华润·万象汇开门迎客 摄影/联商网
日前，第一太平戴维斯研究部发布了《2018年上半年杭州写字楼及商铺市场简报》，报告显示：上半年杭州新增甲级写字楼供应面积10.3万平方米，空置率半年环比下降0.8个百分点至14.2％，平均租金半年环比上升1.6％达到人民币每平方米每天5.4元；市区六个零售项目开业，新增零售面积53.8万平方米，购物中心空置率半年环比上升2.7个百分点达到11.0％，首层租金半年环比上升1.0％至人民币每平方米每天18.9元。
写字楼
上半年两大项目入市 联合办公品牌进驻杭州
今年上半年杭州共有两个甲级写字楼项目入市，一个是位于钱江新城板块的高德置地广场，另一个是位于黄龙板块的黄龙万科中心A、B座，两个项目合计带来新增供应面积10.3万平方米。
黄龙万科中心A、B座于2018年上半年入市，合计写字楼建筑面积4.3万平方米。整个黄龙万科中心项目由9栋约22万方的写字楼以及一个约8万方的购物中心组成。项目一期G、H、I座于2015年入市，目前接近满租，租户包括百度钱包和众安保险。C、D座和E、F座预计分别将于2019年和2020年入市。
在需求方面，专业服务类、金融公司和IT企业的需求仍保持活力；来自房地产开发与建造行业的承租量在近几年也明显增加。另外，联合办公品牌也开始入驻杭州市场。例如，裸心社在黄龙板块的欧美中心开设了第一个办公点。SOHO 3Q 也在浙江财富金融中心承租了约6千平方米。WeWork将在2018年第四季度在工联大厦承租约1万平方米。许多其他联合办公品牌都预计在不久的将来扩张到杭州市场。
甲级写字楼租金上涨、空置率下降
散售市场成交速度放慢
杭州甲级写字楼租金在2018年上半年上升至人民币每平方米每天5.4元，半年环比上升1.6％。钱江新城凭借高品质以及集聚效应，租金稳步上升，该板块租金增长也带动了非核心商务区在上半年实现半年环比上升2.5％。同时，传统商务区通过给予租金折扣来吸引并留住租户，导致租金半年环比下降0.4％。
上半年空置率保持平稳为14.2％。去除新项目的影响，全市空置率半年环比下降3.4个百分点。核心商务区空置率为16.5％，半年环比上升5.8个百分点；非核心商务区空置率为13.5％，半年环比下降2.7个百分点。
其中，钱江新城板块甲级写字楼空置率半年环比下降3.2个百分点，黄龙板块环比上升11.2个百分点，武林板块则保持稳定。
写字楼散售市场在2018年上半年增速减慢，1月-5月全市写字楼合计散售成交38万平方米，平均成交价格达到20830元/平方米。西湖区和拱墅区包括浙商创投中心以及融创蓝孔雀等项目的平均成交价格高于3万元/平方米。
下半年将有四个项目入市
对整体租赁市场影响有限
今年下半年，市区预计将有四个甲级写字楼项目入市，合计新增供应量将达29万平方米。包括位于核心商务区的国大城市广场、钱江新城板块的浙江国贸总部大楼（自用项目）、迪凯城星国际大厦A、B座（其中B座预计将自用），以及世包国际中心西塔。
尽管2018年下半年新增供应量比较大，但是预计新入市项目将会或自用或销售，所以对整体租赁市场的影响将会比较有限。
零售市场
六大商业中心开业 阿里巴巴首个线下购物中心亮相
2018年上半年，杭州市区共有六个新商业综合体开业，新增零售面积53.8万平方米。其中包括位于武林板块的杭州大厦中央商城、位于城北的西田商业城二期、位于临平的余之城和临平理想银泰城、位于萧山的华润·万象汇和位于未来科技城的亲橙里。
杭州大厦中央商城建筑面积约9.4万平方米，项目成为过去12个月核心零售市场的首个新增供应，获得大量关注。中央商城位于武林广场地下，项目共两层，与地铁1号线武林广场站相连。项目定位为年轻顾客聚集的潮流之地，汇集了一些新潮品牌包括杭州首家考拉网易线下店、中国首家阿迪达斯跑步店、超级物种以及摩根家居等品牌。
华润·万象汇位于萧山区中心位置，与地铁2号线与地铁5号线（在建）人民广场站相连。万象汇商业综合体总体量32万平方米，购物中心部分建筑面积约10万平方米。得益于华润的品牌效应和优良的位置优势，华润万象汇开业出租率接近95%，未来租金预计会有很大的上升潜力。目前万象汇拥有萧山区首家盒马鲜生、ArmaniExchange、乐高玩具以及戴森等知名品牌。
阿里巴巴在未来科技城打造了首个线下购物中心——亲橙里。亲橙里建筑面积约为4万平方米，项目主要为服务于阿里巴巴员工日常所需，其中40％的区域为餐饮。亲橙里同时也是阿里巴巴测试一些新零售概念的场所，包含 AR商场导购、VR试衣体验，以及精准广告投放。销售在天猫上热选商品的淘宝心选、展示阿里最新家用科技产品的天猫精灵未来馆，以及有440个就餐位的盒马鲜生均已入驻亲橙里。尽管目前阿里巴巴的新零售技术都还在测试阶段，但预计将对未来的零售市场带来改革效应。
优质购物中心首层租金上涨
下半年新增73.1万方供应
上半年，杭州优质购物中心首层租金半年环比上升1.0％至人民币每平方米每天18.9元。钱江新城板块租金涨幅最大，半年环比上升1.7％达到人民币每平方米每天26.7元，主要因为区域内的一些优质项目包括地标项目来福士广场的出色租赁表现所致。
由于大量新增供应，上半年杭州优质购物中心空置率半年环比上升2.7个百分点达到11.0％。不过，得益于包括湖滨银泰四期等优质项目的良好租赁表现，湖滨板块项目平均空置率环比下降1.7个百分点。
杭州市场消费能力强，使得这个城市成为各品牌在中国东部范围上海以外首选的开店城市。维多利亚的秘密在In77D (湖滨银泰三期)开设了全品类门店。杭州市民热衷购买住宅，家居品牌在杭州零售市场占较大比例。同时，在餐饮方面，杭帮菜在杭州仍然为最受欢迎菜系，同时，火锅、日本/韩国料理以及四川料理也颇受欢迎，但是粤菜菜系面临更大的竞争压力。
下半年，预计零售市场将有73.1万平方米的新增供应，包括大悦城、黄龙万科中心、湖滨银泰五期（E区）等地标性项目，而市场空置率预计将有所上升。同时，在嘉里中心、大悦城、来福士等优质零售项目的带动下，杭州整体零售市场的品质将得到进一步的提升。
（来源：每日商报记者 周坚洪 数据支持：第一太平戴维斯研究部）
