无限度引领最新潮流 上海淮中东段商业地产复兴

“淮海中路东段应当成为引领上海时尚、发布最新潮流的时尚发布区。”上海时尚生活中心有限公司总裁黄瀚泓如此定义他心中的淮海中路东段。曾经参与设计过新天地的他更向卢湾区有关部门建议，将淮海中路东段打造成具有时尚发布功能，能够组织大量活动的休闲时尚街区。

　　由黄瀚泓的上海时尚生活中心负责策划、经营、招商、管理的“无限度”项目(原上海广场)，预计将会于8月开始试营业。

　　与此同时，刚刚入驻大上海时代广场的美美百货新店，也计划于金秋十月开门。而去年底，篷皮杜艺术中心也签约入住淮海中路东段周围，并因此受到世界一线奢侈品广泛关注。

　　上述高端商业先后入驻淮海中路，会否使淮海中路东段成为第二个南京西路“梅、恒、泰”金三角？略显沉寂的淮海中路东段商业地产，能否因为个别地产项目的亮丽出彩,进而提升整体价值?

　　档次限制消费人流

　　2005年6月，摩根士丹利属下房地产基金购进上海广场商业部分，交易价格达8.46亿港元，其单价在每平方米2.4万元人民币左右。而经过黄瀚泓时尚定位、创意改造后，“无限度”(原上海广场商业部分)时尚创意商业中心租金达4美元/平方米/天~6美元/平方米/天。

　　淮海中路东段拥有十多栋商务楼，又有大量的商务人士，为区域商业带来稳定人流。但是，这些人群对商圈内经营的品牌档次不甚满意，双休日就不愿意再来消费。黄瀚泓认为，只有提升淮海中路东段的整体商业经营档次，才有可能吸引更多的消费人流，进而提高商场的租金价格。

　　此前，上海市商业信息中心主办的上海商业网曾作过专项调查，发现近期逐渐崛起的区域性商圈，正在分流市级商业圈的人流。

　　比如，去年五月开业的位于青浦的奥特莱斯广场，今年5月的销售几乎是去年新开业的3倍；GAP、C&A、H&M、ZARA等世界四大时装杀手集体冲刺上海滩，这些品类杀手将对上海百货店的服装销售带来冲击。

　　坚持品味与特色经营

　　黄瀚泓认为，淮海中路东段也存在着类似的问题。如果，一些品牌在区域性商圈也有，在市中心的商业街也有，那么消费人流自然会被分流。他因此建议淮海中路东段的商用物业业主，切勿贪图租金收入，引进一些档次略低的品牌，仍然应该坚持引进高档、特色品牌，提升商业街对消费人群的吸引，这样才能确保整个淮海中路东段商场租金的持续、稳定增长。

　　据透露，“无限度”向一批特色创意的时尚品牌，包括一些首次引入国内的国际时尚品牌提供最低的保障租金，以确保“无限度”商业整体经营特色。同时要求所有入驻商业品牌，必须有独特特色。即便是经营像麦当劳、肯德基这样的大众商品，也必须通过特色化装修和服务，显示与同品牌其他连锁店的差异，满足无限度创意商场定位。

　　东段将整体改造

　　据透露，淮海中路东段的写字楼项目的改造，也将进入实质性阶段。部分商务楼计划重新装修外立面，更新内部设施，以提高写字楼档次，提升租金价格。此外，淮海中路东段还将引入两家高星级的酒店项目，为东段商业带来稳定的酒店住客，还能够举办各类活动，提升人气。

　　根据规划，淮海中路东段及“新天地”为核心的商业圈，将通过太平桥地区商业商务开发，抓紧推进礼兴酒店、尚贤坊酒店、113、118、126、127街坊、太平桥教育园区等47万平方米功能性项目的建设，打造上海时尚“第三级”的目标，成为上海的时尚魅力中心和世界品牌集聚地。

　　在开发新的商业项目，改造原有商业物业的同时，淮海中路东段还通过品牌调整，进一步吸引时尚人群体验消费，进而提升商场。

　　“大上海时代广场，通过品牌调整，去年营业额有20%左右的提升，商场的租金收益因此也水涨船高。”熟悉淮海中路东段的商业人士指出，最新引入美美百货的大上海时代广场去年起进行了品牌大幅调整，一层、二层的品牌构成与香港时代广场将非常接近，租金也因此翻倍上涨，截止去年底大上海时代广场租金价格，部分楼层底租较已较前年同期翻倍增长。

　　黄瀚泓认为，如果规划、招商、经营得力，淮海中路东段的商用物业投资前景，有望超过西段，成为引领上海时尚的核心商业区。