上海再发土地公告 市区顶级商业地块现身

往年上海直到下半年才开始推地，今年已有明显改变。4月底以来，上海推地速度进一步加快，两月内连续发布5个土地公告。

　　6月29日，上海市房屋土地资源管理局再次连推4号、5号土地公告，共推出20幅土地。但从实际供应来看，在开发商眼里最为紧缺的住宅土地供应依然不多，商业以及工业地块成为土地供应的主角。 
 
　　4号公告共推出13幅土地，出让面积达到25.679公顷，但除浦东以及奉贤的两幅小型住宅用地之外，其余多为商业、办公用地。而5号公告则延续了前面的2、3号公告，全部是工业用地，推出出让面积为14.5633公顷的7幅土地。值得一提的是，4号公告中出现了难得一见的市中心南京东路顶级商圈的商业地块。上海中心城区鲜有黄金地块面世，黄浦区163街坊地块的现身，填补了上海中心城区顶级地块公开出让连续几年的空档。

　　黄浦区163号地块位于河南中路以东、天津路以南、江西中路以西、南京东路以北，土地面积1.3709万平方米，容积率4.8，总建筑面积6.58万平方米，属于南京东路地区的重点建设项目。业内人士预测，由于位置相当优越，以周边项目在售项目价格推测，这一地块楼面价可能达到2.5万~3万元/平方米。而公告显示，这一地块保证金也达到2亿元人民币，由此该地块总成交价格将超过20亿元。

　　经历了前段时间的宏观调控，上海中心区房地产市场依旧显得较为坚挺，房价依旧处于高位运行。也许正是由于传统意义的市中心地段有着明显的不可复制性，即使如今市场销售放缓，但上海传统“上只角”区域新建楼盘的后续供应，在相对旺盛的需求之下正在逐步接近“枯竭”。

　　业内人士认为，从目前的公告招标地块来看，房价相对较高的中心城区住宅项目地块极少，而远郊房价相对较低的区域住宅项目地块的供应量极大。这种地块供应不均匀的现象如果持续，最终将导致中心城区房价继续上扬。

　　“按照地价规律，如果中心城区的土地价格是100，周边地区就是10，而郊区的地价只有1，这就决定了三者之间的价格不会是一个平稳的坡度过渡，而是阶梯式的。”上海财经大学房地产研究中心主任印堃华也指出，市中心土地和新盘供应的稀缺，决定了其价格涨幅仍将理所当然地“领跑”。
　　虽然近两年来涨速惊人，但印堃华却认为，“市中心并不会出现脱离全市的价格孤岛，其房价依然还是有所支撑的，从目前来看，价格阶梯的梯度依然完整连续。”他预测，随着可开发土地的日益减少，上海市中心区域平稳上涨的态势仍将继续。

　　但无可否认的是，目前上海市新建商品房开工量仍处于紧缩状态，由于住宅用地供应仍属短缺状态，上海近期的土地公开出让也屡屡惊现“天价”地块。接下来如何加大土地供应力度，缓解房产供应短缺的状况，对上海有关部门仍将是个考验。

　　另外，今年起上海一些中心城区“历史遗留地块”逐步启动，新鸿基2006年取得的襄阳路地块、恒基地产的南京西路688地块等高端商业地产项目，沉寂数年后都开始提速。东方海外集团有关人士也披露，其位于卢湾区长乐路的项目已经开工，而另外两个徐汇区、长宁区黄金地段的项目，也将于今年年内开工。

　　事实上，“国六条”中的一项新规客观上适当推动了这些闲置地块的开发进程。追溯这些地块的历史，大多源自上世纪90年代中期的第一波“圈地热潮”中，批租给实力雄厚的港资企业。受开发习惯的影响，通常拿到地块之后都不急于开发，而作为长期储备静候良机。

　　而按有关规定，满两年未动工开发的将被无偿收回土地使用权，按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，也按闲置土地处置。这无疑将缩短这些早期拿下市中心黄金地块开发商的“晒地”时间。

　　另一方面，上海市中心甲级写字楼的供应稀缺以及高端住宅的供不应求，也推动开发商选择这一节点竞相启动中心城区项目。