日本房地产信托投资基金发展现状及对中国的启示

主持人：下边有请北京瑞金亨通投资咨询有限公司——日本亚盛集团副总经理张明。他的演讲题目是日本房地产信托投资基金发展现状及对中国的启示，这个是日本上市专门做房地产投资的金融银行，而且成长时间很短，2000年才创办，2002年就上市，作为房地产金融服务机构，这么短时间内，现在公司的市值是1800亿日元，为什么房地产金融服务公司在这么短时间内做到这么大的规模，这就说明日本有成熟，发达的房地产金融服务体系，这个体系非常需要我们学习和研究，所以我们会长也讲了，若干年我们要超过日本，但是我们要从学习方面开始。有请张明先生。

　　张明：下面介绍我演讲的题目，昨天我参加会议都听到基金这个词，在05年的时候，香港才真实开始推出基金，05年的时候，东镜有一家基金公司在日本证交所上市。

　　我有几个问题，我简单一下基金是什么东西，第二我们想介绍基金市场发展现状，第三案例分析，第四是对中国的启示，第五点简单的介绍我们的公司。

　　首先什么是基金？第一是以房地产为对象的投资信托，基金是收入来源是房地产租金和销售收入，第三，基金以股利的形式分配给投资者。基金的推出，有两方面的意义，第一个对于房地产商来讲，拓展了融资渠道，在此之前，房地产不外乎有四种资金来源，第一种是自有资金，第二种是银行信贷，第三是上市，第四是外来资金。如果没有上市规模要上市是比较困难，基金推出后，如果我是中小房地产商，但是我有很好的项目，你就可以把项目证券化出售，取决于你的融资规模不是房地产本身的资信，还是项目的好坏。

　　对于中国的老百姓而言，大家都说房地产的暴利，但是我们都很难分享房地产的利润，虽然我们购买万科上市股票，但是不能代表中国房地产整体利润，基金的推出，使得中小投资者用比较少的钱购买股票，分享中国房地产的利润，这一点非常好。

　　我讲一下基金的交易机构，最中间的圆圈是上市的SPA，可以从上面进行融资，可以把自己的资金运营委托给基金管理公司完成，右边的信托公司是发放凭证和代表持有者利益，最后也是非常关键的，要委托物业公司来获取资金收益。

　　我们讲到基金的运营模式，在日本运行获得了300亿的资金，以2%的利率，向因接待了200亿元的资金，这样他有500亿日元进入房地产市场，一天可以有50亿元的收益。基金必须把90%的利润分给投资者，最后免征公司所得税。

　　我们觉得基金的产品有几个特征，收入主要来自于房地产的租金收入，所以相当稳定，同时基金公司把90%的收益率发放给投资者，回报率也是相当高，基金比债权抗高利率，基金有很多好处，但是最大的风险是，一旦房地产行业面临整体风险，对基金价格有很大的打击。最后我们怎么评价基金。有三个指标。

　　这跟评价证券基金非常相识，包括单位净资产价值，包括回馈率。

　　基金得上是条件，房地产总资产至少是50亿日元。日本市场在2001年开始有基金，截止到今年5月份，大概有40支在东镜上市，主要分三类，有七支是投资写字楼商务房地产(商务房地产博客|商务房地产新闻)，有八支投资在住宅房地产，剩下的都是混合型，即投资写字楼也投住宅。

　　截止到今年5月底，基金的市场是560亿美元，相当于日本股票市场的1%。

　　下面我们比较日本的基金市场和全球排名前两名的基金市场，美国和澳大利亚，我们看总市值，因为日本市场是新兴的市场，而且前几年的经济不景气，规模与美国和澳大利亚差一些。我们看基金的业绩，我们看两个回报率，去年6月份到今年5月份的回报率，还有一个是从开始时的利润率，日本大家知道，从91年房地产泡沫崩溃，到05年的房地产价格非常低，而之后价格就在攀升。

　　我们看基金的产品和股票的产品相比，不管是日本、美国还是澳大利亚，基金明显高于股票的收益率。我们测算了一下，全球三大基金市场数据的相关性，大家可以看出(PPT)

　　日本、美国和澳大利亚的市场都是非常低，都是低于5.3。主要是取决于房地产市场的发展状况。

　　我讲一下我们公司旗下在2005年上市的一个基金运作，这个基金是Easset，是在05年7月上市的。他的左上方有一个管理公司，右边有托管银行，左下方对基金进行支持的观点模式。

　　到目前为止，我们对EASSET的投资政策，从资产组合的类似为，写字楼40%，零售类物业40%，住宅20%，东镜都市圈60%，其他地区40%。到现在，我们公司投资写字楼10件，零售物业3件，住宅6件，总投资金额625亿日元，总租户674户，可供出租的总面积9.23平米。

　　这张表反映了我们公司的出租率。可以看到出租率很高。下面是租金的分布。

　　EASSET的估价目前是每单位61.5万日元左右。下面我想谈一下日本基金市场发展对中国的启示。

　　中国的A股市场还不能发型基金，中国房地产项目借此基金来融资，在香港或者是新加坡发型基金。但是现在发了一个文件，到海外发型基金是很困难。

　　我向大家推荐三支，首先是越秀房地产的基金。新加坡是13家基金，香港的基金和新加坡基金的比表，新加坡的基金较低一些，银行融资的程度，新加坡要好于香港。新加坡的股票市场和香港的股票市场，容量太小，也不太活跃。

　　我们简单介绍在香港发型越秀情况，越秀是4处商业楼盘作为资产发型，这个楼产的估值大概是40亿港元，发型筹资了18亿港元。这个是结构，最下方是四处物业，左边有基金的管理公司，右下角有物业的管理公司。

　　开始我也谈到基金在中国的发展意义，包括两方面，开发商来说多了融资渠道，作为投资者来说，多了投资的工具，对于市场来说，增加潜在资金的投入活跃市场。目前来讲，在中国愿意发型基金，现在国家缺乏对基金主题的法律。除此之外还有税法。中国还存在很多问题。

　　中国在海外发型基金有很多障碍，第一个就是政策障碍，第二个是物业产权，第二个专业管理，第三个是基金价格的问题 ，下面是会计准则，税率。中国房地产在海外发型基金，包括产权要完整，最后你要提供非常高的回报，要有非常专业的团队。

　　我介绍一下我们公司，我们公司非常年轻的公司，2000年成立，2002年在日本上市，我们现在主要做两方面的业务，一方面是房地产的私募和公募基金。第二个是做投资，我们在的中华区完成的投资项目有20个，成功上市有10个，我们投资金额在500-1000万左右。这是我们公司的投资架构。我们进入中国房地产市场非常晚，我们是06年开始进来的。 

　　我们的在北京的公司主要是做前期的项目发觉和前期调查，非常感谢大家。谢谢。