花旗集团旗下凯龙瑞去年三季度斥资６６００万美元拿下的大宁国际商业广场写字楼部分，近期重新包装后推向市场。据负责该项目招租及未来将担任物业管理的第一太平戴维斯称，大宁国际商业广场四栋写字楼中的三栋目前已实现七成半的出租率，而另外一栋以小户型ＳＯＨＯ为特色的办公楼从年初开始出租则只出租了２０％。该ＳＯＨＯ项目是闸北首个出租型小户型租赁商住楼，为何半年来ＳＯＨＯ的出租率远低于同一项目的其他办公楼？其未来出租前景又将如何？近日，记者为此采访了大宁国际商业广场办公楼租赁中心。
半年出租仅二成
目前，大宁国际的办公楼４幢楼总建筑面积近４万平方米，其中３幢楼沿共和新路一字排开，另有一幢位于大宁路口，共计２５４套房源，房源分三种类型，分别适用于大中型公司、小型企业和在家办公族，即ＳＯＨＯ式商住楼。
去年三季度，花旗银行的凯龙瑞基金以６６００万美元（合计人民币约５．２亿元）整体收购大宁国际商业广场所有的办公楼房源，单价约合１３８００元／平方米，重新包装后再行出租，平均租金约为０．６５—０．７美元／天／平方米。三栋适合大中型企业由７６—１２９８平方米不等户型的办公楼自去年７月招租以来，将近一年出租率达到了７５％，租金约５—５．５元／平方米／天，已确定进驻意向的租户大多以跨国企业为主，例如德国货运公司德迅、美国咨询公司爱森哲、法国化工类公司阿科玛等。
相比之下，ＳＯＨＯ式商住楼半年来的出租率仅达２０％，现状不尽人意。据了解，这栋命名为“办公楼第十座”的ＳＯＨＯ商住楼位于大宁路口，为一栋１２层高楼栋，建筑面积约８９８０平方米，其中５—１５层（第４层与第１２层分别为５和１５层）为办公楼部分，每层设有２台“迅达”客梯和１台货梯，每层最多１０个单元，共８０个单元，单元面积从７８平方米至１６０平方米不等，个别单元还提供景观阳台。该楼为全装修商住楼，大堂采用石面墙身、大理石地台，天花吊顶及照面装置，楼面层高３．６米，净高２．７米。每个单元内配备独立的卫生设施、厨房设备以及冷热水系统，每个单元的空调系统均可独立控制调节，网络布线系统、灯具及木质地板均安装完毕，租户可即时入驻，最大程度地节省租户的装修成本，提供办公便利。
租金仅为市中心甲级写字楼一半
据悉，目前将SOHO办公楼的租金定在4.8—5元/平方米/天上下，约为市中心甲级写字楼租金平均水平的一半，物业管理费定为12元/平方米/月，未来可能会根据市场情况进行一定调整。“这个租金水平大概只是市中心甲级写字楼的一半左右，而且小户型租金总价控制较低，对于那些既想给公司形象加分、租金预算又有限的中小企业，很适合这种SOHO型办公室。”第一太平戴维斯相关负责人称。
还有三大缺憾
为何大宁国际商业广场的ＳＯＨＯ商住楼招租并不令人满意，空置率高达８０％？据记者了解，造成这种现状的缺憾有三。缺憾1
租不如买？
与大宁国际商业广场仅隔一条共和新路的是大宁国际社区，坐落着明园·森林都市、宝华现代城、慧芝湖花园三大新建住宅小区，周边另有新梅共和城、歌林春天、大宁佳园等次新楼盘，这些新盘单价现约１．２——１．３万元／平方米，次新房均价也约在１．２万元／平方米上下。可以说，整个大宁国际商业广场依托的就是闸北中部这片中高档的住宅社区而建，其周边居民也是商业辐射的主要客户群。而ＳＯＨＯ商住楼是家庭式商住楼，适用于刚起步创业的小老板，亦商亦住，他们一般原始积累并不多，公司小、员工少，对办公条件并不很讲究，其实类似工作室，对邻居影响也不大，与其每月租房，不如自己买房，既可以在家里办公，也为自己置下一份物业。
以一套７８平方米最小户型的单元为例，买一套单价１．３万元／平方米的新房总价约１０１．４万元；而租一套大宁ＳＯＨＯ商住楼，以日租金４．８元／平方米计算，年租金约１３．６７万元，再加物业管理费用每月９３６元，年物业费用为１１２３２元，则一年租赁成本近１４．８万元，也就是说，用租房不到７年花费的钱，就可买一套同样地段、同等面积的产权房。
缺憾2
“领跑”最难
租赁式的ＳＯＨＯ商住楼这种物业形态在闸北区太过超前，导入的人口中一时较难适应和接受。在全区范围内，这种新兴的物业形态仅有新客站不夜城地区的嘉里不夜城曾经采用过。据嘉里建设管理（上海）有限公司花慧告知，嘉里不夜城一期在１９９７年竣工，当时在闸北乃至整个上海都是首家引入ＳＯＨＯ商住楼概念的地产项目。一期共分两座楼，一座为租赁型的纯办公楼，多为大户型办公室，一开始就率先引进了菲利浦亚洲总部等国际大公司入驻，目前的租金约６．５元／平方米／天。
另一座办公楼二座就是小户型的ＳＯＨＯ商住楼，当时是出售的，一经推出，销售业绩就相当好，因为商住两用的小户型楼那时在整个上海从没有过，单元面积小有独立煤卫的房源很适合自己创业开公司的人群，算下来总价不高，但比在外租办公室，成本摊薄不少，而且是产权房，自己不用将来还可以出租，目前这栋楼的租赁情况依然良好，平均日租金也约为６．５元／平方米。
两相比较可以看出，嘉里不夜城的ＳＯＨＯ商住楼是出售型物业，且在当时的上海独一无二，可吸引全市范围内有需求的创业人士，而如今可出售的ＳＯＨＯ商住楼在全市遍地开花，在各个地区总能找到适合的项目，而出租型的ＳＯＨＯ商住楼则明显商务成本高得多。
即使如今以转租的嘉里不夜城ＳＯＨＯ与大宁国际ＳＯＨＯ比较，日租金贵了１．５元／平方米／天，但嘉里不夜城所在的内环内新客站南广场地区则是一个早已成熟的商圈，定位为现代交通商务区，也是目前上海的陆上交通枢纽，每天的人流、物流、商流、资金流都要比大宁国际多得多，而大宁国际则处于共和新路综合服务业积聚带，且以住宅功能为主，商业商务为配套，是一个成长中的国际化社区。且不夜城地区的通讯城、数码城、商业城、星级宾馆林立，是闸北开发最早、地段最优的商业最繁华的商圈，入驻其间的生意人也较为成熟。因此从ＳＯＨＯ商住楼的性价比来说，嘉里不夜城要比大宁国际商业广场具有一定的比较优势。
缺憾3
对手不少
在大宁国际商业广场所在的共和新路沿线，时下已拥有大批的新建商务楼宇即将集中面市，从而增加了该区域办公楼的市场竞争激烈程度。如宝华现代城出售型的小户型ＳＯＨＯ办公楼，每套户型４１——５８平方米，层高５．４米，可自由分割，均价１７５００元／平方米，总价仅７０——１０２万元左右，因此２４０套小户型一经面市，就一抢而空。而大宁国际ＳＯＨＯ商住楼只租不售，在闸北目前是首次引进ＳＯＨＯ租赁物业形态，对于尚处于成长阶段的闸北大宁地区而言，不仅理念显得过于超前，而且竞争面临严峻挑战。
前瞻
前景不容小觑
对大宁国际ＳＯＨＯ商住楼来说，随着商圈建设的越来越成熟，其潜在的商机也正在增长中，未来三、五年内，商办楼在大宁地区的租金水平存在较大升值空间。目前，上海市中心办公的成本越来越大，中央ＣＢＤ办公楼租金不断上涨给企业带来了很大的租金压力。中央ＣＢＤ区办公楼租金平均在１美元／平方米／天，并且不断上涨，同时供应量则显得不足。根据第一太平戴维斯发布的２００６年上海写字楼市场统计报告显示，２００６年全年上海甲级写字楼供应仅５个项目，合计２３．４万平方米，而市场上真正可称甲级写字楼的存量只有３２０万平方米。有限的供给情况导致租金价格持续上涨，２００６年全年中央商务区和非中央商务区的租金涨幅更有所差异，分别上涨１４％和８．７％。
不少公司发现，过快的租金增长以及员工成本上升已挤走了行业的利润，因而开始在非商业中心寻找租金更为优惠的项目。不少企业将其非核心部门搬至城市边缘，以获得相对宽敞的写字楼面积及低廉租金。这不仅是那些快速扩张的企业解决的方案，也是不少中小型企业在企业起步阶段的发展需要。
与此同时，看准中小型以及创业型公司对于写字楼的需求，开发商和设计师制定出不同的产品予以迎合，包括改建过的仓库、ＳＯＨＯ、矮层写字楼、工业园区内的写字楼及服务园区、创意园区、定制建筑等等。上海的写字楼市场出现产品多样化趋势。
由香港崇邦集团开发建设的大宁国际商业广场，项目总投资约２０亿元人民币，是闸北目前最大的商业项目。该项目占地面积约５．５万平方米，总建筑面积约２５万平方米。第一太平戴维斯项目负责人表示，“目前零售、餐饮等诸多知名商家已入驻开业，整体商圈氛围已逐渐成熟，这给ＳＯＨＯ商住楼项目的租赁带来很好的促进作用。”
