与郑州房地产住宅产品高速增长相比，2007年，郑州商业地产的表现同样让人振奋，呈现了良好的发展态势，而且吸引着越来越多的品牌房地产商和零售业经营者陆续进入郑州。
郑州商业地产现状
巨大的利润诱惑使众多房地产开发商蜂拥而至、争相开发，郑州的商业地产项目进入空前繁荣期，并呈遍地开花之势。
6月中旬，随着宏信（郑州）置业有限公司的步行街命名并开工建设，郑东新区商业地产争霸的大戏正式上演，丹尼斯步行街以及中油国际名店街等商业项目也紧随其后，形成了与宝龙城市广场和温格华广场对峙的格局。与此同时，郑州市区的商业地产项目正如雨后春笋般拔地而起，在市区或繁华或商机无限的地方扎根。情人街、丰乐生活广场、金水博瑞商街、金智万博商城等商业地产新秀，都为郑州城市建设注入新鲜的血液，也为商铺产品增添了无限魅力。
据了解，郑州房地产市价商铺热销，价格也稳步上扬。有关数据表明，2007年上半年商业地产的销售总面积为21.94万平方米，同比增长28.38％。与住宅投资相比，商铺的收益率、投资回报率明显高于住宅。据业内人士测算，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%，而商铺投资的收益率约为16%，两者投资收益率相差一倍。品质优良的商铺一般6年之内就能全部实现资本的回收，以后就是纯利年限了。如果将纯利年限的收益与资本回收期的收益相加再除以总的使用年限，那么商铺的投资收益率总能在20%以上。与证券投资相比，商铺也具有稳定，风险小、投资回报率较高的优势。
由于资本运转的需要，郑州的主流房地产商开始谨慎进入商业地产。建业住宅集团（中国）有限公司、居易国际集团控股有限公司、鑫苑置业（中国）有限公司、河南思达置业有限公司等都开始涉足商业地产的开发，其开发的商业物业逐渐转变为部分持有，从而将逐步降低出售型商业物业所占的比例，从而影响中小商业地产开发商的项目开发运作思路。
随着土地取得难度的加大，社区商业的主体从社区商业街向社区购物中心转变，合适体量的社区购物中心将为属地居民提供经常性消费的空间，进而影响整个城市的商业布局和消费习惯。
郑州的房地产业起步相对较晚，商业地产起步更晚，与国内一些大城市相比，亦存在一定差距。但随着旧城改造的推进和郑州经济快速发展大环境提供的发展契机，商业地产必将进一步发展，促进商业发展、吸引消费者投资，改变城市面貌，改变生活方式。
郑州商铺产品特点
地段和人气是决定商铺租金的重要因素。商铺要位于入流量大、道路畅通、能够留住行人或有稳定消费群体的区域，而郑州商铺的典型就是德化步行街了。
任何一个城市的商业形式无非是“楼、街、场、店、铺”几种，这几种形式归纳起来为两部分，即“一站式”综合购物业态的中心商业地产和社区商业地产。郑州也是如此。
一位曾参与百年德化项目销售和招商工作的业内人士告诉记者，商铺形态一般可分为四种：第一种为城市步行街商铺；第二种为传统临街商铺；第三种为小区会所商铺；第四种则是SHOPPINGMALL和专业市场。但租售方式分为传统的可租可售、只租不售、只售不租和现今的产权商铺。
目前郑州中心商业地产项目主要集中在火车站、碧沙岗等商圈内，如百年德化、大上海城、中原商贸城等。社区商业则比较普遍，沿街为市，几乎所有的房地产项目都设计有社区底商，但随着社区的成熟，商铺主可以从小型购物场所向大卖场挺进，营造成熟的社区商业地产魅力。
社区商业地产随着住宅小区的形成，居民生活消费需求随之旺盛，势必促进一批各具特色的社区商业街顺势而生。商业街的形成，同样会吸引房地产商开发现代化的大型购物商场，如百年德化和大上海城。
小区会所商铺，依托小区本身居民的购买力，其小区住宅规模的大小直接决定了商铺的销售状况，又由于社区商铺投资额相对较低，而为最多的中小投资者所看好。位于索凌路与博颂路交会处的大河春天社区商铺——“中原风情步行街”，30～70平方米的铺子一经推出即成为抢手货，如今已全部销售完毕；在郑东新区的人气没有达到一定规模的情况下，盲目开张对于商铺经营者来说将是致命的打击，但“顺驰郑东第一大街”的开业却是一种尝试的成功，目前已有饭店、超市、咖啡馆等店面营业，商铺开业率近50%。“中油运河上郡”的商铺还未正式向外推出，就引起各方关注，咨询者络绎不绝。因此郑州市场商铺的市场价格，在购买者的追捧中直线飙升。
资本是趋利的，商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益，2007年将是商业地产由开发时代转向运营时代的转折之年。
