深厚，沿地块的百井坊巷因“吴越王钱镠开井九十九眼”而得名，集合了不同年代的历史建筑、街巷和古井，深挖的话定能做出不一样的东西出来，而且即便恒隆最后做了自己擅长的奢侈品业态，也会想方设法的区别上海两个恒隆广场，一切都得看最后恒隆自己的规划和考量。
▲百井坊地块
武林商圈应谋变图新
作为浙江唯一一个省级商圈，武林广场能否异军突起直接关系着杭州商业在全国中的地位。此番恒隆的入驻，对武林广场而言是利好的，一个近20万方的商业巨无霸的竖立，势必会打破商圈人流和车流动线以及业态组合，与杭州大厦、武林银泰、国大城市广场等商业一同将整个商圈的商业集中度提升。
然而不可忽视的是，伴随商圈自身发展的滞后以及一些新兴城市商圈的崛起，像武林广场这种传统核心商圈近年来被冲击的愈发厉害，集中体现在商业集中度占比度下降、顾客被分流等特性上。
以国大城市广场为例，自去年开业至今近一年的时间，经统计显示，国大的客流量在700万人次左右，商圈内的武林银泰、西湖文化广场已基本维持在这样的水平。“事实上，要与10年前相比，如今的武林广场是存在被分流问题的，但是它作为全省的零售商业集中区，也具备自身特质。”洪飞表示，“国大有一组数据，近一年来国大的客群年龄分布主要是这样的，25岁-35岁占比64%，18岁-25岁占比18%，35岁-45占比12%，其他年龄占比6%，原本定位80后、90后的国大，现在已经有很大一部分00后的客人进来，这个除了国大本身有吸引年轻群体到店的业态品牌、活动外，更主要是武林广场这个市中心的区位优势，很多人周末休息都会选择到市中心去，一来公共交通通达相对性好，二来可选择性多”。
▲杭州国大城市广场
同时，武林广场周边成熟的写字楼较多，白领这块消费群体的力度在工作日中的体现更为突出。事实上这些人并不都是住在武林广场三公里甚至五公里范围内的，很多都是住在滨江、城西、萧山等地方，他们工作日午餐就在武林广场的商场解决，晚上有个聚餐或想看场电影也会在武林广场解决。这就意味着，社区购物中心也面临着消费群体被分流的问题。
抛开武林广场商圈的核心区位优势，如果它想要再造辉煌，甚至跻身顶级商圈的行列，应该如何改变？
“我认为武林广场商圈应该谋变图新，武林广场的特质可聚焦，也可放大，作为全省唯一的省级商圈，武林广场可吸引全省、甚至辐射华东，这是聚焦，而做大后的影响力就是它的放大。对武林广场现有的商业和即将进来的商业而言，应该花更多时间去抓取当下消费的热点，而不是到处抓最出坪效、最出业绩的快速品牌，不管是商业表现方式还是业态组合，都可以增加很多新的方向。‘’洪飞这样告诉《联商网》，“很多人不愿意来武林广场是因为车停不了，事实上武林广场目前的交通组织并不完善，因此交通网络的完善是武林广场未来努力的方向，商家应该和政府一起从消费的各个环节去提升服务质量，这对整个商圈的吸引力是有帮助的”。
三个维度推进杭州商业发展
事实上，武林广场商圈的现状折现出的也是整个杭州商业的境遇。
整个杭州商业的发展之所以跟不上北京、上海、成都等城市的步伐，在洪飞看来，主要体现在以下三点。
一、杭州城市级别的差距。杭州虽然是新一线城市，但人口的差距是巨大的。北京、上海这些一线城市姑且不说，成都的人口就2000多万，而杭州加上富阳、临安这些地区今年的人口也不会超过一千万。人口集中度不够带来的影响是消费群体的欠缺，这对杭州商业的发展是有影响的。
二、公共交通的差距。杭州目前已开通的地铁线仅三条，而上海到今年3月份为止已经开通了15条线路，在城市地面交通受限的情况下，地下交通的发达显得格外重要。
三、城市原有商业业态的变化。城市商业变化需要辩证的看待，杭州商业之所以没有同其他城市一样快速迭代，是因为杭州大厦、银泰百货曾经领先，试问谁会愿意放弃领先的位置去改变？在城市建设中，有个词叫“领先受阻”，杭州的商业正是这样的缩影。每个企业都有路径依赖，在某个阶段的发展模式是成功的，就会复制、粘贴，却看不到变化，这个时候就需要像恒隆这样的新鲜血液的加入。
这样来看，杭州商业需要进步和发展，应该尽量缩短与其他城市级别、公共交通和原有商业业态等三个维度的差别。对企业或商业体自身而言，抛开外部城市级别和公共交通的不可控因素外，自身要不断的谋变和创新，能在强手如林的环境中站稳脚跟，才能更好的推进整个城市商业的进步。
洪飞称，杭州这座城市是有自己独特之处的，首先杭州人充满士族精神和书生意气的，杭州人没那么时髦，但会有点腔调。这就是城市的特性带来的消费变化，商业人应该看到这点，去研究和抓住消费者真正需要的业态和品牌。其次杭州的旅游及人文资源丰富。西湖举世闻名，它所带来的经济、消费动力是巨大的，而且作为南宋古都杭州也有着丰富的人文文化资源，未来的商业应该找到结合这些资源的方向，看到变化，做出创新。
未来的杭州商业，竞争是巨大的，趋势是优胜劣汰，前路是曲折又光明。
（来源：联商网 陈宁辉）
