去年内地房地产业务盈利56.67亿港元、同比增长44%的和记黄埔，已经把94%的土地和项目投在了内地；去年花了约66亿港元在内地买地的恒基地产，又在内地30多个二、三线城市进行地块磋商；正在北京大力发展商业地产的太古地产透露，今年准备投入118亿港元发展内地项目……
这几天，香港地产商（不包括在香港上市的内地房地产企业）相继发布年度最新业绩报告，可以发现，庞大的内地房地产市场又让他们赚了个盆满钵满，而令股东们振奋的“吸钞”体验也更坚定了香港地产商内地掘金的信念。
业内人士分析，香港过高的地价是香港地产商转投内地的重要原因之一，毕竟内地土地资源丰富，且往往用同一笔资金在两地购得的土地面积相差甚远。同时，开拓投资战线、分散投资风险，也促使香港地产商纷纷“北上”。
无论如何，香港地产商大举进军内地的潮流已经势不可挡，并在中央政府实施宏观调控的背景下，显示出攻城略地的新思路。
[关键词一] 无惧调控 跑马圈地
“房地产开发商在香港只被称为地产商，而非房地产商，由此可见土地在香港人心里的地位。”在香港土生土长的仲量联行亚太区董事陈立民一语中的。由于土地供应在香港受到严格控制，“有地就发”的思想在香港地产商脑中根深蒂固，而他们想在内地大把“吸钞”，最先“吸”的自然也是土地。
经历了上一轮宏观调控的内地房地产市场，自2000年明显走入上升通道。回想香港地产商自2000年以来在内地土地市场的表现，真正发力不是在土地还未完全公开招拍挂出让的时候，也不是在楼市泡沫显现但政府尚未出手调控的时候，而是在“新国八条”开始掀起此轮房地产调控风暴的2005年。有统计显示，这一年，香港地产商在内地吸纳了约30幅、超过880万平方米的土地。
“不少香港地产商就是乐意在调控背景下趁机拿地，他们可能觉得内地开发商因受调控影响而动作趋于保守后，自己的机会就来了。一方面是参与地方政府公开招拍挂出让土地，而凭资金实力直接购入；另一方面，内地一些面临资金压力的开发商会考虑转让手中的闲置土地，这也成为香港地产商增加内地土地储备的机会。”中原地产的分析师表示。
确实，在“国六条”刮起更猛烈的房地产调控飓风的2006年，香港地产商也丝毫没有退却的意思。首当其冲的还是李嘉诚麾下的“长和系”，就是通过上述两种方式，在“国六条”出台以前，已将广州、武汉5幅土地拿到手，“国六条”出台后，更在土地供应紧缩的上海连下两城。
“我们在内地城市补充土地储备没有遇到过困难。”就在几天前的年度业绩发布会上，李嘉诚就是这样自信满满。他介绍，“长和系”目前所持有的土地可发展楼面面积达2550万平方米，其中包括内地项目及英国、新加坡等国外项目。他还表示，目前“长和系”的多元化土地组合极具发展价值，可供未来5至6年的物业发展需要，而凭借充裕的资金实力，未来还会进一步收购优质土地。
此外，在今年2月1日正式实施的土地增值税“清算令”，虽然对房地产开发企业来说是一个利空因素，政策一经发布，就对房地产上市公司的市场表现产生影响，但事后一些香港地产商纷纷表态，增加内地土地储备的热情并没有受到影响。有媒体报道还显示，在对118家从事物业投资的香港上市公司所作的调查显示，88%的公司表示土地增值税“清算令”不会影响到他们投资内地房地产的信心。
“香港市场很透明，大部分香港地产商是上市公司，而为了对股东负责，就得持续发展、获取利润，所以，加快在内地的拿地速度，让股东们看到公司业务还在不断壮大。那些所谓的合作，也显然是冲着土地、项目去的，这也很正常。同时，香港地产商的投资基调还是长线型的，所以在拿地时对市场价格的一些波动并不敏感。”恒基兆业的一位人士对记者这样表示。
“香港毕竟是‘弹丸之地’，进入广阔的内地市场，对香港地产商来说也是必须要走的路。”陈立民告诉记者，“虽说在香港培养出的‘地主心态’，使得香港地产商确实存在囤积土地、坐享其成等升值的想法，但相对于更多的不太珍惜土地、粗放式经营的内地开发商来说，土地价值观强烈的香港地产商更懂得精耕细作，铺植自己的‘领地’。”
[关键词二] 扎根一线 转战二线
在拿地方面，香港地产商不但是姿态勇猛、速度加快，布局上也有所调整，最为明显的就是，从早期进入内地时的扎根于一线城市，转而向一些有发展潜力的二、三线进军。
2005年的有关统计已显示，香港地产商在内地获得的约30幅土地中，位于二、三线城巿的占了21幅，可见他们城巿布局的转移之势。而2006年，香港地产商扩充二、三线城市土地储备的迹象依然十分明显，武汉、青岛、无锡、沈阳……已成他们的青睐之地。
戴德梁行的分析师认为，近年内地不少二线城巿经济发展迅速，而在这些城巿发展的成本基数相对一线城巿仍要低，中央政府对于投资二线城巿也有相应的政策扶持，这些都加大了香港地产商的投资信心。
“与一些内地开发商‘短、平、快’的操作不同，香港地产商更懂得把握区域性机会。”为不少香港地产商开发项目提供服务的世邦魏理仕上海住宅项目营销部高级董事陈炜向记者表示，“一线城市他们不会放弃的，我们公司今年春节前后就分别成立了深圳、上海浦东分公司，说明业务空间还在。对于二、三线城市，则还是看中省会城市、核心城市。主要是该地区的经济发展和人口的消费能力达到一定水平，项目的地理位置又适当，估算投资能带来合理稳定的回报，他们就会采取进一步行动。”
仍以李嘉诚麾下的“长和系”为例，除了继续稳固在一线城市的发展，2005年以来他们在二、三线城市“攻城略地”的成绩也最为显著。从武汉市江汉区到成都市温江区，从长沙市望城镇到天津市营口道，从长春市净月潭旅游区到青岛市小港湾，“长和系”在近2年的时间里就储备了几百万平方米的内地住宅及商用土地。
当然，觊觎内地二、三线城市的香港地产商远不止“长和系”，更有一些香港地产商明确表示，将把目光从一线城市移向二线城市。如恒隆地产从2005年起就表示，公司从13年前开始在上海发展项目，而到目前为止，上海巿中心地段土地供应稀少，巿场竞争也相当激烈，所以从长远发展来看，应是时机向二线城巿投资。今年初，恒隆地产宣布，计划在3年内斥资300亿元人民币在内地8至9个城市买地，目标拓展12个商业地产项目。目前，恒隆地产已经开始在无锡、南昌、沈阳、天津发展项目。
不过，在业内人士看来，香港地产商布局内地二、三线城市，其本质还是一种追逐利益，甚至于博土地升值的行为。“香港地产商比内地开发商更明白土地价值，他们会想，只要这个城市的基建、环境等不断发展，哪怕让到手的土地‘晒太阳’，总有一天会被眷顾到的。”仲量联行亚太区董事陈立民如此分析。
“香港地产商觉得‘攒小’是没好处的，必须向外拓展。当然，升值潜力一定是香港地产商拿地时考虑的关键因素之一。”一位不愿透露姓名的香港房地产上市公司高层也表示，“在项目开发、经营的同时，能够享受到土地增值的益处也是无可厚非的。”
[关键词三] 资金为王 大显财技
“近年来的房地产市场调控，正在客观上校正土地和资金这两个原来被低估的要素价格，使得房地产市场正在回归到其资本密集型行业的本来特征。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生的一句客观评价，恰恰道出了房地产开发的基本“门槛”。而除了前面谈到的“地主心态”，香港地产商更是把“资金为王”牢记心中。
在比较香港地产商与内地开发商时，几位采访对象也不约而同地把“资金”放在了首位。“香港地产商就是有钱，这钱并不是指获得了多少银行贷款，而是指自有资金，以及通过多元渠道筹得的市场资金。”仲量联行亚太区董事陈立民直言。
虽然内地开发商也已意识到要打造融资平台，但毕竟慢了几拍。在市场化程度更高的香港，地产商几乎都是上市公司，而当内地开发商争相登陆香港股市，香港地产商已经在通过配股、发债、分拆REITs等方式再融资了。
从2006年的情况来看，配股成为了那些上市的香港地产商的主要融资手段。如九龙建业分别在去年5月和9月成功配售1.13353亿股和8700万股，共筹得资金25.58亿港元。九龙建业也明确表示，配股所得主要用于拓展内地业务。香港建设则在今年2月宣布配售近7.3亿股新股，所筹的约10亿港元将主要投于上海虹口国际客运中心北侧地块项目。
另外，分拆出租型物业打包REITs上市，也是香港地产商目前比较看重的融资途径。虽然香港REITs市场在经历了一个小高潮后，2006年的表现明显疲软，但仍有长江实业旗下的泓富REIT、恒基地产旗下的阳光REIT成功入市，分别融得超过19亿和25亿港元的资金。而今年，富豪酒店旗下的富豪REIT、新<
