武昌“商业地产”的重心转移 东南显露锋芒

      司门口渐成记忆　街道口、光谷将成新中心

      2006年8月20日，武汉某房产知名论坛，一名为“神农架木鱼山庄”的网友发帖说：“最近，我的一个朋友带了100万，从深圳回武汉投资，准备买写字楼出租，大家讨论一下哪里最具投资价值吧？”

      “青年路”、“徐东路”、“哈哈！江汉路吧！”、“从目前来看，当然是街道口商圈，但往后看，徐东商圈的潜力可不小。” 

      8月30日，这位网友称：“谢谢大家，朋友已经在徐东买了200多平方米的写字楼啦。”

      十年河东，十年河西。而这位网友用十天时间，似乎把脉出武昌商业地产迁移的痕迹。如今，再有这样的问题，或许答案又将变化了。

      迁移，不仅仅是候鸟的天性。 
 
      司门口:一段“老衙门”记忆 

      历史总是提醒：变化是永恒不变的真理。回首时，起点已经不再熟悉。

      在老武汉人的记忆里，武昌的商业地产萌芽于那个熟悉的地方：司门口。司门口是武昌解放路与民主路交叉地带的泛称。现在，坐落于这个交叉点西北侧的武昌区人民政府，在明、清两代是湖北市政使司衙门，即藩司衙门，又称藩台衙门，俗称藩署。衙门坐北朝南，大门正对长街，即现在的解放路。

      以“司门口”为中心的解放路商业街是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。　

      1995－1997年，商业地产在武汉刚兴起时，“司门口”正赶上鼎盛时期，是时，年社会商品销售总额一度达到10亿元。该区域当时聚集了司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业，由于所处的三镇交会的地理位置，街道口、关山、青山的消费者都到司门口购物，家住汉口的市民也经常过江购物。　　

      但时至1998年前后，司门口开始逐步衰落，解放路商业街年社会商品销售总额只有2亿元左右。
      业内人士分析原因为：解放路商业街萎缩的外在原因，是江汉路等大卖场吸引了顾客。此外，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体有所分流；内在原因，是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；其三，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。

      中南：两条地铁创造“黄金聚点”

      翻开武汉市交通图，目光从司门口向东微移，武昌第一个现代化商圈印入眼帘：中南路。而这也是武昌商业地产早期试水之地。

      2005年初，政府提出打造武昌经济总部区规划，以中南路和中北路为主轴的沿线3平方公里地域内，重点发展产业有金融商贸、信息中介、高新科技、旅游休闲等四大核心产业和管理服务，教科文化、房地产开发等三大配套产业。其中把中南路建成一个商务、金融中心。

     中南板块位置优越、各种配套齐全、交通便利。有40多条公交线路可到达武汉三镇，规划的地铁2、4号线在此交会。

      在武昌区政府的规划里，计划以中南、中北路为轴线建立经济总部区，并对中南路进行了刷黑和绿化建设，周边的环境也得到了改善。在这一片区域内写字楼林立，商务中心形成规模。写字楼的进入提升了品质。新时代、保利文化广场，工行广场等几个甲级写字楼的进入提升了区域内写字楼的品质，工行、新时代的建设使中南路慢慢形成真正的商务中心，也必然带动周边配套的发展。

      中南定义为武昌的商务中心，但称商业地产最佳落户区的定位还为时过早。原因为：武昌区一直以来以文化教育为主，拥有众多的高校，商业发展相对落后，虽然有政府的大力规划，但短期内无法成为一个真正的商务中心，远远落后于汉口建设大道。

      目前，中南路上已有的写字楼主要是中商广场、世纪中商和鹏程时代，加上在售和未售项目，中南路的写字楼已达到一定规模，但这里要真正成为商务中心，仍然值得期待。

      街道口—中南：最长的步行街

      2007年6月24日，武昌最长的高架桥在街道口动工。

      街道口又多了一个理由成为武昌新商圈的理由。从街道口一带来看，如今靠近街道口的广埠屯两侧的单位都会被拆除，原有低矮的老式建筑正在被摩天高楼所取代。

      街道口商圈的机遇，正推动武昌商业地产的加速迁移。

      时光回溯，在此之前，丁字桥正是继承了“中南”吹来的“迁徙风”。 

      上世纪90年代，亚贸广场在丁字桥附近面市，经武商集团改造后，“新武广”的姿态十分张扬；但只风光到2002年，群光广场开业，街道口一带与丁字桥这一段打的只需要5元钱的路程，分成两块商业地产用地。是时，放在许多开发商与投资者面前的问题是：我是去丁字桥，还是去街道口？

      三国开篇曰：天下大势，合久必分，分久必合。此时应验，入汉12年、一直固守在汉口西北湖的新世界百货突然杀出，在丁字桥和街道口之间的珞狮路路口开店，　瞬息缓和了“叫嚣之风”，将本是同一段路上的两个圈子融合，对于商业地产商而言，这无疑多了一段开发地。而对于老百姓而言：“这是一条最长的步行街”。

      目前，在丁字桥与街道口之间形成的，正是以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的区域性综合型商业街区。 

      根据业内预测：未来街道口的发展则会接过中南的商业形态，形成以百货零售业和IT产品销售为中心的新兴商业中心，成为江南片区和中南互为补充的一个商业中心，中等档次的写字楼和卖场将会成为主流。目前看来，街道口商业可能在层次上会超越中南，高档百货在街道口扎堆的趋势大于中南，街道口－广埠屯商圈最终可能会形成一个诸如深圳华强北一样的商圈：经营电子+中高档百货。

      光谷：600亿铺建的新中心

      7月10日，在鲁巷广场不远处一栋新完工的写字楼——“联合国际”里，思锐(武汉)投资顾问有限公司常务副总的何海涛又一次畅谈他熟知的商业地产。但谈到他所经营的项目世界城·光谷步行街项目时，却不愿意过多评价，“我不想王婆卖瓜。”何海涛笑言。

      在他的观念里，商业地产并不会因为某一个项目而崛起，项目只是导火线而已，真正影响商业地产是所有开发商所倚重的公式：核心商圈迁移的规律。

      “向东。”专家评审团对世界城·光谷步行街的评价为何海涛增加了信心：作为武汉市“一市两心”城市发展的旗舰性配套项目，其必将带动武昌核心商圈的东移，填补武汉商业空白，建成之后将成为武汉最具国际化与现代时尚购物、娱乐、中心和节庆中心。

      “在基本原理中，市场一般由三个因素构成，第一为人，第二为购买力，第三为购买欲望，而后两种都是人的因素而产生的，所以人是构成市场最关键因素。同时，人的衣食住行无一可离开其商业活动，使人产生无穷的购买欲望。”

      据东湖开发区管委会人士介绍，未来5－10年内，武汉将筹资600亿元，以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、居住人口达100万，创业、人居皆宜的武汉科技新城。

      这一切因素，无疑使房地产开发商们，看到了武汉商业地产继续东迁的规律性宿命。

      即使故事都有插曲，生活更不会就此定论。

      时间回到去年，和记黄埔地产(武汉武昌)公司成立之时，透露出的规划：武昌公司总部区以洪山广场为中心，以中南路、中北路为纵轴，以武珞路、八一路、新民主路和中山北路为横轴，面积约5平方公里。目前，该区域内27栋商务楼入驻企业近2000家，其中，现有世界500强企业的区域总部或分支机构15家，国内500强企业及民营企业500强的总部或区域总部25家。

      这样的规划，是否会打破武昌商业地产“东迁”的宿命？

     “迁徙鸟”

      与武昌商业地产

      鸟类何时开始迁移一般受日照长短影响，但是气候条件及风向、风速大小也会影响迁移时间。日照长短会影响鸟类的内分泌，在迁移时节来临时使鸟类的行为变得焦躁不安，称为迁移性焦躁(migratory　restlessness)，此时若气候及风向、风速条件都合适时，鸟类便开始迁移。

      用这一段文字来探索武昌商业地产的规律，也极具关联性。

      在市场的基本原理中，市场一般由三个因素构成，第一为人，第二为购买力，第三为购买欲望。人流大小会影响商业地产的市场，而购买力与购买欲望就能够将人流转化为资金流，通常情况<