深圳旧城改造凸显商业良机 创商业新价值

旧城改造凸显商业拓展良机 

　　深圳旧城区密集消费群蕴藏巨大消费潜力，专家建议因地制宜发掘商业开发价值 

　　近年深圳新推出的商铺物业，有相当一部分是旧城改造项目。由于发展商重视旧城改造项目的商业开发，在商业方面获得了较大的成功，创造了较高的商业价值。同时，部分旧城改造项目没有切合实际，盲目开发商业，造成项目商业部分销售和招商困难。 

　　旧城改造项目屡创商业新价值 

　　近几年深圳特区内旧城改造项目屡创商业新价值，旧城改造成为关内商业地产开发的重头戏。如华强北商圈的旧城改造项目燕南路88号，开发有18000平方米的商业面积，成功引进国际品牌主力商家沃尔玛，以及肯德基、必胜宅急送等次主力店；一层商业规划有餐饮食街，服饰、精品等时尚休闲街区，药店、面包坊、美容美发、冲晒店等社区便利业态。该项目仅销售一层2500平方米的商铺，销售均价达7.2万元／平方米，销售总值高达1.8亿元。燕南路88号商业开盘一日售罄，受到商铺投资者的热烈追捧，项目成为2006年商业地产的明星楼盘。 

　　罗湖宝安南路的旧城改造项目风格名苑，规划有9000平方米的商业，经营超市、服装、餐饮、药店等社区便利。项目成功引进新一佳超市，销售一层2000平方米的商铺，开盘即售罄，销售均价4.5万元／平方米，销售总额达9000万元。 

　　燕南路88号、风格名苑等旧城改造项目，在项目开发中重视了商业地产价值，取得项目商业开发成功。 

　　旧城改造项目蕴藏巨大商机 

　　近两年旧城改造已经成为特区内商业地产开发的主要增长点，深圳大规模的旧城改造，让众多商业地产项目呼之欲出。在近期规划的几个大型商业中心，都是基于旧城改造，如岗厦西河园片区将改造成为深圳最大的购物中心，南山的南油工业区也将兴建南油购物公园等等。 

　　深圳不少旧城改造地块，因其地段好、人口集中、商业氛围良好等先天优势，蕴藏着巨大的商机，比较适合开发商业地产。在改造前，很多城中村普遍出现商业空白点，居民购物流向其它商圈。 
　　由于城中村的房屋租金比小区住宅低得多，城中村聚集了很多消费能力较强的上班族、白领等；加上城中村人口居住密集，综合消费需求强。而相对应的是，城中村的商业混乱落后，普遍还存有脏乱的肉菜市场，稍好一点的就有一些小百货超市进驻。而其它诸如餐饮、休闲娱乐之类的经营业态，大多建筑配套设施不完善，没有排烟管和上下水道，安全隐患非常大。可以说，大部分城中村都出现了商业空白点，居民的消费没有被完全激活，如福田的上沙、下沙，南山的大冲都存在这些问题。 

　　一些取得成功的旧城改造项目，如风格名苑、新洲绿景新美域、燕南路88号等，改造前周边的人口、商业环境等条件都很适合开发商业地产，这些项目商业的开发正好填补了片区商业的空白，片区的购物环境有了很大的改善。在东门、华强北等商业中心区域，旧城改造蕴涵着更大的商业价值，在东门的一些旧改项目，商业开发面积占到了建筑面积的30％，商业比例相当高。而对于社区型旧城改造项目来说，开发住宅底铺还有利于完善住宅的商业配套及提升住宅产品的品质。 

　　旧城改造项目开发商业需因地制宜 

　　虽然旧城改造有较大商业地产商机，但商业开发的比例也要视地段、周边商业情况而定，不能盲目开发。一般而言在商业中心区、住宅区等旧城改造项目，其商业开发比例要高一点，如东门天下位于东门商圈，商业比例占到建筑面积的29％，燕南路88号处于华强北商圈边缘位置，商业比例为20％，风格名苑位于成熟的宝安南路商业街，商业比例达到17％。 

　　忽视周边商业、人口消费等因素而盲目开发大型商业的旧城改造项目，只能导致资源的浪费及开发成本的提高。如华强南路的某旧城改造项目，开发有2万平方米的商业，而项目周边只有少量的住宅，并且离项目约100米处已有大型超市，周边的综合消费能力根本支撑不了如此大规模的商业。虽然该项目引进了超市主力店，但人流稀少，大量的街铺到目前也还空置着，造成浪费。 

　　同时，旧城改造项目开发商业地产也要因地制宜，结合周边实际开发有市场潜力的业态。如在住宅区的旧城改造项目一般适合开发社区商业中心或商业街，如新洲家乐福；商务中心区的旧城改造项目比较适合开发购物中心、写字楼、酒店等业态，如福田中心区、罗湖蔡围屋金融中心区的旧城改造开发；而商业中心区的旧城改造项目可以开发商业步行街、大型商场、专业市场，如华强北、东门、人民南等；工业区的旧城改造则可以依托原有的产业基础开发相应的专业市场，如沙围的世纪工艺品市场。 

　　业内专家表示，旧城改造蕴涵着巨大的商机，旧城改造项目应该重视商业地产开发价值。只要项目规划得当，并处理好住宅与商业的关系，摒弃住宅策划先于商业的思维，商场的价值必能最大化地得以提升，并可能超过住宅的价值。