2009年底时我在某个PE机构当临时工，有次隔壁的同事们讨论一个连锁零售的项目，我插了段话，大概意思是：
产业兴衰是一波一波的。80年代什么都缺，那先砸产能的厂家胜出；90年代生产线多了，那先砸品牌的胜出;品牌太多时，渠道就开始割肉了。传播渠道比如央视广告部就大发其财，销售渠道比如苏宁国美，高速增长期正好也是很多地方国有家电企业们正在比拼贷款、GDP和增值税的时候，属于送上门来收割;但到了每个品类只剩三四个玩家时，渠道就没这么多油水了。
当时没有接着往下推理：渠道多了怎么办，是被地主收割吗?好像美欧并没有。然而几年后的走势显然与海外经验和模型完全不同。值此用地指标跨省流转松动、土地管理法和房产税即将修订之际，梳理一下这个话题吧。
一、中国的实体零售业确实是被地主收割了
根源在于中国特色的农地保护和开发管制，尤其是2006年“耕地红线”提出以后。不过要搞懂“特色”，首先要大概知道什么是“正常”，否则可以视为对“中国特色”一无所知。
很多人听说过那个段子，麦当劳公司是全球最大的地产上市公司，知识储备更多的话，还能讲出那位天才的财务搭档，怎样发明了“用加盟费买下地皮后建店，再租给加盟者经营”的财技创新。确实，连锁快餐，或者连锁商超，毛利率都很薄，所以租金归股东还是归地主，对企业价值和发展潜力，影响巨大。至于资金压力，倒是有加盟费或者供应商账期能帮助缓解。
如果在一个国家买地建店非常容易，你不卖有人卖，这个镇子没人卖就换下一个，那选址、谈判、买地、建店就很便宜。开店后就变成局部的流量中心，流量价值自己全得，无需盘剥消费者或者克扣股东分红来支付地租。这种根据地通常也不会有竞争对手来搞两败俱伤式的焦土抗战，因为太损毁资本价值了。
但是，如果选址买地太难太贵，只能租，那零售商可就太累了。因为实体零售行业整体而言可以看作是业主的打工仔，谁交租或者引流相对少，谁就早晚会被开除。
搜了一下营收500亿美元以上的世界零售巨头们，扣除电商和药店，其中美国7家（沃尔玛接近5000亿美元、COSTCO、Kroger、家得宝、Target、Lowe’s、Albertsons ），德国5家（Schwarz、Aldi、麦德龙、Edeka、Rewe ），法国家乐福和欧尚，英国Tesco，荷兰和澳大利亚各1家，日本两家，分别是佳世客和711的母公司，零售额刚刚过500亿美元。再往下是韩国乐天、苏宁电器和香港屈臣氏，200亿美元左右的营收，只能排到全球四五十位。
这就有趣了。论GDP的话，仅日本就接近法国英国之和，比德国高出3成来，但整个东亚在零售连锁前50强里只有5家，而且5家销售额之和还不如沃尔玛一半。这可不是沃尔玛掌握核心科技，其他人太难模仿。
而恰好，东亚也是农地保护最严苛、开发限制最繁复、社区规划自主权最小的地区，像麦当劳、沃尔玛那样拿到很多便宜的生地，再做成自有的流量中心，这种成功模式在日本、中国、韩国、台湾都很难复制。
换句话说，做零售连锁生意的话，投胎在美欧是地主的命，投胎在东亚就是搬砖的命了。
二、东亚的农地保护迫使所有人更多的给“地主”搬砖
零星说过多年了，这里汇集重复一下。首先是公司和就业人口过度的向中心城区集中。东京、首尔（汉城）、香港、台北的集聚程度，远超过纽约、巴黎和柏林。在农地保护没那么严重的地区，公司规模大到几千人了，一盘算写字楼租金太贵，很容易就挑选一块便宜的空地，买下另建总部，比如苹果、亚马逊。而日本、韩国、中国台湾地区的公司就通常要忍受更高的租金呆在市中心——便宜地皮太难搞了。
然后这又导致一系列的东亚特色。企业和工薪阶层付了更多地租，创新研发和投资与消费都相对更低一些，结果普遍成为资本输出国。如果扣掉卖石油的沙特，和托管全球富豪财富的瑞士，那么中国大陆、中国台湾、中国香港、日本、韩国包圆了世界外储的前5名，或者世界外储的接近一半。够变态吧？
所以土地制度不改，贸易顺差怎么停的下来？
同时这5个经济体也是全球生育率最低的那几个。公司、就业机会和年轻人相对更集中于城市，花更长时间攒首付，住更小的房子，怎么有余力多生宝宝。倒是他们移民出去以后，勤劳、重视家庭和教育等传统基本没啥变化，唯独生育率明显上去了，可见文化原因导致低生育率的说法很可疑。
群聊时曾经开过玩笑，日本、韩国、中国台湾这么宝贵的土地，怎么能用来开公司、盖大房子、建足球场、快乐养育下一代民族未来呢，必须用来种大米啊。种大米是民族信仰，是国民的神，哪怕每代人口减少三四成，那也是对神的供奉啊。
更多参看这篇给东亚模式烧纸：《中美经贸谈判为什么难？》
三、中国特色地制对零售业和消费者的影响，比东亚特色还要变本加厉的多
最近拼多多刷屏，仿佛穷人们又得到了关注，但有点像是连续十几年一号文件都是农业农村，更可能只是集体表现出一种关怀姿态，方便再集体忘却一整年。黄章晋有篇《在隔壁的中国，那些孩子已经长大了》里曾提过，官员、白领、网民其实对农村话题生理不适，凤凰周刊的封面只要有农村题材，销量就必然仆街，从无例外。
重复列举一些数字：全国人均可支配收入(包含老人小孩)，最低1/5人口每年是5958元，然后依次是13843元，22495元，34547元，最高那2.6亿人是64934元。(国家统计局)
居民可支配收入总量约占GDP不到一半，与GDP的比值，在全球主要经济体中仅高于沙特王国;城乡比是2.7倍，其中股票储蓄房租等“财产性收入”的城乡差距是12倍。但有一个单独的例外就是成都，由于有限度的尝试了集体土地流转，所以城乡的“财产性收入”差距就只有2倍。(路乾姚树荣)
这又导向另一个推测，那就是日本、韩国、中国台湾地区的城乡差别不特别大，是因为他们的征地补偿至少算是合理的，而且乡村住宅并不禁止抵押贷款和交易(比如卖给退休者养老)，农村的金融支持还有财产性收入比这边高的多，不全是靠农产品保护和高价格维持的。
现在可以大概了解特色土地制度造成的一些后果了，如果发生地制改革，那长期投资者或者业内高管也可以提前留意：
国内零售业面临着消费者严重的区域和阶层的分割。前百余个城市那三四亿人口的消费力还可以;但有四五亿人口每月几百上千的可支配收入，连卫生纸和牙膏里的品牌费用、环保费用、增值税都掏着心疼，因为还要攒钱准备首付里的土地出让金，为城市的广场大增砖添瓦、光亮绿化，那么实体零售连锁的生存空间就极其微薄。
除非耕地红线取消、建设用地指标松动、城市自由向外延伸、让市场发挥决定性作用，否则近二三十年内，实体零售超市仍然难以摆脱“场地收租代理人”的定位。而阿里腾讯京东入股实体超市所能获得的协同效应，与亚马逊收购全食所能得到的，多半也会不一样。
地制不变，那么大量低收入人口，为快递、送餐还有可避税的淘宝、拼多多等生意模式，造出来的独特机会，还会存在一代人。
其他请各自脑补。
四、用土地管制历史和零售发展历程大概核对一下以上假设
先看土地管制历史的重要节点，一是2006年耕地红线概念提出和2007年国土徐部长上任，二是13年换届后姜部长继续收紧，并且要求严格限制特大城市扩张（所谓“部委的政策永远正确，只会年年加码，除非撞到其余部委或者国家的红线”），结果是主要城市的房价和房租飞速上涨，到现在大型超市许多食品日用消费品价格，已经超过德国ALDI和美国COSTCO了。
恰好对照的是，一两年后实体零售发展势头的转折点就来了，国美苏宁、沃尔玛、家乐福等连锁龙头在2008-2010年前后开始失速。反倒是，淘宝成交额从08年的1000亿，迅速跳到2000亿、4000亿、6000亿，到2012年就突破了1万亿，2017年含天猫3万多亿。
和美国一对照就出来了。地租贵不贵，租金大头是自己能占到，还是不得不割给房东，起了决定性作用。中国虽然处于高速城市化过程中，零售连锁们却成长乏力，苦哈哈的为房东打工；阿里的虚拟商城一年豪赚500多亿的净利润，而亚马逊就不行，一是物流员工的薪酬很高，二是线下对手租金负担非常低，所以不太敢提价做出利润来，仍年年给股民讲故事。
到这就打住了。腾讯入股家乐福怎么评价、拼多多该怎么估值，餐饮、健身、教育、医疗等可交房租也可不交的行业，这些hard模式分析师以外的话题，还是交给行业分析师吧。我需要交一个土地政策和房产税的长篇了，那才是真正的头大到爆裂。
