6月11日一早，香港中环四季酒店4楼，一条长队伍延伸至走廊，缓缓地往前蠕动。其中，一位两鬓微霜的老者，鼻梁托着稍稍滑落的眼镜，略显急切地往前。在他的右前侧，一块指示牌写着“佳兆业（相关干货）周年股东会”字样。
“我跟佳兆业已经跟了好几年了。”进入到会议室外的区域，股东们就开始品着咖啡，高声谈论着；有些“志趣相投”的股东还互留了联系方式，以便交流自己的投资心得。
今年的股东周年大会，集团主席兼执行董事郭英成、行政总裁兼执行董事麦帆、高级顾问谭礼宁等六位管理层都出席了现场。在麦帆宣读了会议议案之后，郭英成与股东们面对面交流了一番。
在回应股东的提问中，郭英成谈到了佳兆业的朋友圈：新昌集团、ST生化与浙民投等。
此前，佳兆业宣布与新昌集团签订合作协议，首次合作项目为佛山芭蕾雨奥特莱斯项目。关于此次合作，郭英成于会上表示：“目前与新昌主要是以代建代管的形式合作，公司也有考虑过直接收购项目，但目前暂时不具备收购条件。”
郭英成坦言，代建代管模式比收购要赚得更多，其主要是以营业额算点数，未来这种模式也是佳兆业业务发展的趋势之一。
“生物科技这一块，我们跟浙民投有很好的合作。”话锋一转，郭英成随即提到了另外的合作伙伴，“目前ST生化的管理运营以佳兆业为主，而浙民投也很大度，其以大小股东利益为重。”
在他的眼中，入局ST生化并不是财务投资，而是希望公司在领域内能有所作为，进而对旧改项目中的健康小镇起促进作用。郭英成已不止一次对健康领域表示出了期待。
另一方面，“旧改”已成为佳兆业的标签之一。截止2017年底，佳兆业旧改占地面积达2400万平方米，总建面达6000万平方米。而股东会上，郭英成把旧改项目的开发当成是“挖金矿”，其直言，“挖矿”是要花时间的。
据观点地产新媒体了解，佳兆业的负债比例较高，开发周期长就是其中一个原因：“比如深圳有几十个城市更新项目，一个项目投入周期为五六年，投到现在等于是许多项目一起开发，需要较多的资金。”
据郭英成介绍，去年年底，佳兆业就开始强调以现金流为主，以现金流倒推投资；而且今年也开始去杠杆，降负债。至于融资成本，他表示，佳兆业在行业内不会最高，但也做不到最低，希望能做到中等水平。
观点地产新媒体了解，截至2017年末，佳兆业现金及现金等值项目（现金及银行结余）为119.98亿元；而集团的杠杆比率，即其负债净额（总借款扣除现金及银行结余、短期银行存款及受限制现金）与资产总值比率为42.2%（2016年末为42.8%）。
除了负债与现金流，一名来自深圳的股东也问到“为何毛利率低”的问题。年报显示，虽然佳兆业2017年毛利率已较2016年的13%大幅提升，但仍只有27.3%。
对此，郭英成安抚股东道：“旧改政策等因素趋向利好，希望从今年开始，佳兆业在深圳的项目毛利率能达到行业内最高。”
