以下为华润置地有限公司2018年上半年业绩会现场问答实录：
观点地产新媒体：今年上半年公司权益拿地金额500多亿，去年全年才600多亿，增加拿地金额的考虑是什么？下半年会不会加大拿地力度？上半年净负债率上涨比较明显，去年也是这种情况，出现这种变化的原因是什么？因为国企有负债的控制，接下来希望稳定到什么样的水平？华润置地销售的速度比同行会慢一点，接下来有没有在内部推进高周转的计划，具体有哪些措施？
唐勇：今年上半年拿地金额与以往比有所增加，主要是因为我们销售同比也增长很多。
第一，华润置地在发展，我们本身的销售额在扩大，回款额在增加，需要补充一些土地储备，我觉得这两者是平衡的关系。
第二，华润置地始终坚持规模和发展效益并重，而且更加重视发展质量，我们在上半年所取得的土地从质量到价格都是相当不错的。
俞建：负债率上升的原因，一方面是上半年买地支出比较多，权益地价是513亿。另外，因为我们上下半年结算的利润不是很均衡，上半年结算的利润比较少，权益就比较少，这两个因素造成上半年的杠杆率比较高一些。
从投资的角度来讲，公司一直把负债率作为约束条件之一，对投资进行合理测算。从投资的目标来看，我们会根据现金流和销售回款情况、市场投资机会、目标负债率来控制投资速度。
我们的目标负债率是维持现在3B+的信用评级，年底负债率会下降，预计降到42%左右。
高周转方面，公司这一两年一直持续通过提升设计、产品标准化从而提升周转效率，通过项目端的激励机制来提高公司的周转，去年到今年去化率明显上升，今年上半年去化率达到55%，过去一般是50%，提高比较明显。
现场提问：今年的盈利涨了大概一倍，原因是什么？预计下半年经营情况会怎么样？
俞建：上半年盈利增长一倍多有几个原因，一方面，地产行业盈利是需要结算的，结算面积乘以结算毛利，结算毛利方面因为上半年有一些毛利比较高的项目，包括深圳的项目毛利超过70%，这一块带动了整个结算的毛利提高比较多。
还有和2017年上下半年结算利润极不均衡有关，因为2017年大部分利润是在下半年结算，上半年基数比较低，所以造成今年上半年和去年上半年相比上升比较明显。
从全年来看，我们对全年结算目标比较有信心，预计全年毛利平均能够达到40%，在行业内处于比较高的水平。
我们之前提的目标是1830亿签约额，我们维持这个目标不变，而且有信心能够完成。
现场提问：如何看下半年的房价？下半年的拿地分布会是什么样的？
谢冀：对房价相对比较严谨的调控政策下，我们认为下半年房价会比较平稳，不太可能会大涨，也不太可能会出现大幅度下跌。
华润置地仍然会跟着强有力的需求走，主要在大中城市和大城市周边，这是华润置地一直以来维持的拿地策略。
现场提问：今年以来各个城市都出现了土地流拍的情况，怎么看土地市场？除了刚才说的拿地策略以外，会不会根据现在的情况进行调整？今年华润置地向中华企业派出了高管，后续中华企业和华润置地是否会发生联动或者合作？
谢冀：今年土地流拍和区域市场有关，一方面有限价，另外一方面底价比较高。
在一定程度上也和相对紧缩的政策有关，开发商会趋于谨慎。华润置地一直以来比较稳妥，比较严守投资纪律，比较谨慎看待土地市场，下半年会密切动态的看待土地市场的发展。
唐勇：关于中华企业的表述不太准确，华润置地和上海地产集团一直有战略性合作，最近刚刚成立了城市发展基金。
去年年底证监会批准了中华企业允许华润置地作为战略投资的申请，但是现在这个还没有成为事实，我们还没有入股。
目前华润置地的员工辞去华润置地的职务，中华企业通过市场招聘他们帮助改善管理，要等到证监会的批准，我们战略入股以后，才能更深入的探讨合作。
现场提问：今年以来公司的融资成本大概是多少？预计下半年融资利率会怎么样？公司接下来有没有什么融资计划？公告显示结算面积减少，为什么核心利润会增长1.5倍？
俞建：我们的融资成本是4.41%，比去年末4.16%略增长0.25%。下半年融资成本会不会大幅下降我不清楚，市场的流动性虽然有所增加，但是地产行业的流动性还是比较紧张的。
第二，从华润置地本身来看，我们融资没有太大压力，境内银行贷款利率最高基本上是5%，很多企业拿不到这么便宜的钱。走了十几个城市，很多城市银行希望我们贷款，他们希望给华润这样大的央企多提供融资。利率预计不会有大幅下降，尤其是地产业，从融资的便利性来讲，相信也不会有明显的宽松。
我们目前主要会提前安排还一些明年到期的贷款，因为账上现金比较多，明年短期贷款比较多，现在提前偿还明年的到期贷款，从整体资金方面感觉没有太大压力。
虽然结算面积减少，但是结算的一线项目比较多，一线项目毛利率比较高，所以导致毛利润大幅增长。
现场提问：长租公寓会不会是公司未来盈利的增长点？现在有很多公司分拆物业管理板块上市，公司有没有这方面的计划？
谢骥：长租公寓本质上来说是解决年轻人口的住房需求，既然有这个需求在，这个生意就是成立的。
从参与的各方来看，大家都在麻烦过程中，这里面有集中式、分布式等模式。华润置地本着面对新的需求、新的生意出发，积极去探索尝试。
第二个，我们在投资方面秉承一贯严谨的风格，借助良好的开发能力以及包括政府在内各方面资源的良好沟通能力。截止到目前，所拓展的资源将会在今年年底之前有2万间公寓推出，预计在2020年达到10万间。我们的拓展速度不算浮夸，是比较坚实稳妥地在往前走。
唐勇：最近这两年我们对物业进行了管理意义上的分拆，内部也开始在做分拆上市的准备，下半年有可能会开始探讨这方面的事情。
现场提问：上半年的时候，商业地产已经成立独立部门，下一步在商业地产方面会像物业有分拆上市的计划吗？战略入股中华企业的时候，是以华润商业的名义作为二股东，是不是有想过把中华企业作为华润商业上市的准备？
俞建：商业地产方面，我们内部进行了组织架构调整，这个在去年就完成了，让他们能够提高管理效率，同时也满足管控的要求。
未来是不是像物业一样会分拆上市？目前还没有提上议事日程，但是我们也做了深入的分析，包括商业地产以后做REITs还是分拆上市，还是拿出部分到基金里面，我们都有研究，还没有提上议程将来怎么做。
能够确定的是，到2020年，我们的租金收入可以达到100亿人民币，将来分拆上市也是个很好的选择，但是目前没有提上议程。
入股中华企业的那个企业是华润置地内部企业，后来改名叫华润控股，是我们国内的投资平台，是内部公司投资，不是商业。
