将于9月开拍的南京路163街坊，以17.18亿元创下了上海国有土地公开出让楼板价、亩价最高纪录，也注定将成为创上海土地价格拍卖新高的“新地王”。
有意竞拍该地块的发展商，不单需要应对包括和黄、新鸿基、香港建设、中信泰富等顶级发展商的强力争夺，更要为制订商业项目规划“发愁”。
根据拍卖文件规定，竞买人要提交163街坊的项目设计说明报告、图纸、模型及多媒体演示文件等多项材料。但距离提交申请不过一个月左右时间，这个项目到底规划做什么？却难煞开发商。
总价将达22.24亿元
仲量联行写字楼部董事陈立民曾为这幅土地估算过成交价：楼板价每平方米人民币26500到33800元之间。考虑到此地块直通地铁的优势，周边发展项目的逐渐成熟，以及类似性质土地的供不应求情况，陈立民相信最终成交价会靠近顶部，即人民币33800/平方米(总价22.24亿元)。
他的算法是：按目前甲级办公楼的租金人民币10-12元/平方米/天，或者人民币3650-4380元/平方米/年，租金回报率10%推算，办公楼成品价格应为人民币36500-43800元/平方米，扣除开发成本人民币10000元/平方米，土地成本应该在人民币26500-33800/平方米之间。
由于163号地块为今年罕见的市区黄金商业用地，其成交价格将直接影响后市走势。目前优质商厦的成交价格徘徊在人民币40000元/平方米的区间，假如本次挂牌以顶部价格成交，则市区商业楼宇的资本值将受到正面刺激而进一步上扬，直冲人民币50000元/平方米大关。
或成“新百腾大厦”
“如果我是开发商，我会考虑把它打造成‘部分商业+部分商务’的组合模式。”中星房地产营销机构执行总经理刘承健认为，163街坊的南京东路、河南路，位于南京路东段，集客能力远远不如西段的一百商城、世茂广场、新世界“金三角”。如果开发中档的商业项目，无异于“鸡蛋碰石头”。
相比之下，假若163项目开发成“商业+办公”的组合，风险则要小得多。作为传统零售商业集中的商业街，南京东路目前最匮乏的就是商务楼宇。未来的163街坊很有可能成为未来南京东路上的百腾大厦，整体规模不大，却入住大量的跨国500强公司。未来开发的一定是甲级乃至超甲级的高档写字楼项目，租金将比肩南京西路的写字楼商业圈。
接近黄浦区经委的一位人士表示，黄浦区曾经规划将南京路东段打造成高档奢侈品集聚区、高档商务楼集中区。据他所知，这一规划并没有大的变动。
高端商业将成方向
“如果开发成商办组合项目，未免过于保守。开发纯商业项目，能给发展商带来更高的利润。”上海世联顾问有限公司工商部高级经理陈烁认为，以南京东路商圈现有的条件，163项目完全可以开发成纯零售商业，将能获取更高的收益。
尽管前景诱人，但发展商面临的风险也是客观存在的。163项目周边的圣德娜广场和东海商都等项目都曾经因为经营不善改换过门庭，个别项目甚至被称为“南京东路百幕大”。陈烁认为，由于南京东路零售商业物业已经饱和，因此开发商要想获利，必须坚持特色经营，经营世界一线品牌或是一个方向。
刘承健则认为，除了大量引进世界一线品牌，163项目的商业面积还应该引进高档休闲、餐饮，与外滩的高端商业商务相匹配。上海商业地产行业知名专家浦祖健也认为，上述区域目前最匮乏诸如老佛爷之类的国际顶级百货，如若能引进这样一类的百货公司入住，未来的商业经营将可以预期。
而在第一太平戴维斯商铺部董事朱兆荣表示，以前的南京路东段，主要是百货业态，都是一些卖场。而他们两三年前接手的宏伊广场，却大量增加高档餐饮面积，并因此获得成功。他认为，近几年来南京路东段已经不再是传统意义上观光客集中的商业街，越来越多的上海人也在南京路东段消费。因此，第一太平戴维斯在为另一商铺项目——东海广场制订招商方案时，也着手引进了一批时尚、国际化、适合年轻人消费的高端品牌。
东段商业经营高端化
“包括宏伊广场、东海商都353广场等商业项目都着重引进高端、时尚的品牌。”朱兆荣认为，经过新一轮调整之后，南京路东段的商业档次将会提升。
此前，黄浦区经委主任朱登和向《东方置业》肯定南京路东段的商业经营高端化的发展趋势，“南京路东段会和外滩的高端商业、商务相呼应，未来的发展方向应该以高档商业、商务为主。”
已公布的黄浦区十一五商业规划，很早就为南京路东段定了位：引进高端品牌，高档餐饮、高级会所和高星级酒店，营造独具风情的消费环境，形成档次最高、业态恰当、分布合理的现代商业服务格局。
而163项目也将形成与金融贸易区功能相配套的世界一流高档消费区。根据国际CBD产业配比的一般规律和现代商贸服务业的发展趋势，高档商业服务设施面积要占商业总面积20%左右，计划到2010年，基本形成具有20万平方经营面积的国际顶级品牌集聚区。
