成都投资型商业地产2007年下半年风险解读

2007年对于投资型商业地产而言，可谓波澜起伏。接连不断的宏观调控政策直指住宅市场，似乎为写字楼、商业、酒店式公寓等投资型商业地产迎来难得的发展机遇；但，股市如火如荼取代投资型商业地产成为了2007年上半年的“投机”焦点， 

　　5月，成都激辩“住改商”，是禁是容暂无定论；写字楼市场是否能迎来“利好效应” 的期盼？  　　“海博地产·美锦营销”机构根据2006年土地供应及规划指标测算：2007年至2008年，将有300万m2左右的商业进入市场。面对因股市火暴推迟来临的投资型地产商业项目供应高峰，又该如何应对？ 
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　　面对风云莫测的投资型商业地产市场，海哥给广大投资人解读风险。 

　　中心商圈，百货商场、购物中心商铺投资风险骤增，建议要做专业分析后再投资 

　　成都市区竞争最激烈的莫过于以春熙商圈为首的中心商业区，随着中环广场的重新包装和新世界百货、时尚摩尔财富中心店等的开业，拉开了主商圈的风云战火，西武百货等顶级商业的开张使这个区域地产价值再度提升，加之陆续亮相的百盛、伊势丹百货、正熙国际商业、群光百货以及众多暗中布局春熙商圈的大型商业，成都城区主商圈的竞争将达到空前白热化的程度，海哥提醒广大投资人：此类商业重复建设、投资过热必然导致淘汰率较高，一部分商业地产不能可持续性的经营，同质化竞争必然导致经营生命期较短，海哥奉劝广大投资者谨慎入市。 

　　但，随着一些新兴区域的逐渐开发成熟，区域的商业中心、社区商业已经随着区域价值成熟已具备一定的投资价值。但随着下半年的投放加巨，投资者应擦亮眼睛，审慎选择投资物业。 

　　中低端酒店式物业洗牌在即，投资收益变数大 

　　2006年开始，成都市场上居多新建小户型住宅、旧商业用房、住宅用房改造而来的酒店式物业急剧增加，海哥认为酒店形态的多元化是一个必然的趋势，成都作为一个重要的旅游城市，酒店式公寓、经济型酒店有利于完善成都旅游和商务配套，此类物业因市场的强劲需求和相对较稳定的出租率、回报率、投资额相对适中而受到投资者关注。但是此类物业缺乏合理科学的统一布局规划，在二环内某些区域已经明显的饱和和竞争过度，随着政府的调控政策陆续出台，如：《成都市社会旅馆管理办法》、《成都市物业管理条例》等，在国内外酒店运营商积极开拓成都市场的时候，2005年起开始投放市场的部分酒店式公寓、经济型酒店物业因运营商缺乏品牌、统一的服务标准及客源基础必将面临市场的淘汰，海哥提醒广大投资人：谨慎持有此类物业。 

　　写字楼市场良莠不齐，擦亮眼睛选对物业，不求最贵但求最优 

　　就在我们对商务办公烂尾楼记忆忧新的同时，不曾料想，成都写字楼市场竟然会在短期内全盘翻牌。2006年，沉寂了两年多的写字楼市场随着成都的城市地位提高及不断涌入的内外资企业需求而迅猛启动，成都的甲、乙级写字楼，无论是从现存体量上还是品质上已经满足不了需求，随着新建项目的陆续投放及及烂尾楼的重新包装上市，据“海博地产·美锦营销”机构统计，2007年，成都写字楼市场未消化存梁及即将面市的体量近100万平方米，一边是集中放量，一边又是供需鸿沟，成都的写字楼市场必然又将出现很大的饱和，要想短期消化，难度很大。 

　　成都写字楼的核心区域集中在城中、城南，海哥认为：由于早期城市规划的落后，城中、城南区域的交通、环境、区域商务氛围等因素将决定写字楼品质，写字楼的硬件配置居然重要，但物业经营管理等软件因素同样也是决定写字楼品质的，两手都要硬是是硬道理。如今，一些耳熟能详的老牌写字楼面临激烈的市场竞争的时候因配套落后及管理水平低下导致出租率及租金均呈现下滑趋势，所以，海哥提醒广大投资者：写字楼品质的高低将直接影响投资人的长期收益，写字楼市场良莠不齐，擦亮眼睛选对物业。