杭州的商圈，经历了多轮变迁，除了一直立于不败之地的以杭州大厦、银泰百货等为主的武林商圈外，又涌现出了诸如湖滨国际名品街、西城广场等成功案例。同时，也有不少商业地产花开几度，时至今日依然门庭冷落……无论是市中心黄金地段，还是区域商业副中心地段；无论是大型综合类商场、特色商业街区，还是专业性大型商场都有不少陷入了经营的冰河期。
不管是成功的经验还是失败的教训，这些尝试对于目前在开发当中的商业项目来说是非常值得借鉴的。
商业街最重要就是有特色
在杭州，有一条街被杭州人津津乐道并视作骄傲，在这条街上，聚集了GIORGIO ARMANI、Dolce & Gabbana、杰尼亚、Hermes、法拉利、欧米茄等30余家当今国际商业领域顶尖的著名品牌专卖店，与传统商业业态的纯商业形式不同的是，这条街是集商业、人文景观、风景旅游为一体的综合性商业街区，不仅是国内商业形式的首创，也是西子湖畔外地游客认识杭州的一个“窗口”，代表着城市的形象和档次。【延伸阅读：湖墅商业街区融入武林商圈 城北形成品质生活圈】
这条街就是杭州湖滨路名品街。
对此，杭州市湖滨国际名品街经营管理公司总经理马其华表示，湖滨名品街成功的很大因素就在于其独一无二的顶级高端路线。据统计，湖滨名品街的提货率非常高，平均每20人中就有10人成交，顾客单次消费的平均价格基本在14000元左右，有些VIP客户消费额达到了上百万元。这在寻常百货商店是无法想象的。
“对于商业街来说，特色是非常重要的，目前诸如丝绸城、河坊街、梅家坞等商业特色街就是由于找到了自己特有的、无法取代的特色优势。”
可借鉴“末位淘汰制”
了解杭州百货行业运营模式的读者一定都知道，目前杭州百货大楼、银泰等几家名列前茅的综合性商场都采取了先进的柜台末位淘汰制。每个品牌柜台都按照一定的营业额比例向商场交付场地运营费用，而连续几个月都排名营业额末位的柜台则将被商场无情地淘汰。这种方式尽管残酷，但对于保持各柜台的关注程度以及保持商场总体的收益都起到了至关重要的作用。
西城广场总经理潘国璋介绍，目前西城广场也适当地开始采用这种模式，对于一些营业额始终上不去的亏损企业，西城广场会进行劝退，而对于一些高档次的商业则给予一定的优惠政策。
而与之形成对比的是，目前诸如利星购物广场、西湖时代广场、涌金广场等商业还是沿用传统的出租管理模式，即项目的招商方只负责前期对承租方的挑选，在租约未满之前，招商方一般是无权对承租方加以干涉的。换句话说，只要承租的店家进驻后付得起租金，无论生意好坏，商场方面拿它都是没辙的。
