作为中国商业地产门户，商产网江苏站基于商业地产行业交流开展的 【商业地产双周会】商业地产系列活动，正式开展第二期。活动以灵活而具有时效的形式诚邀业内专家、实力开发商、品牌商，共同探讨商业的发展趋势以及商业二次整 随着经济发展，我国内地商业经济发展已经逐渐趋于平稳，各线城市商业中心林立。面对众多竞争者，如何生存、提高业绩就是各从商者思考的问题。改变、升级、拓展是国内商业地产的主课题。
【活动详情】
活动主题：商业二次调改难点与痛点分析
活动时间：2018年9月2日14：00
活动地点：苏州市长江路9号长江壹号商业广场1号楼四层聚逸私人影院
【活动议题】
时代一直在改变，商业能否及时反映跟上时代的浪潮。改变、创新、是成为重中之重。那么，目前商业二次整改的难点和发展路途在哪里？在二次整改的过程当中，又存在着怎样的风险？
【活动流程】
13：30-14：00 来宾签到
14：00-14：30 商产网副总裁致辞
14：35-14：45 主办方致辞
14：45-15：30 项目推介及品牌推介
15：30-16：30 主题分享沙龙
16：30-16：40 品牌代表讲话
16：40-17：00 来宾合影/自由交流
主持人：首先欢迎各位百忙之中来才加本次商产网举办的双周会活动，作为中国商业地产门户，本次活动是我们商产网在苏州举办的第二届活动，活动以灵活而具有时效的形式诚邀行业精英，业内权威专家、实力开发商和优质品牌商家，共同探讨商业未来发展的趋势。
近几年，社会的飞速发展，我国内地商业经济发展已经逐渐趋于平稳，各线城市商业中心林立。面对众多竞争者，如何生存、提高业绩就是各从商者思考的问题。改变、升级、拓展是国内商业地产的主课题。人们的需求在不断变化、消费场景也在不断升级，在这样不断变换的市场环境下，商业能否及时反映跟上时代的浪潮。改变、创新、是成为重中之重。为此我们商产网特举办地产双周会活动来邀请大家共同商讨未来商业地产发展的趋势走向。那么下面让我们有请商产网副总裁王志刚致辞，有请王总。
王总：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好，非常感谢各位在百忙之中来参与我们的本次活动，进行跟我们分享，提供宝贵的资源，我们商产网势要打造一个资源共享平台，最终实现我们整体利益的共享，所有再次感谢大家在百忙之中抽空来参加我们的活动，谢谢大家！
主持人：下面由我们商产网的网络运营总编张黎明来介绍一下商产网以及商产网一个简单的平台操作流程。
张总编：大家好，下面让我来给大家简单的介绍一下我们商产网以及我们商产网的操作流程演示
我们商产网打造的是商业地产共享平台，专注于中国商业地产招商推广业务，致力于为客户提供商业地产范围内的各类资讯、开发商信息、商业项目数据、零售品牌拓展数据、开业项目盘点、零售品牌盘点分析等专业内容。2010年6月商产网正式上线运营，经过长达8年时间的积累和数据积淀，商产网已成为中国零售商业领域极具影响力的全媒体平台及行业大数据平台，截止2018年8月30日我们网站拥有111158家企业会员，品牌商家用户81130家，商业招商项目20000余个文库的收集更是达到了24万份之多。
那简单来说我们的业务范畴是这样的媒体营销、数据服务。媒体营销：全覆盖的招商广告网页，专业的移动招商网页+服务平台、移动端，获取大量的意向客户提高加盟的成功率。品牌提升：我们跟多家家新闻媒体建立合作关系，3w多微信自媒体以及500多名专业记者编辑保持密切合作。
还有一个就是我们的线上生态建设，建设你的线上总部，也就是官网，如果你有官网那我们可以帮你进行升级，优化。那么第二个就是我们的数据服务了，刚刚介绍了我们的企业会员已经达到了11W多家，我们通过数据挖掘、以及技术开发和专业的分析，全方位评估项目和品牌的层级和数据维度，智能匹配最适合的项目/品牌。
下面是我们的合作案例：盐城 · 中科城市广场中科城市广场是中科建工集团有限公司着力打造的时尚商业体品牌总用地面积 ：18万平米，商业部分5万平米，中科城市广场位居盐城市阜宁县城南片区核心位置，周边都是一些 高端住宅小区，小盒子+主题式购物步行街动线形态符合过渡形城市的发展需求，近50000平米的盒子+步行街+社区底商将引进大型生活超市、网红餐厅、户外主题城市温泉会所、智能主题酒店、时尚百货等业态组合，铸就阜宁城南片区核心商业的经典。以上就是我们商产网一个简要的介绍，再次代表商产网感谢大家的到来，坐在这里喝喝茶聊聊天，谢谢大家。
主持人：下面有请新天地的朱响辉朱总，针对苏州新天地招商调整、项目改造及推广方案做一个演讲
朱总：谢谢大家，这是第二次参加商产网的双周会了，这次来主要是给大家分享一下我们项目上的招商整改和调整，还有一些项目的改造。苏州新天地特色街区位于苏州古城核心区域，紧邻葑门古城墙，千年护城河，商圈项目优势得天独厚。苏州新天地项目地处“环护城河风貌保护带的核心区域，项目整体于2013年5月18日开业，历经5年的经营管理，不断提升项目特色街区的特色，并多少被政府评为特色街区商业项目；随着现代商业的发展，苏州新天地也需要不断的提升和改进，摆脱原有思想格局的束缚，创建新一代商业文化消费格局，引领区位商业的发展，全力打造苏州商业名片，带动商户经济发展。其中合作的有一些特色餐饮、比如走贵川、云中锅、川西坝子，还有一些时尚的酒吧、咖啡厅、茶餐厅等等，我们目前就针对现有市场招商的计划是寻找一些网红店来合作入住、如那些年主题烧烤餐厅，专门打造一个网红餐饮主题楼层来吸引现在的年轻客群，为了跟上时代的脚步、我们的场地、道路、设施、灯光、沿河外摆，也都砸入了重金进行了整改和增加新的元素，并且重新定位我们的服务，对消费者的感官用心，这样他们才会体会到我们项目的服务，谢谢大家。
主持人：好的，感谢我们朱总带来的分享，那么下面有请我们华邦商务广场的运营总监曹华北曹总带来今天的主题：商业二次调改难点与痛点分析
曹总：大家好，非常荣幸能够来到本次双周会的现场，来给各位行业内的精英相聚在这里，下面我要讲的是本次活动的主题，商业二次调改难点与痛点分析。
自2012年以来商业地产飞速发展，到2016年新开了551家购物中心，2017-2018年全国预计将至少开出472个大中型项目，商业总体量超过5500万平方米。仅2017年计划开业项目就将近310个，商业体量超过3600万平方米。再加上暂未公布的2018年开业计划的数据，两年内开业项目总数将超过600个，随着全球经济滑坡，加之国内网购市场对于商业实体的冲击，一些盲目乐观的商业地产项目在开业后遭遇滑坡，原本定位准确的商业地产项目，在后续经营阶段，却因潜在消费行为紧缩及网络购物（包括外卖）的冲击使得经营效益滑坡，也使得招商策略在招商执行中产生偏差形成了蝴蝶效应导致一些商业地产项目二次招商二次开业情况频频出现。那么商业的二次整改难点又在于什么？
难点一、物业租售类型及经营年限不足商业物业类别大体分为三种销售型商业物业、自持型商业物、业部分自有型商业物业、相对来说比较好的解决办法是统一委托期确定时间（10到15年）,向当地的有关部门寻求政治辅助，那么自持型商业物业又不一样了，需要注意的将是根据定位的需求来商定老商户的清理和保留工作，
难点二、商业项目重新定位难，商业项目在项目开发阶段已经对整体商业地位有了明确的主题，而要改变现有的不符合市场的主题重新定位需要大量的准备工作及数据分析，重复论证后才能精准定位保障后期调整工作的顺利开展；所有项目定位是项目调改的核心；以目前的消费状况来做一个初步的评估，分为低档、中档、高档、就像一个金字塔一样，以日常消费为主的是基本消费，一般为中低档。以休闲消费为主[或+日常消费] ，是改善型消费，为中或中高档，以社交消费消费为主，是高端消费，为高档。那么定位的第一步是做什么？是做一个客群范围初步评估，调查范围区域人口，初步判断本项目的服务人口的基本数量，还有第二点是调查项目辐射区域的消费者年龄段范围，掌握了此区域的人口年龄分成，确定年龄比例，完成一个初步的项目定位。那然后就是主题与特色的定位，所谓特色，首先应该是宜地 .是最适合此地此况下产生的、非此所不能的。离开此地---具体环境、消费特点、运营基础，在其它所不具备条件的，是不能效法的，这既包括商业业态也包括独有外在形式.特色,可以借鉴不可模仿，一个独具特色的商业项目应该按上述要求必须是独特的，此地此时土生土长为最高境界。做到这一点，需要有一双发现的眼睛。在平凡中找出不凡。做到这些，需要做极其深入、详尽细致的研究. 发掘出项目地块的独特潜资、特殊价值、商业禀赋。其次就是主动线规划的问题了，主动线规划原则是注重回环不留死角不走回头路，回环度越高，商铺的可见性和可达性越高 ，动线设计越优秀，良好的可视性、容易到达、方便简捷的原则。在未来，商业的整改肯定不会是一次两次，需要不断的随着社会的发展变化来跟随脚步去调改，我们需要做的还有很多，希望大家都能够跟着时代的发展进步，让我们共同努力，也希望大家多给一些宝贵的建议，谢谢大家！
主持人：感谢我们曹总的精彩发言，下面有请汤若水温泉酒店的罗敏罗总来给大家发表演讲。
罗总：谢谢，各位在座的领导，大家下午好，耽误大家几分钟的时间，给大家讲解一下我们跟商产网共同推出的一个品牌，汤の若水，我们今年大概有这样几个方向，第一个方向呢是我们要打造一个城市景观温泉，所谓城市景观温泉就是我们会在室外1到2千平方的这种露天的浴池，做一些亲子和家庭的消费，这种模式我们是从国外带去了上海，那我们现在打算把他带到四五线城市，主要去四五线城市是为了打一个时间差，今年跟商产网合作，也是我们想把这个互联网的思维做到产品里面去，那么现在我们做酒店，也就是实体生意也是越来越难做了，很多人都已经迷失了方向不知道怎么去做，怎么才能做好，那我们想通过一个互联网的思维来把他作为一个单个的产品，单独的打磨它，这次我们在这个品牌当中第二个方向我们是要做一个温泉民宿，那么我们对于他的定位是两点，一是基本的温泉名宿，在每一个房间都会有一个汤池，处理系统也是从日本的引进过来的，我们对于消费群体的定位是轻奢群体，可能是一些白领，或者城市的中产，还有做一些差异的东西，比如我们打造的是亲子消费，那大家一家人在夕阳西下的时候在外面泡着温泉，这个画面是很暖很柔的，那来我们这里就不单单住一个客房，或者单单的泡一个温泉，我们把他相结合起来，更多的把一些人文的东西，一些情怀的东西都放到里面去，那这个产品我们想要的东西有这样几点，一就是我们的主打：室外，第二块是食物这一块添加进去，因为我们的主打是轻奢群体，所以我们对于食材这一块也是有很大的要求，餐厅也是我们特色的一个东西，比如在淡季的时候，我们可以打包餐饮和住宿作为包装主打，我们还会在里面加入一下派对，提供消费群体和我们有一些互动，今天来主要就是希望认识一些新的朋友，以后如果有新的项目可以有合作的机会，也是通过这样一个平台能够有机会跟大家有更多的互动，谢谢大家。
