楼市总体量降价稳
住宅供求趋于平衡
概述
受房地产市场调控政策不断强化，尤其是总体信贷政策持续收紧的影响，今年上半年广东商品房销售面积、销售额同比下降12.1%和1.4%，总体呈现量降价稳的运行态势；相比2017年珠三角与其他地区表现出的此消彼长，今年各地区商品房销售市场的走势基本趋同。上半年商品住宅新开工面积大于销售面积，待售面积低位回升，供求关系基本平衡；非住宅商品房待售面积持续增长，仍需探索加大去库存力度。企业到位资金同比增速先抑后扬，土地购置面积同比增速稳步提升，房地产完成投资保持中高速增长，将有利于促进商品房市场供求关系的基本平衡和房价水平的基本稳定。
房屋销售量降价稳，地区走势逐渐趋同
2018年上半年，广东商品房销售面积6562.38万平方米，同比下降12.1%，降幅较第一季度扩大2.8个百分点；销售金额8333.94亿元，同比下降1.4%，降幅较第一季度扩大0.5个百分点；销售均价12700元/平方米，同比增长12.1%，较第一季度提高2.8个百分点。按用途分，商品住宅销售面积5637.24万平方米，销售金额6990.92亿元，同比下降12.4%和0.2%；非住宅商品房销售面积925.13万平方米，销售金额1343.02亿元，同比下降10.0%和7.4%。商品住宅销售均价12401元/平方米，同比增长14.0%；非住宅销售均价14517元/平方米，同比增长2.9%。从单月数据看，今年上半年除5月外，其他月份商品房销售面积均不及去年同期，市场总体表现为量降价稳的态势。
分区域看，上半年珠三角地区商品房销售面积4196.34万平方米，销售金额6687.68亿元，同比下降15.7%和4.0%；销售均价15937元/平方米，同比上涨13.9%。粤东西北商品房合计销售面积2366.03万平方米，销售金额1646.26亿元，同比分别下降5.0%和增长10.5%；销售均价6958元/平方米，同比上涨16.3%。数据显示，2017年以来，珠三角地区因多数城市加强市场调控，商品房销售量同比处于负增长区间；粤东西北地区销售量同比增速总体趋于回落。随着整体信贷政策的不断收紧，以及库存的持续消化，相比2017年珠三角与其他地区表现出的此消彼长，今年上半年的走势则基本趋同。其中，珠三角地区销售量同比降幅进一步扩大，粤北地区已进入负增长区间，东翼接近零增长，西翼的同比增速也呈加速回落态势。
住宅库存低位回升，土地购置由负转正
从库存情况看，截至今年6月期末，全省商品房待售面积5221.12万平方米，同比下降3.2%；其中，商品住宅待售面积2576.61万平方米，非住宅待售面积2644.51万平方米，同比分别下降7.3%和增长1.0%。相比于2017年末，商品房待售面积增加232.54万平方米，其中商品住宅待售面积增加161.86万平方米。数据显示，近三年广东商品住宅待售面积持续下降，今年上半年低位回升，对于平抑房价过快上涨具有积极意义；非住宅待售面积自2013年以来总体上持续增长，仍需探索加大去库存力度。
土地市场方面，今年上半年全省房地产企业新增入库土地购置面积707.12万平方米，成交价款567.68亿元，同比分别增长6.0%和0.2%，较第一季度大幅提高46.9个和59.1个百分点；成交均价8028元/平方米，同比下降5.4%，降幅较第一季度收窄25个百分点。数据显示，随着各热点城市加快土地供应节奏，上半年广东房地产企业土地购置面积和土地成交价款同比增速稳步提升并由负转正，土地成交均价也有所回落，将有利于促进商品房市场供求关系的基本平衡和房价水平的基本稳定。
投资建设运行平稳，住宅供求基本平衡
从房地产投资情况看，上半年全省完成投资6454.56亿元，同比增长20.2%，较一季度回落2.7个百分点，仍保持较高的增长水平。从投资构成看，建安工程投资3995.83亿元，占总投资额的61.9%，同比增长0.4%；设备工器具购置59.15亿元，同比增长14.1%；两者合计拉动房地产总体投资增长0.4个百分点。土地购置费2006.71亿元，占总投资额的31.1%，同比大幅增长101.3%，拉动房地产总体投资增长18.8个百分点。数据显示，今年上半年房地产投资的增长主要由土地购置费拉动，其对房地产投资的贡献率高达93.1%，高于上年同期71.5个百分点；而建安工程和设备购置对房地产投资的贡献率仅为2.3%，比上年同期大幅下降70.9个百分点，意味着今年房地产完成投资对于上下游相关产业的拉动效应远不及上年同期。
从开发建设情况看，今年上半年全省商品房新开工面积9085.90万平方米，同比增长13.4%。其中，商品住宅新开工面积6479.54万平方米，同比增长17.8%。数据显示，过去3年广东商品住宅的新开工面积总体低于同期销售面积，市场呈现明显的供不应求态势。随着新开工量的较快增长，今年上半年全省商品住宅新开工面积与销售面积的比值已达1.15:1，为2015年以来最高值。其中粤北、粤东和珠三角地区的供求比均超过1.1:1，比值最低的粤西地区为1.05:1，各地区商品住宅的供求关系均已基本平衡。
从资金情况看，上半年全省房地产开发企业到位资金10325.31亿元，同比增长7.2%，较第一季度提高4.2个百分点。从资金来源看，自筹资金2638.20亿元，定金及预收款3397.00亿元，同比分别增长4.2%和15.8%，增速较第一季度提高2.7个和0.3个百分点；国内贷款2213.37亿元，同比增长5.0%，增速较第一季度下降2.1个百分点；个人按揭贷款1459.82亿元，同比下降6.2%，降幅较第一季度扩大0.2个百分点。数据反映，上半年到位资金同比增速呈现先抑后扬的态势，当前资金状况较年初总体有所改善。但与此同时，受房地产信贷政策持续收紧影响，企业国内贷款增速相比2017年大幅回落，个人按揭贷款增速持续负增长，企业到位资金总体增速主要由定金及预收款支撑。
市场展望
受房地产市场调控政策不断强化，尤其是总体信贷政策持续收紧的影响，今年上半年广东商品房销售市场总体呈现量降价稳的运行态势。展望下半年，政策环境尤其是货币信贷政策仍是影响市场走势的重要因素。
从金融环境看，7月23日的国务院常务会议强调，在保持宏观政策稳定的同时，财政金融政策要协同发力，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，为下半年的宏观政策定下了基调。与此同时，央行近期频繁向市场投放资金，缓解社会资金压力。下半年或将呈现财政政策和货币政策双宽松的局面，这对于资金密集型行业而言，有着积极的利好作用。
但从房地产调控政策看，各级政府将坚持房地产市场调控目标不动摇、调控力度不放松，切实将“房子是用来住、不是用来炒”的定位落到实处。而今年下半年，住建部等七部委将持续开展治理房地产市场乱象专项行动，将有力打击市场中的投机炒作行为。随着市场秩序进一步规范化，市场的过度投资行为将得到有效遏制，进而影响市场供求的关系，房价水平也将更多的取决于具有真正的居住需求群体的购买力。当前广东各地区商品住宅的供求关系已基本平衡，且近一年多来房贷利率持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，预计下半年商品房销售量同比仍将继续保持负增长，房价涨幅或将趋于回落。
开发投资方面，过去两年广东商品房市场总体畅旺，行业资金状况较为宽裕，为后续新增投资建设奠定了基础。但从资金到位情况看，目前主要由购房者定金及预收款支撑。若下半年延续当前的住房信贷政策，且各种违规进入房地产市场的资金得到限制，则企业的资金压力将日益凸显，投资建设同比增速存在回落下行的压力。
综上分析，下半年广东商品房市场供求关系将逐渐趋于宽松，建议房地产企业积极响应国家政策，主动加强企业社会责任和信用建设，自觉接受社会和消费者监督，规范企业和从业人员的经营行为，共同维护市场持续平稳健康发展；深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义生态文明思想，大力发展绿色住区、绿色建筑，严保产品和服务质量；加快销售回笼资金，加强企业资金流管控；以产城融合、高品质开发等为发展理念，结合乡村振兴战略，拓展乡村地产、产业地产、现代农业地产、住房租赁服务等新业态和新业务。
