物权法未“一刀切” 民宅商用在禁与不禁中迷惘

“这个小区开办公司的很多，除了这些贴出广告的，还有许多没打出广告的。”一位在小区内散步的大爷指着旁边一家住户窗户上的广告告诉记者。站在居民楼外，可以看到美容院、眼镜店、网吧、服饰店等贴在窗户上的广告比比皆是。这位大爷说，最多的一栋楼内有二三十家公司。 

　　民宅商用，也就是俗称的“住改商”现象在各地非常普遍。据了解，在北京，有60%以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎占到了2006年全市住宅买卖成交量的1/3。 

　　公司负责人—— 

　　在住宅内办公司主要因为租金便宜，是否扰民要看是哪一类公司，生产性公司不宜开在居民楼中 
　　民宅商用的情况主要有两种，一种是中小企业直接购买住宅作为办公地点，另一种是企业租赁住宅用于办公。记者观察到，在交通便利、设施齐备的居民小区，民宅商用现象尤为普遍，大型临街小区更是受到公司的青睐，临街的窗户上随处可见公司广告。之所以选择住宅作为办公场所，租金便宜、成本低是主要原因。 

　　北京市丰台区某小区内，一辆货车停在居民楼前，几名工作人员正在从货车上卸下货物搬进一楼开设的超市里。记者从超市负责人口中得知，他们选择在小区里营业最主要的原因是租金便宜，目前的场地每月租金为4000元，如果改租小区周围的底商，每个月最少要万元以上。而且由于超市设在社区内，拥有很强的竞争力，生意非常好。 

　　海淀区蓟门桥附近的太月园小区内，几乎每栋居民楼一层的窗户上都贴着醒目的广告，涉及美容、美体、按摩、足疗、洗衣店、家政服务等诸多行业。一家开在居民楼二层的美体中心的负责人告诉记者，她之所以选择这里，是看中这里租金便宜以及这里的环境。她认为美体中心位于楼道低层，美容美体的服务性质不会影响到小区内的其他人。 

　　记者随后进入几个楼层，发现有的楼层的楼梯口有标着箭头的指示牌，上书某房间某公司。梁先生是一家软件公司的负责人，当问到会不会给周围住户带来不便时，梁先生表示，这要看开办的公司性质而定。生产性公司不能也不可能开在居民楼里，但像他们的软件公司、一些咨询类的公司，还有楼下的美容、美体等服务性公司，基于公司的性质，不会对周围住户造成什么影响，法律不应该限制这类公司。 

　　梁先生说，他住的地方也有开办公司的，并没有发现自己的生活受到了影响，相反大家相处得很和谐。他认为开办公司的人应该有社会公德，自己从事工作的同时不应妨碍别人，要注意和自己的邻居搞好关系，和谐相处。 

　　小区居民—— 

　　“住改商”给生活带来便利，但也带来噪声、气味等环境污染，应根据情况禁止部分商户开设 

　　小区内有餐馆、水果店、超市、理发店等，小区居民足不出区就可以买到基本的生活用品，对老年人来说尤其方便。但是，这些商业活动产生的环境污染也不容小视。餐馆产生的油烟、噪声、污水，水果店、蔬菜店随意处置腐烂的水果、蔬菜，超市装、卸货物产生的噪声，理发店丢弃的毛发等问题尤为突出。 

　　芳城顺餐厅和牡丹苑餐厅位于方庄某小区一层，两家餐厅每天都要炸大量油炸食品，楼上的居民几乎不敢开窗户。餐厅产生的污水直接排入下水道，由于污水中含有大量的油，时间长了造成下水道堵塞，污水流到地上。更为严重的是，芳城顺餐厅的油烟排气筒正对着餐厅对面四五米远的小公园，而小公园本来是供小区居民休息、娱乐的。住在这个小区的居民赵先生向记者表示了不满：“我们花一辈子的积蓄买套房子，就是为了安居，没想到现在却有这么多烦恼。天天都得听着这声儿，闻着这油烟，连窗户都不敢开，对我们的生活影响太大了。” 

　　三环新城小区坐落于西南三环丰益桥与万柳桥之间，距三环路约350米。小区临街一边是一排两层楼房，一层全部是大大小小的餐馆，二层则被网吧、台球厅、健身会所等占据，据说这里要建立一条“食尚街”。餐馆后面10米左右就是居民楼。记者看到，餐馆后面的墙壁被掏了洞，从里面伸出一个个50厘米见方的铝皮制成的排气筒排放油烟。餐馆还在后面搭建了一个长约5米、宽约3米、高约8米的小棚子，里面有楼梯可以直通二楼，大大小小的杂物堆放在棚子的角落里。小区的一位居民用“脏、乱、差”来评价这里的环境。 

　　法律法规—— 

　　禁或不禁态度不断变化，新《物权法》没有对“住改商”实行“一刀切” 

　　对于“住改商”现象，法律法规不断变换态度。2002年4月1日，北京市工商局下发了《关于以居民住宅登记为企业住所（经营场所）的有关问题的通知》（京工商发〔2002〕56号，以下简称56号文件），这为民宅商用开了口子。2004年6月17日，北京市工商局再次下发了《北京市工商行政管理局关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，住宅商用得到正式允许。2006年6月19日，北京市工商局却下达了“民宅禁商令”，暂停对以民用住宅作为公司注册地址的营业执照审批。 
　　这种“一刀切”的刚性政策引发了激烈的争论。不少人认为，对于扰民问题严重的餐饮、歌舞娱乐、生产加工和制造企业，禁止是完全必要的，但除此之外的企业，比如说一些会计事务所、IT企业或律师所，一般只需要几张桌子、几台电脑就能满足需要了，虽然也会在一定程度扰民，但一般来说影响不会太大。 

　　北京市工商局的“民宅禁商令”颁布后情况似乎并不乐观。北京市工商局的这份文件也只是不允许在居民楼里注册新的公司，但之前已经在居民楼注册的公司还是可以继续存在的。太月园小区的一位居民告诉记者，工商局的这份文件并没有起到多大的作用，相反却导致造假频生。有的公司选择异地经营，在写字楼租一间小办公室进行注册，平时在住宅楼办公，遇到检查时再到写字楼去应付。 

　　即将于今年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》没有完全禁止“住改商”，而是将选择权交给了有利害关系的业主。第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、行政法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”但是，怎样确定是否有利害关系，有利害关系全体业主的范围如何定，如何算征得了业主同意等问题在《物权法》中并没有规定。加上客观现实情况，这就很容易产生一系列矛盾。 

　　对于《物权法》规定的内容有人表示理解，有人表示反感。家住左安蒲园的邓先生说：“我认为这是一个很模糊的概念，对利害关系人范围的确定很难把握。但《物权法》规定了这一点，其实也是在维护其他业主的利益。” 

　　同样家住左安蒲园的方女士告诉记者：“我认为这里面提到的‘利害关系人’不仅要包括相邻楼上、楼下的业主，还应该包括噪声可以到达其房屋的业主、味道可以到达其房屋的业主，这个范围应该是最为宽松的界定。” 

　　社区内还有一些人认为，社区环境品质的好坏需要社区全体业主来维护，所以住宅小区内所有的业主都应该是利害关系人。另外，多数人针对怎样才算征得了业主同意、以何种方式来征求利害关系业主同意表示了自己的困惑。 

　　社区的钟先生告诉记者：“我家隔壁开了一家美体中心，有时候人来人往的挺烦人的。我们邻里几家反应之后，美体中心的老板每个月都给我们几家一定的金钱补偿，这样心里觉得痛快多了。”建立一种对利害关系人补偿的制度，可以在其中达到一种平衡，也可以引导理性的住改商，不失为一项解决措施。