“蔬园依水石，茅屋带烟霞。”宋代词人留元崇笔下的乡村茶园景色，或许也是现代都市人向往的田园偷闲之去处。
5月4日，位于广东省惠州市的17000平米秋长茶园示范区揭幕，按照官方说法，这标志着秋长北55平方公里乡村振兴项目正式落地。
而据观点地产新媒体了解，这仅是央企华侨城（相关干货）与“三线王”碧桂园（相关干货）在新型城镇化合作上的其中一例，也是目前所见第一个正式落地的合作项目。
事实上，在国家推进新型城镇化建设的背景下，早在2016年，华侨城就已开始推进“文化+旅游+城镇化”发展模式，至2017年5月，华侨城段先念会见了碧桂园总裁莫斌一行，双方“一拍即合”。
段先念彼时提出，双方可在文化旅游城镇化综合开发项目中以共享原则通过战略联盟形式推进，华侨城负责文化旅游项目的规划建设与运营，房地产开发部分由碧桂园完成。
惠州秋长茶园项目
华侨城牵手碧桂园，首先看中的是碧桂园在房地产开发上的资源，且相比同行，碧桂园的“速度”也是行业少见。
从3月1日惠州市惠阳区政府、碧桂园集团、华侨城集团在惠州签署战略合作协议，到3月17日秋长茶园乡村文旅项目正式动工，再到5月1日秋长茶园17000平米展示区竣工，5月4日示范区揭幕，前后时间仅两个月。
据资料显示，位于广东省惠州市的秋长茶园项目，包含双田村、官山村、周田村、茶园村、岭湖村在内，整体规划用地面积约55平方公里，是惠阳区政府与碧桂园集团、华侨城集团联手打造的“乡村振兴”文旅项目，目标是打造深莞惠田园亲子娱乐综合体、广东省市民农庄先行实践区和粤港澳客家文化传承体验地。
其中，秋长茶园示范区占地约17000平米，植入了多种文旅功能，以重点展现千年客家文化和民俗风情，包含精品民俗、市民农庄、创意书吧、乡创中心、农耕体验园等多种业态。
碧桂园作为此项目主导方，似乎在特色小镇方面的已探索出自己的一些方法，在其董事局主席杨国强口中的“产业才是关键”之外，秋长茶园项目上，碧桂园还让村民变股东，制定了“村小组成立股份公司，村民与集体将土地房屋作为资产入股村股份公司，村股份公司再与碧桂园文旅公司合作，共同开发共享收益”的合作模式。
除了示范区以外，资料显示，秋长茶园项目首开区合作范围1350亩，其中木公幌片区宅基地和集体建设用地150亩，预计年底全面对外展示。
按照规划，首开区将以尊重当地建筑风格风貌为前提，对现有的24栋老宅进行建筑更新，植入水剧场、民宿院子、社交演艺、民俗商业等体验内容。
华侨城联手碧桂园
事实上，对于开发商而言，发展新型城镇化，既是响应国家推进特色城镇建设的大方针，同时也是他们摆脱“传统开发商”包袱的一个升级转型机会，更何况现今以“特色小镇”之名推进的新型城镇化建设，有着万亿级市场规模。
至于央企华侨城与“三线王”碧桂园的联手，当然也有着各自的考量。对此，华侨城集团董事长段先念还曾有过更明确的分工计划。
据观点地产新媒体了解，2017年5月，华侨城段先念会见了碧桂园总裁莫斌一行，双方“一拍即合”。段先念彼时提出，双方可在文化旅游城镇化综合开发项目中以共享原则通过战略联盟形式推进，华侨城负责文化旅游项目的规划建设与运营，房地产开发部分由碧桂园完成。
对于2016年就提出“文化+旅游+城镇化”发展模式的华侨城而言，与碧桂园的合作可谓是各取所需、优势互补。
按照双方合作之初的说法，碧桂园是华侨城战略联盟企业之一，具有在各类型城市开发房地产从规划建设到市场营销的较高专业能力。而华侨城目前获取了丰富的土地资源，在文化旅游开发领域占有独特的竞争优势。“双方签署的全面性战略合作将形成‘优势互补、共同发展’的局面，最终实现双赢。”
彼时，2017年5月17日，碧桂园投资约300亿元的首个“创新小镇”——潼湖创新小镇刚刚在惠州市潼湖生态智慧区动工。
自此之后，双方在新型城镇化方面的合作很快落实。
2017年6月16日，华侨城集团与碧桂园集团就签订了战略联盟合作协议。随后，宁波华侨城、泰州华侨城与碧桂园沪浙区域公司签署了合作备忘录。
彼时，华侨城集团领导表示华侨城团队要学习、研究与思考碧桂园的战略、人才、产品与机制。华侨城集团提出“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式，积极在深圳、成都、京津、郑州、太原、苏州、涿州等地拓展文化旅游城镇化项目。
同年6月21日，云南旅游直接控股股东世博集团（由华侨城持股51%）与碧桂园联合宣布，共同合作完成在云南区域多个项目。
“双方将利用各自在旅游文化产业及地产行业的资源，参与到云南旅游文化的产业开发、城镇化建设，包括云南旅游特色小镇规划建设、昆明世博新区开发、城市更新改造等旅游文化项目，推动‘文化+旅游+城镇化’加快落地。”
段先念还曾表示，根据目前的政治经济形势，新型城镇化是国家战略，但在全国来讲，尚未真正破题。“没有产业和新增就业，新型城镇化无法成立，无法实现就地城镇化。”
如此看来，碧桂园强调特色小镇建设“产业才是关键”，则是华侨城看中它的另一个原因。
曾有分析指出，目前房企建设特色小镇，模式可分为以下几种：以华侨城为代表的文旅小镇；以蓝城为代表的农业小镇；以碧桂园为代表的科技型服务小镇；以新鸥鹏为代表的教育小镇。
而碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波去年曾透露， 碧桂园5年内会安排不少于1000亿元的投入，计划在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出。
截至目前，碧桂园已签约科技小镇项目50多个。
