07年中国商业地产发展报告:市场格局六大变化

      由中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟最近发布的《２００７中国商业地产发展报告》（下称报告）显示，２００７年我国商业地产市场格局正在悄然发生变化。 

      一、持有型物业明显增加 

      商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟２００７年年初对６９９家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了３９％，而在２００６年的调查中，选择持有性物业比例仅为２１．４％。 

      受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街ＳＵＮＮＹ ＴＯＷＮ、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。 

      二、大项目集中放量 

      报告认为，２００６年北京商业营业用房投资翻倍，其主要因素是为了赶奥运会商机，２００７年北京投放市场的大型商业项目有美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等数十个。上海也因世博会概念和打造奢侈品天堂理念而大项目层出不穷。 

      在二三线城市，宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地相继开发四五十万平米之巨的商业项目，恒隆、华润、万达等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平米以上。 

      根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发集商业、写字楼、酒店、住宅、公寓等于一体的综合体占据的比例最高，达到２９％。 

      三、商业与地产迈向深度合作 

      大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将在２００７年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。

      四、大中型城市开发布局多中心化 

      随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。 

      五、二三线城市成投资新热点 

      在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。 

      二、三线城市的巨大市场潜力吸引了大量外资企业进入。例如，香港商业地产巨鳄恒隆地产２００７年以前在上海以外的内地其他１０个城市，每年购入３－４块大型土地，共建约１０个购物商场，投资金额预计将达２００亿港元－２５０亿港元。这种发展势头在２００７年将继续保持。 

      六、外资进入方式趋于多样化 

      随着２００６年年底金融业全面对外开放，加之人民币升值的预期和宏观调控后国内资金环节收紧等因素影响，２００７年的中国商业地产将迎来更多的境外投资者。外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进中国商业地产购物中心模式的发展。