广东自贸区正处于发展过程中。区域幅员辽阔，涉及物业业态多样，有关当局建设憧憬宏伟。在前海，大量土地填海而成，且政府力求创建一个全新的金融枢纽。在南沙，政府已对基础建设作出重大投资，并期望藉该区深水港的优势，以发展逾4,300万平方米的全新房地产物业市场。在横琴，有关当局的愿景系将此低人口密度之人造岛屿打造成为澳门的后花园，以支持一系列商务活动并为区域内从业者创造一个得以栖息之社区。
许多（即便非大多数）规划均有望实现，并为国内房地产市场投资者及发展商创造无数商机。仅以单一业态为例，前海的总体规划预计最终将为市场带来1,600万平方米的写字楼空间，相当于上海、北京及广州甲级写字楼存量之总和。即便仅其半数如期竣工，其将标志着不仅是华南区，甚至是全国范围主要办公枢纽的兴起。住宅、商铺及物流业态亦如相若。
自贸区这一宏大工程，拥有改变华南物业市场格局之潜力，并已起步。许多土地填海造陆而成，且已出让或拍卖。诸多发展商已然破土动工，且政府亦业已着手推行吸引企业的若干优惠政策。迄今为止，对该全新自贸区的期待已影响至华南区写字楼及住宅物业市场；此类影响势必将持续增强。而基于当前市场的变化，该增长效应将如何并于何时实现，乃为本白皮书重点之所在。
发展商需全面了解针对优选公司的优惠措施。藉由协助企业理解并利用此类优惠政策，发展商锁定大面积需求租户之机会将有所提升。政府将需简化此类优惠政策的申请流程，提供基建项目将在何时何地开建及完工等精确且可靠的信息，并考虑通过配套以及创造全方位服务之商务氛围吸引来自全国各地的企业。对投资者而言，了解自贸区内各分区的不同规范及定位，及其发展规划和其它驱动需求的因素尤为重要。
因应政策规划之修改或完善，自贸区发展之最终成果虽必将异于目前规划，然判断何种政策将对当前利益相关者及潜在投资人受惠最甚恰逢时机。
广东自由贸易试验区介绍
2013年，中国在上海设立首个自由贸易试验区。随后又于2015年相继在广东、福建以及天津新设共三个自贸区。上海自贸区被寄望成为金融改革试验区（若干简化改革在此率先推出，并推广至全国），“第二代”自贸区则旨在将区域经济体正式整合。即华南的广东、香港与澳门，华东的福建与台湾，以及华北的天津、河北与北京。
广东自贸区，正式名称为中国（广东）自由贸易试验区，覆盖珠江三角洲区域的三座城市，分别为广州、深圳以及珠海。占地超过100平方公里的自贸区将若干现有保税港区及经济特区统一，并由单一机构管理。自贸区的设立旨在利用珠三角的强大经济基础、航运业经验及邻近港澳之地理优势（系其金融之都），以引导该自贸区内的进阶发展。
自贸区内幅员辽阔，且涉及建设地产业态多样。其涵盖广州南沙新区、深圳前海与蛇口片区以及珠海横琴新区。在上述城市中，自贸区既包括了诸如南沙保税港区的现有成熟项目及设施，亦纳入了如前海，一个完全通过填海而成的15平方公里区域。
鉴于广东自贸区幅员辽阔，行政部门为各区制定了不同的发展计划，并部署一系列举措以实现发展目标，从直接性财政补贴到更为复杂的监管变革，诸如允许国内公司向香港银行贷款和简化跨境电商的海关政策等。
本白皮书中，高力国际聚焦于前海和南沙的房地产市场。在前海，首个甲级写字楼项目入市前，个人投资者已在该区域内表现活跃。在南沙，区域内基础设施的大规模投资正在进行，诸如保利集团、越秀和碧桂园等知名发展商的项目皆在兴建之中。
为了解当前市场及影响其发展的相关因素，高力国际回顾并分析政府宏观规划；自贸区内土地出让结果；区内注册企业投资及贷款活动；国家级、省级和市级的相关政策；宏观经济数据；以及包括新建基础建设规划和清关程序等其它影响区内房地产市场的一系列因素。
广东自贸区位置图
何以异于中国其它自贸区？
目前中国共有四大自由贸易区。大体而言，自贸区可被划分为“第一代”及“第二代”。最早批准设立的上海属于“第一代”自贸区，旨在成为金融业自由化之试验基地，并促进全市金融政策革新。上海系首个施行“负面清单”及简化工商登记程序的自贸区。正如预期，若干在上海率先推行的改革已推广至全国各地，如简化工商登记程序。
“第二代”自由贸易试验区旨于规范、强化及促进三大区域的经济发展，分别为：华南（广东、香港及澳门）、华东沿海（福建与台湾）以及渤海湾片区（天津、河北及北京）。
2016年8月，商务部宣布国务院拟新设七个自由贸易试验区，但具体挂牌时间尚未公布。新设自贸区将位于辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、四川省、陕西省和重庆市。这将成为“第三代”自由贸易区。
就立法政策而言，广东自贸区的架构与上海自贸区相若。譬如，广东采用了上海率先施行的“负面清单”管理模式，以决定何种行业将开放外商投资。然而，广东的政策有两点主要差异：注重粤港澳资本流通便利化（透过海外贷款及其它政策），以及有利于跨境电商产业报关程序的简化。
3.1 金融与投资
金融与投资
政策拟放宽粤港澳间的资本流通，并吸引来自香港与澳门的投资者。
人民币贷款
自贸区注册的香港银行被允许向区内注册企业提供人民币贷款。这些贷款的利率通常低于内地银行，诸多公司的融资成本将下降。这些银行亦被允许为南沙与横琴的房地产发展商提供人民币贷款，以作建设与营运使用。
律师事务所
在港澳注册的律师事务所目前被允许以有限责任合伙方式与内地律所联营，并在内地提供法律服务。截至2016年7月，共有九家粤港联营律师事务所于广东自贸区设立。
银行
香港银行目前被允许在自贸区内设立支行。
现代服务业
在前海或横琴注册、并涉及科技服务、现代物流、创意及资讯服务类企业有资格享有企业所得税减免（适用15%优惠税率，而标准税率为25%）。
总部
在南沙注册并符合一定年收入和其它条件的企业有资格享有企业所得税返还。
3.2 海关
针对广东自贸区内企业的海关政策已被简化为“两线制”。在此机制下，海外商品无需报关便可进口并存放于自贸区保税仓库内，在此情况下，中国边界即为“第一线”。一旦商品离开自贸区，方需报关和征税，此为“第二线”。该模式允许企业在无需即时承担税赋和办理通关手续的情况下进口大量海外商品，并存放至顾客下单为止。与此同时，当产品存放于保税之时，企业可申请海关检查（可谓后于“第一线”，但先于“第二线”），这将大大缩短清关时间。
在南沙，广州海关正试行企业网上办理清关业务系统。这套互联网系统称为“单一窗口”，即“一个平台、一个递交、一个标准”模式。通过使用该系统，企业可完全在线完成进出口通关手续，并将通关时间从两小时缩短至十分钟内。政策鼓励企业大量进口海外产品（待消费者购买且商品离开自贸区后，才需缴纳进口税额），同时由于商品已是现货（存放在保税仓中），亦可大幅节省客户配送时间。
