开车走在北美的高速公路上，经常可以看见路旁一个个门口停满了汽车的MALL，还有一个个门庭冷落被抛弃的MALL。看到这些，总不免令人心中产生疑惑，这些MALL是如何成功的？又是如何被抛弃的？
MALL作为一种现代商业形态，代表着先进的商业生产力，那么，北美作为全球MALL的策源地和样板，为什么会出现两种孑然不同的局面？一类MALL作为成功的样板而受到称赞，现在依然门庭若市，而另一类MALL却被孤零零地抛弃在野外，门口无比空旷。看到这些，总让人想起上世纪80年代北美轰轰烈烈的造MALL运动来，其中也深刻地经历了理性与非理性的较量，体现了科学与盲目的斗争。这一历史的形成，足以给我们带来深刻的启发。
北美MALL是郊区型MALL的代表，一般而言，北美的Shopping MALL存在着以下几个特点：
1）由发起者有计划地开设，布局统一规划，店铺独立经营；
2）选择在中心商业区或城乡结合部的交通要道；
3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成；
4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；
5）根据销售面积设置相应规模的停车场。
北美的Shopping MALL商业格局，与其地大物博、人口分布相对分散、全球较高的人均GDP、人均汽车占有量多等状况是分不开的。任何一个地区购物中心的发展状况，都是依托于区域的社会和经济状况，而不可能脱离了区域的社会和经济状况，这是任何一个购物中心在建设之初，都必须要面对的一个问题。北美购物中心的发展状况，就说明了北美购物中心所立足的独特的社会经济基础。
但是在欧洲，同样拥有较高人均GDP、较多汽车的众多发达国家，其购物中心的发展趋势就呈现出与北美购物中心不同的特点。随着欧洲尤其是以英国为代表的国家出于防止城市无限膨胀的需要，通过立法保护郊区的城市绿化带。因此，在欧洲，MALL并未获得北美式的发展，而是在城市中心开始盛行。
英国的购物中心发展速度明显超过欧洲其他地区，具体来看分为三个阶段：
第一阶段：主要结合城市重建和更新进行；
第二阶段：主要在新城新建商业中心区中建设购物中心；
第三阶段：运行封闭式购物中心大面积更新城市市区。
相对而言，城市中心的MALL的特色有以下这些：
1）以大型仓储式超市及百货店作为主力店，重点突出休闲购物功能和商品成本优势；
2）位于城市的繁华地带，土地成本高，停车场面积有限；
3）商场的空间从地面向上扩展，以争取在较少的城市空间内获得最大的商业面积；
4）娱乐、旅游功能被相对弱化，由于土地成本高，娱乐、旅游等相关设施的投入减少。
如果说，Shopping MALL在地大物博的北美蓬勃发展，在富足享乐的欧洲获得城市认同，那么，在亚洲，Shopping MALL更呈现出其独特的亚洲特征来。在亚洲经济发达的国家和地区，如日本、韩国、新加坡、中国的香港和台湾等亚洲新经济的代表，受土地空间的制约，这一类地区的MALL不仅以城市中心MALL为主要载体，而且体现出与公共交通的紧密依赖关系。此外，在亚洲的菲律宾、马来西亚等国家，Shopping MALL也获得了长足的发展，亚洲Shopping MALL现已成为国际商业舞台上的新兴力量，推动了区域商业的现代化进程。
