苏州高新 将迈入快速发展的园区类开发公司

    独到见解

    公司“地产+基础设施经营+旅游”的业务模式可很好规避房地产行业风险和公司经营风险。

    良好行业前景，足够储备及基础设施经营等将保证公司业务的稳定增长，而旅游业务将在未来3～5年业绩将稳定增长。

    投资要点

    苏州市的房地产市场总体走势稳健。苏州楼市供求比较均衡，具有良好的发展潜力和前景，而且相对周边长三角地区的杭州、南京等地楼市也具有吸引力。

    以房地产开发和基础设施经营为支柱的发展战略，使公司已由单纯的园区基础设施开发成功转型房地产开发。地产已成为公司核心产业，另外，公司充分发展以污水处理为主的基础设施经营产业，预计污水处理业务在未来3～5年将保持30%的年均增速。

    公司目前土地储备较为丰富，可供未来至少3年的开发所用。苏州高新目前的土地储备为150万平米；目前在建楼盘和商业为170.2万平米，我们测算，这至少可保证公司未来3年的开发。

    预计公司07、08年业绩将持续快速增长时期，净利年增速逾60%。

    预计公司2007、2008年EPS分别可达0.42元、0.68元。其中：住宅业务利润比重加大将使公司07利润增速大大超越收入增长；而公司现有项目和土地储备大部分将在2008年及以后结算，预计将使公司在08年迎来收入、利润双双快增的局面。

    估值比较显示，公司绝对价值和相对价值均为低估。公司2007、2008年动态市盈率分别为30.93倍、18.99倍，低于行业平均水平；在市场对地产股重估，股价不断超越重估值的情况下，绝对估值显示公司价值为14.92元，存在绝对低估；同时公司目前市值为59亿元，而项目存货的账面价值就已达53亿元！

    目标价18.10元，首次给予“强烈推荐”。保守根据行业07年PE、06年PB水平及公司重估净资产值，我们认为公司合理价值在14.92～21.28元间，取中值给予12个月目标价为18.10元。

    风险提示

    未来苏州的房地产市场问题、从履行园区建设职能向房地产开发公司的转变等，存在一定不确定性，但我们认为二者风险均是可控的。

    I.苏州房地产市场具有良好的发展潜力和前景

    苏州房地产市场走势较一线城市平稳

    苏州市全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，2006年年末全市总人口约616万人，其中市辖区230万人，苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，市区包括吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区、工业园区和高新区(虎丘区)。根据2005年统计数据表明，苏州、无锡和南京地区生总值分别4026亿元、2805亿元和2413亿元，人均地区生产总值为分别为54165元、50964元及35538元，位列江苏省的前3位。2006年苏州生产总值为4820亿元，人均生产总值78247元，在全国属于前列水平。

    与全国总体情况一样，近5年来苏州市全社会固定资产投资与房地产投资增长较快，最快的增长时期为2003年和2004年，房地产开发投资增发分别达到了65.8%和87.9%，从2005年之后维持在一个相对稳定的水平，2007年1~5月固定资产投资幅度较小，只有9.4%，因此总体来看，苏州市固定资产投资的增幅近年有一定下降，但是房地产开发投资增幅基本维持在20%左右一个相对稳定的水平上。

    从苏州市商品房的销售情况来看，2005年、2006年商品房均价上升较大，分别达到了5046元和5225元，但2006年较2005年商品房均价上升的幅度很小，这些主要得益于住宅供应区域的多样化、苏州市宏观调控措施及苏州房地产市场供求基本平衡。据苏州名都机构的统计，2006年苏州全年成交面积578万平米，比2005年增长约40%，全年新增住宅509万平米，增加19%。住宅的销售面积增幅是新增供应面积的1倍，购买需求还是住宅销售的最主要动力。但是，2006年初市场上还有近300万平米的待售面积，因此整体市场的供求关系没有出现失衡情况。

    从上表可以看到，前十位综合销售情况良好的楼盘中有6个位于工业园区，其次为吴中区、高新区和相城区，从2007年6月苏州各区楼盘的成交量来看，工业园区所占比重最大为40%，其余依次为吴中区23%、高新区11%、相城区11%。工业园区有着丰富的土地资源，目前开发区社会事业已具规模，综合服务功能逐步健全，并拥有为之配套的、设备齐全的社会公益设施，如学校、幼儿园、邻里中心和邻里公园等，已经建成具有国际高标准的工业园区。园区的住宅建设不仅发展快，而且销售旺，普通住宅的销售率达95%以上，成为人们向往的居住地之一。高新区楼盘的主要特点是高性价比，新区西北部随着城市枫景、新创理想城和新港名墅的推出已渐渐成为了新区最有活力的地段，新区楼盘的高性价比符合大众消费者的心理，得到市场的认可；而且随着高新区一批高档次、高品位楼盘的推出，吸引了广大买房者的眼球，高新区的楼市也将会有极大的发展。

    Ⅱ.房地产、基础设施经营、旅游、对外投资是现有主要业务

    苏州高新区位于苏州古城西侧，总人口47.2万，其中常住人口28.5万，暂住人口18.2万，外籍人口0.5万。苏州高新区是1990年11月经国务院批复进行开发建设的，1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区。目前，苏州高新区已成为融世界制造高地、科技创新基地、现代人居新城为一体的国内领先的高新区，后于2005年被批准成为国家第一批循环经济试点单位。截至2005年底，全区已经引进了30多个国家和地区的1200多家外资企业，外商总投资130亿美元。其中全球500强投资的项目43个，投资1亿美元以上的项目16个，一批著名的跨国公司都在区内建立了生产基地。2005年全区生产总值410亿元，比上年增长29%；工业总产值1290亿元，比上年增长28%。进出口总额270亿美元，其中出口155亿美元，进口和出口分别是2000年的6.4倍和7倍。根据规划到2010年，苏州高新区将建设成为城市园林化、开发园区化、产业生态化、环境自然化的现代化新城区。

    进行苏州高新区的开发载体主要为上市公司苏州高新及其大股东苏州高新区经济发展集团公司。苏高新集团是苏州高新区管委会全资子公司，主要业务为房地产开发、基础设施经营、旅游物流、高新技术企业投资，目前注册资本20亿元人民币，总资产超过100亿元人民币，拥有全资、控股、参股企业30多家，2005年苏高新集团实现营业收入26亿元，利润总额2.6亿元。

    公司的经营战略是大力发展房地产业务和基础设施经营业务

    苏州高新是一家久负盛名、实力雄厚的上市公司，于1996年7月在上海证券交易所挂牌上市，主要从事苏州高新开发区载体产品的建设、基础设施经营、房地产开发及高新技术企业投资等。目前，公司拥有5家控股企业、11家参股企业。截至2006年底，公司总资产67.5亿元，净资产17.3亿元，2006年度实现净利润1.45亿元。2007年获得国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所与中国指数研究院所联合评选的“2007年中国房地产上市公司地产绩优股TOP10”称号。

    在经过上市初期“以地生财”的经营模式之后，公司提出“应突出开发区背景和房地产开发经营强项，以房地产为核心，以基础设施经营为新的增长极”的目标，通过改良公司产业结构来提高核心竞争力，为上市公司实业经营和资本运作两轮齐动铺平道路。第一，在房地产业务方面通过收购及增资等方式拥有新港公司、新创公司和永新置地的控制权，为公司系统内房地产资源的整合铺平道路。第二，在基础设施经营方面通过控股和参股方式投资回报稳定的水务、热电产业，在房地产主业之外开始培育起基础设施经营产业作为公司的第二支柱产业，此外公司在区内进出口业务蓬勃发展过程中，以股权转让、增资扩股的方式进一步做强物流业务。第三，在产业经营之外，对参股金融产业进行了积极的探索和尝试。公司目前参与发起成立友邦华泰基金管理公司，参股江苏银行股份有限公司，公司拟进一步研究好新形式下资本运作战略的演变趋势，在努力提高资本运营的效率和效果上下好功夫。利用好资本市场加快发展，集中全部力量和资源果断行动，为公司产业的发展获取强有力的资本支持。

    公司制定的企业发展战略是：以房地产开发为核心产业，充分发展以供排水一体化为核心的基础设施经营产业，同时积极关注和发展物流、环保等新兴的符合区域发展需求的朝阳产业，最终实现公司的快速可持续发展。今后公司做大做强房地产业务，强化品牌效应、提升品质内涵，同时集中投入和培育发展第二中心产业，通过3至5年的努力把水务、热电等基础设施产业锻造成公司的第二主导产业，从而实现公司持续稳健的发展。

    06年公司主营业务收入来自于房地产开发、基础设施开发、旅游服务和污水处理，分别占到比重为67.7%、26.2%、4.6%和1.4%，房地产开发、基础设施开发、旅游服务和污水处理在主营利润中分别占到比重77.8%、5.4%、13.8%和3.0%，公司的主要业务还是在于房地产的开发经营，基础设施经营业务规模尚小。 
  
    房地产是公司最主要业务，公司项目资源及土地储备十分丰富

    2006年公司房地产行业在宏观调控背景下依然保持良好的发展势头，全年施工面积128.3万平方米(其中动迁房及代建项目46.9万平方米)，全年合同租售面积77.48万平方米，比去年同期增长167.17%，其中动迁<