凌克：房地产金融市场和房地产资本市场的实操

非常高兴有这么多的学者替我们说话，所以今天心情特别的好，因为房地产的开发商大家都形容“睡得比鸭晚，起的比鸡早”，刚才我们的嘉宾给大家做了资本市场或者是房地产金融的投资教育，我在这里跟大家分享一下房地产金融市场和房地产资本市场的实操。

　　未来五年，中国将产生千亿资产地产公司

　　首先，请大家看一下，中国房地产市场的变化。在2003年我也参加过博鳌的会议，当时统计过中国上市的公司有60多家，市值不过2000多亿，到了今天A股、B股、H股和红筹股加起来有160家，市值超过了1万多亿，这就是大家为什么在投标和拍卖过程中觉得竞争难、举牌非常难的原因。

　　可以预计，在未来的五年中，中国还将在这些上市公司中间产生几十家500—1000亿或者是1000多亿元的地产公司，所以投标竞争的市场是刚刚开始的。

　　国际基金大量涌入中国

　　这几年中国的房地产金融市场也发生了其他的变化，有一个很明显的变化，国际的基金大量的涌入了中国，无论是金地也好，还是国外的公司，都在跟国外的公司进行广泛的合作，特别是近期，合伙制股企业法开发实行的时候，我相信在周围的房地产住宅市场将会出现中国人自己创办的“有限合伙制企业”，这是我认为中国在未来一至二年内会出现的。

　　这样也给大家，也给新的创业者提供了非常好的机会。我们可以去创造中国自己的房地产投资基金。这里引用了中金公司的分析，在过去的五年上市公司的表现，大家发现其中规模越大的，表现就越好。这就要求已经上市的公司，还要不断的作大规模。

　　未来五年，中国房地产市场集中度将提升到15%

　　这是我们预测，未来的五年，中国房地产市场的集中度会由现在不到10%提升到15%，不要小看15%，这其中蕴含着千百万小的企业被兼并，几十家上百家大的企业不断的成长。

　　在2003年参加本次会议的时候，大家还在问，房地产公司需不需要上市，我当时的回答是，需要上市。一定要想办法增资，说得不好听，就是圈钱。这样的问题，我相信到了今天，大家已经有了全面的共识。

　　还是还认为拿地便宜的老板要改变思路，将更多的精力花在公司上市和其他金融工具的应用上，这是我对中国住宅市场做的简单的描述。

　　上市将成为中国房地产公司、房地产住宅开发公司的必修课

　　所以在未来的几年，上市都将成为中国房地产公司、房地产住宅开发公司的必修课。在金融合作方面，也一定要加大力度，比如说，在大规模的一级土地开发方面，我相信会有更多的金融投资者和保险公司进入，在更多大的项目开发中，也会有金融投资者进入，所以我们的持股要减少，让他们持有更多的股，同样收购和兼并将会成为更加普遍的现象。当然，按揭的证券化也一定会推行的。    

　　商业房地产的金融化发展方向与发展趋势

　　我们可以看一张图，这张图表示出来，美国的信托基金就是投资于房地产的公共的基金，，RICHS在美国有4000多亿美元，他们投资于各种各样的办公室、酒店、公寓和工业，这都是基金投资的范围。但是这样的基金中国目前还没有，还存在空白。

　　首先，在这里跟大家分析一下办公楼的问题，中国目前还没有办公楼的RICHS，仅仅只有的国际办公楼的RICH和国际的私募基金，我们叫PE，他们活跃于此。未来的中国将会出现以办公楼投资为主的上市公司，也将会出现以办公楼为主的基金，同样在中国，今后也会出现更多的由保险公司、银行持有大量的办公楼，现在大家如果去创造这样的公司还是有机会的。

　　另外我们的开发商也有机会开发办公楼，有机会去收购一些办公楼，然后把它经营好，整栋的卖给投资者，我们可以在这里分享美国一只比较知名的投资于办公楼的基金，这只基金在全美拥有600多座办公楼，现在我们分析一下零售的物业，在中国零售物业多半由开发商零散的拥有，像大连万达和华润开始经营从零售到开发管理于一体的公司是非常少，而在美国所有的零售物业多半由基金公司拥有，这就给我们提示两个问题。

　　第一，大家现在有机会去创造出来新的纯粹从开发一直到拥有这样的基金和公司，

　　第二，还要提醒大家，有很多国外公司正在进入中国，他们会给我们造成非常大的压力，所以一定要争取上市，这里我们举一个例子，就是美国的第一大商业开发商，该公司在全美国拥有300多处MALL，市值达到了200亿到300亿美金之间，如果你今天在做商业的话，你明天就会碰到他的竞争，最后可以讲一下工业物流方面的发展。

　　工业和物流在国际上也是有专门的基金投资和持有的，中国在这方面有巨大的发展机会，因为中国是全世界的大工厂，所以现在大家可以看到像普罗斯等等都在中国建立非常大的工厂。

　　总体来说，地产商现在可以使用的金融工具是非常多的，可以和对冲基金合作，也可以上市，也可以自己想办法发展出来各种各样的RICHS，所以今天要更多的考虑金融的发展才是我们地产公司能够做大做强的非常重要的一个环节，谢谢大家。