随着上海南京路、淮海路CBD的崛起，商业氛围开始以超越其他区域的速度发展，各自确立了不同的商业地位。昔日繁华的四川北路，给人的感觉似乎停滞不前。商业氛围尚不成熟，大片住宅区还未成熟，同质化竞争严重，导致四川北路商圈缺乏固定消费人流支撑。
据《上海商报》报道，“看看逛逛其他路，买卖请到四川路”，这条在上世纪就是年代常见之于媒体的广告语一直是上海四川北路引以为豪的标志。上海四川北路以价格实惠、专业店众多长期以来吸引着广大消费者，九十年代的四川北路是与南京路、淮海路齐名的商业街——南临苏州河，北临鲁迅公园的四川北路商业街地处虹口中心地带，是上海苏州河以北唯一的一条市级中心商业街，也是上海市区东北部最繁荣繁华的商业中心。
为重振四川路商业，四川北路最近一次改造是在2005年，四川北路市政设施陈旧老化现象的“大手术”动工。眼见南京路淮海路已经成为炙手可热的CBD，而经过几次三番改造的四川北路却依然难与同侪抗衡，而后来居上的长寿路则有赶超势头。
现状客流不继
四川北路旧区改造后，虹口区大批当地居民动迁，将一部分当地住户分流了。同时，四川北路北为虹口公园，南临苏州河，地理位置固然优越，但是苏州河阻拦了大量北往客流。尤其是繁华的南京路步行街吸引了大量人流，使得分流往虹口四川北路的人群愈发稀少。
另一方面，四川北路目前还未有大规模的商业办公设施以聚集一批较为固定的消费群体。
目前，四川北路沿线以及附近的写字楼有高宝新时代广场、精武大厦、福海大楼、宇航大厦以及上海滩国际大厦、海湾大厦、晟隆大厦等，基本上都是租金在每天每平方米二元至三元，甚至两元以下的中档写字楼，没有更高端的物业可以支撑。
同时虹口区星级酒店资源稀缺，特别是作为市级商业中心的四川北路商业街及周边地区，尤其是北段鲁迅公园地区高星级酒店稀少，不能满足这一地区商业、旅游发展的需要。现有高星级酒店仅粤海、兰生、宝隆、远洋、新元等五家，占全市高星级酒店总数的8%，而上海市24家五星级酒店中没有一家落户虹口。
对比看南京路，两区合并后，由于整个新的黄浦区动迁成本高速度缓慢，周边依旧滞留了当地购买人群，加上轨道交通1、2号线能够为南京路输送大量人流，使得南京路商圈拥有源源不断的人流支撑。
至于已经成为上海高档CBD的淮海路，比起四川北路、南京路，其最大优势就是拥有一批具有巨大消费潜力的人群。即使周边住宅不多，淮海路也能凭借周边高端写字楼聚集的人气，已经成为沪上时尚白领的首选购物之地。
四川北路目前面临的“青黄不接”的状况，自然就无法与南京路、淮海路相抗衡。
还有一个原因是零售商业同质化情况严重。尽管四川北路拥有东宝百货、巴黎春天等零售商业，但是长达３．７公里的四川北路的零售商业缺乏区分度、同质化现象一目了然。
人气来源少且缺乏购买力，加之零售商业项目缺乏特色，从而削弱了整条商业街的吸引力。显然，第一次改造已经不能解决这些问题。而通过形成商务氛围来留住四川北路的人气，也是第二次改造的重点。
改造三线联动
贯穿其中的思想是，改造工作正试图通过引进品牌开发商提升整条商街品质。“目前的改造主要是开发商的引进。”四川北路开发办人士指出，“以前四川北路引进的开发商规模都不大，现在要引进一些资质高、有实力的开发商，如中信泰富等。”
据报道，四川北路南段依托黄浦江、苏州河交汇的地理优势，将新建大型购物中心和商业“旗舰店”，形成时尚休闲的国际名品走廊。目前，四川北路南端的主要在建项目有弘基休闲广场地块。
目前，该地块规划方案已经出炉，根据初步规划方案，四川北路弘基休闲广场地块将建成一座包括两座“双子”办公楼以及商场在内的大型综合型广场建筑，预计总投资近二十亿元人民币。建成后将是南端的最重要项目之一。
中段从海宁路至海伦西路，最为繁华。中段围绕四川北路公园、爱思儿童公园、俞泾浦的良好生态环境所带来的大量人流。汇集了轨道交通3号、4号、在东宝兴路、四川北路已经形成了以福德商务中心、东宝百货、嘉杰国际广场和凯润金城为主的成熟小商圈。将来建设集高档酒店、商业、娱乐、休闲和高档商务、住宅为一体的商业商务休闲中心。
目前在东宝兴路、四川北路已经形成了以福德商务中心、东宝百货、嘉杰国际广场和凯润金城为主的成熟小商圈。
相关人士曾表示，该地块开发将引入香港地铁地下模式，“将会类似于徐家汇、百盛，做到购物广场连通地铁，争取做到把四川北路品质全面提升。”
同样位于四川北路武进路口，2006年被雷曼兄弟拍得的“福海商厦”也将会以新面目示人。福海商厦共三十层，其中地下一层至五层为商场，6－29层为办公场所。
而海伦路至虹口足球场的北段是上海重要的交通枢纽之一，汇集十条以上的公交线路、旅游10号线、上海旅游集散中心。
该地区最令人瞩目的项目之一是上海长峰集团开发建设的虹口区交通枢纽配套项目。长峰虹口大型商城这座隔着东江湾路与虹口足球场站遥遥相望，将会是虹口区北端的超大购物中心，整个项目占地六公顷，包括占地17.8万平方米的大型超市，两座7.3万平方米的五星级酒店和大型停车场。
众多个项目都在顺利推进，四川北路依靠他力与自力并重，意图恢复以往勃勃生机。
优势三箭齐发
与此同时，四川北路可以依托配套与及周边地产的发展起步。
首先是北外滩的发展。北外滩地区西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，与四川北路南端毗邻。“北外滩”规划用地面积3.66平方公里，将建设以航运为特色的，商贸办公的新兴城区，与陆家嘴、外滩共同呈现三足鼎立的“黄金三角”之势。四川北路与北外滩都是虹口区发展重点。已经动工兴建的国际客运中心、游艇码头，以及再度出让的原“上海之星”摩天轮地块，黄浦江、苏州河两岸效应给四川北路南段带来不少机遇。
其次是轨道交通。四川北路作为虹口区交通的主要干道之一，过往的公交路线不下十条。轻轨东宝兴路站也距离不远，称得上是交通非常便利。但是目前四川北路上公交路线虽然多，却没有形成像人民广场、徐家汇一样的换乘枢纽，整体上并不呈现发散状的向外辐射。不过目前在建的轨道交通8号线、10号线有望改善这一情况。
第三是虹口老城区住宅兴起。虹口老城区主要包含临平路区域、四川北路区域、山阴路——溧阳路区域等小板块。虹口老城区是上海老城区的重要组成部分，也是现在虹口区重要功能核心区之一，虽然随着老区改造不少动迁户搬离此处，但久居此区的人有个共同的特点，“故土难离”。很多人即使换房往往还是把目标锁定于此。而随着新房的交房和次新房的成交活跃，这一联动效应可为四川北路带来不少人流。
目前，四川北路周边诸如瑞虹新城、国际明佳城、爱家豪庭、溧阳华府等地区均聚集了不少人气。四川北路依托住宅的发展，可以拥有一批稳定消费人群。
关键扬长避短
显然，第二次改造力图依靠品牌开发企业完成蜕变，但仅仅依靠硬件打造商街前景似乎并不足够。而是要在商业布局、人口导入方面多下功夫。
首先是商业布局。四川北路商业街南端是黄金地段，但到目前为止还称不上是“旺市”，各商业布局业态单一且同质化严重，时尚气息不浓。
而随着现在外国一些先进的商业布局方式、营销模式的进入，团组式的购物休闲方式日益流行，能够满足购物、休闲、餐饮等综合消费需求的“一站式”商业项目的加入可能会增加商业布局的多样性。
而回过头看原本不如四川北路的长寿路，活力倒是不小。其成功值得四川北路借鉴。其中规模较大的集购物、休闲、娱乐于一体的亚新生活广场和半岛休闲广场，各种休闲场所散布其中，力美健、星之健身俱乐部、麒麟KTV、上海歌城、天上人间、帝豪娱乐等为人们提供休闲场所。而长寿路沿线各种大卖场齐全，各大中外餐饮名店也形成了上海少有的特色餐饮街区，使该板块成为集专业连锁店、超市、休闲生活广场于一体的相当成熟的区域。
其次则是更关键第二步——吸引人流。对比五角场项目定位高商业体量庞大但有效人流量不大的显示，四川北路或许要改变路线。
由于周边多为适合成长型企业办公的出售型写字楼，所以将来当地消费能力或并不能真正与淮海路相比。四川北路的重点，或许应该定位于截流来自虹口、杨浦的有效人流，而等到轨道交通开辟，四川北路或能开始寻求一些品牌置换，提升商街的购物层次。四川北路要重塑以前辉煌需要一段时间，四川北路的商业需要一个培育期。
