高端物业重构中央区 长沙高端地产格局渐显端倪

由点到线，由孤立到连接，由自发到自觉，星城的高端地产格局正在经历渐显端倪的过程。

　　7月，青和·君临国际、上城金都、新青年公寓、华美欧国际、中天广场等高端物业项目，不约而同集中上市。业界指出，随着五一商圈众多高端物业的强势崛起，此前呈点状分布的高端物业格局开始向中心集中，以商务和商业为特质的五一大商圈开始标上“顶级标签”。

　　“五一商圈将是今年中心城区高端楼盘角力的主战场，中央区物业开发将成热点。”青和·君临国际营销总监吴胜说。

　　地段，地段，还是地段。

　　李嘉诚的这句地产金言，或许已经成为开发商们地产开发的本能。在经历了新城区开发热浪之后，这个夏天，长沙中心楼市有点热——一方面价格起点均在5500元／平方米以上，另一方面，楼盘销售普遍旺盛。

　　五一商圈成“投资高地”

　　7月的长沙，热浪袭人。烈日下，刚刚走出君临国际售楼部的长沙女生李兰，看着手中的折页，表情认真。“这个地方位置和户型都相当适合，就是不知价位如何。”

　　这已经是李兰当天跑的第三个楼盘，希望在中心商圈买套房子投资的她，明显感觉到五一商圈范围内高端物业的集中井喷。

　　本月初，青和·君临国际低调入市，即将进行ＶＩＰ认购。青和·君临国际是青和集团继坡子街·上味舫之后开发的又一高档公寓项目。该项目位于坡子街东端两侧，与黄兴南路步行街交汇，紧临解放西路酒吧一条街。这个尚未上市的项目，已经受到不少购房者的关注，电话咨询络绎不绝。

　　而位于人民路与蔡锷路交汇处的百盛·天心华庭，自6月初推出以来销售火爆，目前南向房源基本售罄，“这个位置的房子一般还是很好卖的。”百盛·天心华庭副总经理钟吉煌称，而这个“好卖”的一个背景是，其南向房源价格基本在5800元／平方米以上。

　　不仅是住宅，以高端商务立体空间为卖点的华美欧国际，挑高5.4米的商务写字楼销售的旺盛也出乎意料。推出仅一个多月，其销售就已经达到30％以上，“消费者还是普遍认同这个区域的价值。” 华美欧房地产公司副总经理宋威如此认为。

　　“如果说，以前五一商圈周围的物业大多以商铺和小户型为主，那么随着五一大商圈的逐渐成型，这一区域的产品开始走向高端，无论是价格还是产品本身，开始逐渐形成长沙名副其实的投资高地。”吴胜说。

　　中央区雏形初显

　　毫无疑问，以长沙商业核心区为代表的五一商圈，一直以来就是商家纷争之地。在五一大道与黄兴路的黄金十字架上，平和堂、王府井、春天百货、百联商厦依次排开，成为人流、物流与现金流汇聚最为密集的区域。而随着高端物业的大量进入，复合型的中央区物业开始崭露头角。

　　“随着五一商圈的扩容，商圈边际的扩张也在加速。”宋威称。从市场的走向来看，随着高端项目的不断涌现，原有长沙中心楼市格局中的条块切割正在日渐模糊，一个包容性强的城市中央区正在形成。

　　联想到长沙最新关于中央商务区的规划，不难发现，资金与资源正在先于政府层面自发流动。根据长沙ＣＢＤ规划，其核心范围东起韶山路，西至黄兴路，南临人民路，北接八一路、中山路，以五一大道为东西轴线，芙蓉路为南北轴线，总面积约为2.7平方公里，其中芙蓉路与五一大道形成ＣＢＤ的“金十字”地带。

　　在这些中心区域内，高度集中了大量的金融、商务、文化、商业、生活等配套设施，并具备完善便捷的交通、通信等现代基础设施和良好环境。“对于一个城市中央区而言，商务、商业以及住宅多种业态的融合是一个相对鲜明的特点。”宋威说。

　　摊开长沙楼市地图，这一区域物业的丰富性极其突出，青和·君临国际、新青年公寓倾向于投资的商业＋住宅型物业；上城·金都、百盛·天心华庭旨在提供城市豪宅，享受城市高端生活；中天广场、华美欧国际、湘域中央瞄准高端商务，以综合体的方式营造独特的都市商务氛围。

　　“随着资本的大肆扩张，不同类型产品的明显边界正在被模糊，从而形成一个整体性的区域价值认同度。”吴胜说。

　　[记者观察]

　　与以往市区项目更多偏向小户型不同的是，今年上市的项目中，关于小与大的争论，被巧妙地统一到项目上，选择大户型、小户型独立成栋的开发模式，成为这个夏天长沙城区开发商们不约而同的选择。

　　7月即将亮相的青和·君临国际当属典型。

　　该项目由3栋顶级公寓组成，其中，1栋小户型面积集中在40与80平方米左右，另外2栋大户型楼在90－130平方米左右，户型泾渭分明。

　　而这，已经成为近期市区上市楼盘的一个共同特征。百盛·天心华庭的大户型与小户型两栋楼“各自为政”，在产品设计上有着不同的特点。而上城金都则更加极端，一栋大户型面积均在200平方米以上，而另一栋则均为50平方米左右的小户型。

　　“这是开发商细分市场的一个表现。” 君临国际营销总监吴胜说，需求的细微变化正在改变着开发商的开发思路。

　　根据他的调查，目前市区的楼盘产品中，小户型的购房者群体正从投资者占绝对优势转向投资与自住并存；而大户型的购房群体则开始出现相反的曲线。

　　曾先生，媒体从业者。2005年他在长沙市区以3600元／平方米的价格在芙蓉公馆购买了一套120平方的住宅。“现在我们那栋楼里的二手房，有人出价4500元／平方米到5000元／平方米。”这让他感觉到一丝不寻常。“现在投资大户型的越来越多了。”

　　谢小姐，文化公司从业者，目前正在寻觅小户型。“我还是希望买套40－50平方米的小户型自己住。”

　　从某种意义上来说，消费者购房心理的变化激发了开发商开发思路的转变。“大户型与小户型的泾渭分明，是开发商细分市场的信号。不同的产品类型应对不同的客群，令市场更加成熟。”吴胜说。

　　“市中心的楼盘，正在出现这种纺锤形产品集合的趋势。”百盛·天心华庭副总经理钟吉煌说。而在他看来，大小户型决定了居住者的群体不同，更加明晰的产品分层正是市场成熟的信号。